名古屋で飲食店を経営していて、
「閉店するので居抜きで売却したい」
「厨房機器や内装をできるだけ高く売りたい」
「営業しながら買主を探したい」
「原状回復する前に店舗を売却できないか？」
と考えている飲食店オーナー様へ。
飲食店を閉店するとき、必ずしも厨房機器を撤去して、内装を解体して、スケルトン状態へ戻すことだけが選択肢ではありません。
現在の店舗に残っている、
厨房設備。
内装。
カウンター。
テーブル・椅子。
空調。
ダクト。
グリストラップ。
給排水設備。
その他の造作。
これらを次の出店者へ引き継ぐ、
「居抜き売却」
という方法があります。
居抜き売却が成立すれば、造作譲渡代金を受け取れる可能性があります。
さらに賃貸借契約の内容や貸主・管理会社との調整によっては、設備撤去や原状回復等の負担を抑えられる可能性もあります。
しかし、
「居抜きで募集すれば簡単に売れる」
わけではありません。
名古屋で飲食店を居抜き売却するなら、
価格。
募集開始時期。
写真。
厨房設備。
買主募集。
貸主との調整。
造作譲渡契約。
退去期限。
まで考えて売却を進めることが重要です。
今回は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜キングが、名古屋で飲食店を居抜き売却する方法を詳しく解説します。
飲食店の「居抜き売却」とは？
居抜き売却とは、現在使用している店舗の内装・厨房設備・什器などを残し、次の出店者へ引き継ぐ売却方法です。
賃貸店舗の場合、通常は建物そのものを売却するわけではありません。
売買の対象となるのは主に、
店舗内の造作・設備等
です。
これを、
造作譲渡
と呼びます。
例えば居酒屋なら、
冷蔵庫。
製氷機。
食器洗浄機。
フライヤー。
ガスレンジ。
シンク。
作業台。
カウンター。
テーブル・椅子。
エアコン。
ダクト。
照明。
などを次の出店者へ譲渡するケースがあります。
名古屋で飲食店を閉店するなら最初に居抜き売却を検討する
飲食店の閉店を考えたとき、
最初に厨房機器を処分する。
解体業者へ見積りを依頼する。
原状回復工事を発注する。
という順番で動いてしまうオーナー様がいます。
しかし居抜き売却を検討するのであれば、
その前に現在の店舗全体の価値を確認すること
をおすすめします。
厨房設備を撤去したあとで、
「この店なら居抜きで売れた可能性がありました」
となっても、元には戻せません。
だからこそ、
壊す前。
捨てる前。
厨房機器を売る前。
に居抜き査定を行うことが重要です。
飲食店を居抜きで売却するメリット
飲食店を居抜き売却する大きなメリットは、
現在の店舗設備を「撤去するもの」から「売却できる可能性のあるもの」へ変えられること
です。
閉店して設備を撤去する場合、オーナー様がお金を支払って処分することがあります。
一方、次の出店者が、
「この厨房を使いたい」
「この内装ならそのまま営業できる」
と判断すれば、造作譲渡として価値が生まれる可能性があります。
さらに契約内容や貸主側との調整次第では、撤去・原状回復等の負担を抑えられる可能性があります。
つまり居抜き売却では、
造作を売ること
だけでなく、
閉店・撤退にかかる支出を減らせるか
という視点も重要なのです。
飲食店の造作はいくらで売れる？
飲食店オーナー様から非常に多い質問が、
「この店はいくらで売れますか？」
です。
しかし飲食店の居抜き価格に、
「20坪なら○○万円」
という一律の価格があるわけではありません。
居抜き査定では、
立地。
家賃。
店舗面積。
階数。
視認性。
厨房設備。
厨房機器の年式。
内装状態。
空調。
ダクト。
グリストラップ。
給排水。
電気・ガス設備。
現在の業態。
他業態への転用性。
売却まで残された時間。
などを総合的に見て判断します。
開業に1,000万円かけても1,000万円で売れるわけではない
居抜き売却で特に注意したいのが、
初期投資額と売却価格を同じように考えないこと
です。
例えば、
内装・厨房設備等に1,000万円かけた店舗。
開業してまだ1年。
設備も比較的新しい。
この場合、
「最低でも700万円くらいでは売りたい」
と思うかもしれません。
しかし買主は、
売主が開業時にいくら使ったのか
を基準に価格を決めるわけではありません。
買主が見るのは、
「自分がこの店舗を引き継ぐなら、いくらまで払えるか」
です。
高級な内装でも自分の業態に合わなければ改装が必要です。
高価な厨房機器でも使わない設備なら価値を感じません。
つまり、
投資額ではなく、現在の買主にとっての価値
が居抜き価格を左右します。
飲食店では「見えない設備」が重要
居抜き店舗の写真を見ると、
おしゃれな内装。
カウンター。
客席。
厨房機器。
などに目が行きます。
しかし飲食店の居抜き売却では、
見えにくい設備も非常に重要
です。
例えば、
グリストラップ。
給排水。
給湯。
厨房床。
ダクト。
排気。
電気容量。
ガス設備。
空調。
などです。
特に、
焼肉。
焼鳥。
ラーメン。
中華。
居酒屋。
などは、設備条件によって次の出店者の工事費が大きく変わる可能性があります。
買主にとって、
「追加工事をどれだけせずに営業を始められるか」
は重要な判断材料です。
ラーメン店の居抜き売却
ラーメン店では、
大型冷蔵庫。
製麺機。
茹で麺機。
ガスレンジ。
寸胴。
強い排気設備。
給排水。
グリストラップ。
などが査定材料になります。
次の買主もラーメン店なら、既存設備をそのまま活用できる可能性があります。
一方で、
「ラーメン店にしか売れない」
と限定する必要はありません。
厨房能力やレイアウトによっては、別の重飲食業態から検討される可能性もあります。
焼肉店の居抜き売却
焼肉店では、
ロースター。
排煙設備。
ダクト。
ガス設備。
空調。
客席設備。
厨房。
などが重要になります。
焼肉店は新規出店時に設備工事が大きくなりやすいため、既存設備を活用できる店舗にはメリットがあります。
しかし、
設備に高額な費用をかけたから、その金額に近い価格で売れる
というわけではありません。
買主が設備をそのまま利用するのか。
追加工事はいくら必要なのか。
家賃はいくらなのか。
まで含めて判断されます。
居酒屋の居抜き売却
居酒屋は比較的、別業態への転用を考えやすいケースがあります。
例えば、
焼鳥。
海鮮。
中華。
韓国料理。
定食。
串揚げ。
その他飲食店。
などです。
厨房設備が充実していて、客席レイアウトにも汎用性があれば、
現在と違う業態の買主まで対象を広げる
ことで売却可能性を高められる場合があります。
カフェ・喫茶店・BARも居抜き売却できる？
もちろん可能性があります。
カフェ・喫茶店なら、
カウンター。
内装。
照明。
家具。
厨房。
空調。
などが評価材料になります。
BARなら、
カウンター。
バックバー。
照明。
音響。
製氷機。
冷蔵設備。
内装デザイン。
などが特徴になります。
重飲食ほど厨房設備が充実していなくても、
店舗全体の雰囲気や完成度
が買主に評価されるケースがあります。
名古屋で居抜き売却するならエリアも重要
名古屋市内でも店舗需要はエリアによって異なります。
名駅
会社員・来街者など幅広い需要を狙う飲食店があります。
栄
飲食店から物販・サービス店舗まで幅広い業態があります。
錦
居酒屋・BAR・夜型店舗などが多いエリアです。
金山
交通利便性があり、飲食店出店の検討対象になりやすいエリアの一つです。
大須
飲食・テイクアウト・物販など幅広い業態があります。
今池・新栄
居酒屋やBARなど多様な飲食店があります。
そのほか、
伏見。
泉。
東桜。
覚王山。
本山。
藤が丘。
御器所。
など、エリアによって客層や向いている業態は変わります。
だからこそ、
名古屋の店舗市場を理解して買主を探すこと
が重要です。
飲食店を居抜きで高く売る7つのポイント
ここからは、居抜き売却を成功させるために重要なポイントを紹介します。
① できるだけ早く相談する
最も重要なのが、
時間です。
退去まで半年ある店舗。
3カ月ある店舗。
1カ月しかない店舗。
では、取れる戦略が大きく変わります。
売却期間に余裕があれば、
募集。
内覧。
価格調整。
条件交渉。
貸主との調整。
契約。
まで進める時間があります。
閉店すると決める前でも査定することは可能です。
② 最初の募集価格を間違えない
居抜き売却では、
最初のアプローチ価格
が重要です。
高すぎる価格で長期間募集し、何度も値下げすると、
「ずっと売れていない店舗」
という印象を持たれる可能性があります。
一方、安すぎれば本来受け取れた可能性のある造作代金を失います。
重要なのは、
高すぎず、安すぎず、その店舗に合った価格
です。
③ 厨房機器を先に売らない
閉店すると、
「厨房機器だけでも早く現金化したい」
と考えることがあります。
しかし、
居抜き査定前に厨房機器を処分するのは慎重に判断してください。
冷蔵庫や製氷機などを単品で売却するより、
厨房設備が揃った店舗として次の出店者へ売却した方が、店舗全体として評価される可能性があります。
まず、
店舗全体でいくらになるのか
を確認しましょう。
④ 店内をきれいにする
買主は内覧した瞬間に、
「この店で営業できそう」
「かなり工事が必要そう」
とイメージします。
大規模なリフォームは必要ありません。
しかし、
厨房の油汚れ。
大量の私物。
不要な段ボール。
壊れた備品。
などを整理し、店舗を見やすくすることは重要です。
清潔感は内覧時の印象を大きく左右します。
⑤ 設備情報を整理する
何が譲渡対象なのか分からない店舗は、買主も判断しにくくなります。
厨房機器。
空調。
ダクト。
家具。
什器。
その他設備。
について、
残すもの。
撤去するもの。
リース品。
貸主所有設備。
などを整理します。
特にリース品等を誤って造作譲渡の対象にしないよう注意が必要です。
⑥ 同じ業態だけに限定しない
ラーメン店だからラーメン店へ。
居酒屋だから居酒屋へ。
という売り方だけではありません。
厨房能力。
排気。
水回り。
客席。
内装。
を見ながら、
「次にどんな店として使えるか」
を考えることで買主候補を広げられる可能性があります。
⑦ 営業中から売却する
閉店後に募集を始めると、
売上がなくなった状態で家賃等が発生する可能性があります。
そのため可能であれば、
営業中から居抜き売却を進める
方法があります。
店舗名を非公開にする。
詳細住所を限定する。
写真を調整する。
内覧を営業時間外にする。
など、情報管理をしながら募集する方法も考えられます。
買主が決まっても安心してはいけない
居抜き売却では、
「買います」という人が現れた＝売却完了
ではありません。
次の出店者について貸主・管理会社との調整が必要になる場合があります。
入居審査。
賃貸条件。
業態。
営業時間。
使用方法。
などが確認されることもあります。
造作を購入する合意ができても、店舗の賃貸条件が整わなければ取引を進められない場合があります。
だからこそ、
買主募集と賃貸借の調整を切り離して考えないこと
が重要です。
造作譲渡契約書で売主を守る
買主が決まったら、
造作譲渡契約
も重要です。
特に中古厨房設備では、引渡し後に、
「冷蔵庫が壊れた」
「製氷機が動かない」
「エアコンが故障した」
「この設備も含まれていると思った」
というトラブルが発生する可能性があります。
そのため、
譲渡する設備。
除外する設備。
設備の状態。
分かっている不具合。
所有関係。
支払条件。
引渡し日。
解除条件。
引渡し後の責任範囲。
などを契約前に整理することが重要です。
売却価格だけでなく、売却後にトラブルを残さないことも成功条件です。
原状回復との比較を忘れない
居抜き売却を考えるときは、
「いくらで売れる？」
だけではなく、
「売れなかった場合、いくらかかる？」
も確認します。
原状回復。
厨房撤去。
残置物処分。
看板撤去。
ダクト撤去。
その他工事。
などです。
仮に造作価格が0円だったとしても、契約内容や貸主との調整により大きな撤去負担を抑えられるのであれば、経済的なメリットが生まれる可能性があります。
つまり、
造作価格＋削減できる可能性のある撤退費用
まで考えることが重要です。
「高く売れた」より「最終的にいくら残ったか」
例えば仮のケースとして、
A店は500万円で売却できたものの、売却まで長期間かかった。
B店は350万円で早く売却でき、閉店後の固定費等を抑えられた。
この場合、
500万円で売れたA店の方が必ず得だったとは限りません。
居抜き売却では、
売却価格だけでなく最終手残り
を見る必要があります。
家賃等。
原状回復費。
撤去費。
処分費。
売却までの時間。
まで含めて考えることが重要です。
名古屋で飲食店の居抜き売却が決まらない場合
すでに居抜き募集をしているものの、
問い合わせがない。
内覧がない。
内覧はあるが申込みがない。
何カ月も掲載されている。
何度も価格を下げている。
という場合は、
どこで止まっているのか
を確認します。
問い合わせが0件なら、
価格。
家賃。
写真。
情報量。
募集業態。
などを確認します。
問い合わせはあるのに内覧されない。
内覧はあるのに申込みされない。
という場合は、別の原因がある可能性があります。
売れないから即値下げ
