名古屋市で飲食店を経営していて、
「そろそろ店を閉めようと思っている」
「飲食店を売却したい」
「厨房機器や内装をそのまま売れないだろうか？」
「営業中に次の人を探したい」
「閉店することを従業員やお客様に知られたくない」
「原状回復費が高くて困っている」
「造作がいくらで売れるのか知りたい」
このようなお悩みはありませんか？
飲食店を閉店するとき、
「厨房機器を処分して、内装を解体して、スケルトンに戻して退去する」
だけが選択肢ではありません。
現在使用している、
厨房設備。
冷蔵庫。
製氷機。
食器洗浄機。
フライヤー。
ガスレンジ。
ダクト。
空調。
カウンター。
テーブル。
椅子。
内装。
などを残したまま、次の出店者へ店舗を引き継ぐ**「居抜き売却」**という方法があります。
名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜キングでは、
「まだ閉店すると決めていない」
という段階からご相談いただけます。
飲食店を売却するうえで重要なのは、
壊す前。
捨てる前。
退去期限が迫る前。
に現在の店舗価値を確認することです。
飲食店を「売却する」とはどういうこと？
賃貸店舗で営業している飲食店の場合、建物や土地そのものを売却するわけではありません。
一般的には、借主が所有している店舗内の、
内装。
厨房設備。
家具。
什器。
カウンター。
その他の造作。
などを次の出店者へ譲渡する形になります。
これが造作譲渡です。
そして内装・設備などを残した状態で次の出店者へ引き継ぐことを、一般的に居抜きと呼びます。
つまり、
「飲食店を売る」＝店舗の価値を次の出店者へ引き継ぐ
というイメージです。
閉店するなら、まず厨房機器を売ればいい？
これは慎重に判断してください。
飲食店を閉店すると決めると、
「業務用冷蔵庫を買取業者へ売ろう」
「製氷機を処分しよう」
「テーブルと椅子を処分しよう」
と考える方がいます。
しかし、居抜き売却を検討するなら、
厨房機器を単体で売る前に、店舗全体として査定すること
をおすすめします。
なぜなら次の出店者にとって、
厨房機器。
ダクト。
空調。
給排水。
カウンター。
客席。
内装。
が一式揃っていることに価値がある場合があるからです。
例えば次の出店者が飲食店を一から作れば、多くの設備や工事が必要になります。
しかし現在の店舗を利用できれば、開業準備の負担を抑えられる可能性があります。
つまり、
「冷蔵庫単体の中古価格」
と、
「飲食店としてすぐ利用しやすい店舗全体の価値」
は別なのです。
飲食店は営業しながら売却できます
「閉店してからじゃないと売れませんよね？」
そんなことはありません。
飲食店は、営業中から居抜き売却について相談・募集できる場合があります。
むしろ、
閉店。
↓
買主募集。
↓
内覧。
↓
交渉。
↓
契約。
という順番だけでは、閉店後も家賃等の固定費が発生する可能性があります。
そのため、
営業しながら次の出店者を探す
という方法があります。
閉店予定日と次の出店者への引渡し時期を近づけることができれば、売主側の負担を抑えられる可能性があります。
従業員やお客様に知られず売却したい
営業中の飲食店売却で非常に多い心配です。
「従業員にはまだ言っていない」
「常連客に知られたくない」
「取引先に閉店の噂が広がると困る」
という店主様もいらっしゃいます。
その場合は、
店舗名。
詳細住所。
外観写真。
店内写真。
など、公開する情報の範囲を考えながら募集する方法があります。
内覧についても、営業時間外などを利用して調整することが考えられます。
営業中の店舗売却では秘密保持も重要です。
飲食店の造作はいくらで売れる？
店主様が最も気になる部分でしょう。
「開業時に1,500万円かかった」
「厨房だけで500万円以上かけた」
「内装にはかなりお金を使った」
だから高く売れるはず。
必ずしもそうではありません。
造作価格は、
過去にいくらかけたかではなく、現在その店舗にどれだけの価値があるか
で考える必要があります。
例えば、
立地。
家賃。
面積。
階数。
視認性。
厨房設備。
設備年式。
内装状態。
ダクト。
空調。
業種。
他業種への転用性。
周辺の出店需要。
売却まで残された時間。
などが関係します。
赤字の飲食店でも売却できますか？
可能性はあります。
現在の店舗が赤字だからといって、
店舗そのものに価値がないとは限りません。
次の出店者は、
「現在の店がいくら売上を上げているか」
だけで判断するわけではありません。
立地が良い。
家賃が適正。
厨房が充実している。
内装がきれい。
自分の業態へ転用しやすい。
こうした条件を見て、
「自分ならここで営業できる」
と判断することがあります。
現在の経営状態と、居抜き店舗としての価値は分けて考えることが重要です。
ラーメン店・焼肉店・居酒屋などは設備価値にも注目
飲食店の中でも設備が多い業種があります。
例えばラーメン店なら、
大型冷蔵庫。
茹で麺機。
ガス設備。
ダクト。
寸胴。
作業台。
など。
焼肉店なら、
排煙設備。
ロースター。
ダクト。
空調。
ガス設備。
など。
居酒屋なら、
冷蔵設備。
製氷機。
食器洗浄機。
フライヤー。
カウンター。
客席設備。
などです。
こうした店舗は設備撤去にも費用がかかる場合があります。
そのため、
「設備をいくらで売れるか」だけでなく、「設備を残して次の人へ引き継げないか」
という視点が重要になります。
カフェ・BAR・小型店舗も売却できます
大型厨房がある店舗だけが居抜き売却の対象ではありません。
カフェ。
喫茶店。
BAR。
スナック。
小型居酒屋。
テイクアウト店。
弁当店。
なども対象になります。
設備が少ない店舗でも、
カウンター。
内装。
照明。
空調。
家具。
立地。
家賃。
などに価値を感じる出店者がいる可能性があります。
厨房機器の量だけで店舗価値は決まりません。
「スケルトン返却」と書いてあったら売れない？
賃貸借契約書に、
「退去時スケルトン返却」
などと記載されている場合があります。
この場合、契約内容を無視して勝手に造作を残して退去することはできません。
一方で、契約内容、貸主側の意向、次の借主候補などによって、居抜きでの引継ぎについて相談・調整できるケースもあります。
そのため、
「スケルトン返却と書いてあるから居抜き売却は絶対無理」
と自分だけで判断して、先に解体してしまうのは早い場合があります。
まず契約内容を確認し、居抜きでの引継ぎについて相談できる余地があるか確認することが重要です。
大家さんとの調整も重要です
居抜き売却は、
売主と買主だけで完結するとは限りません。
買主が、
「300万円でこの店舗を買いたい」
と言っても、次の出店者として店舗を借りられるかは別の問題です。
貸主側の入居審査等が必要になる場合があります。
そのため、
買主を探す。
造作条件をまとめる。
貸主・管理会社と調整する。
入居審査。
賃貸借契約。
造作代金決済。
店舗引渡し。
という流れまで考える必要があります。
居抜き売却では契約書も非常に重要
買主が見つかったら終わりではありません。
むしろ売主様を守るために重要なのが、
造作譲渡契約書
です。
例えば店舗を引き渡した2週間後。
買主から、
「業務用冷蔵庫が壊れました」
「修理代を払ってください」
と言われたらどうでしょうか。
中古厨房設備は、いつ故障するか完全には分かりません。
そのため契約時には、
譲渡する設備。
譲渡しない設備。
既知の不具合。
設備の状態。
支払条件。
引渡し条件。
解除条件。
引渡し後の責任範囲。
などを整理することが重要です。
居抜キングでは、売却価格だけではなく、売却後に売主様が不必要なトラブルへ巻き込まれないことも重要だと考えています。
「高く売れた」だけでは成功とは限らない
例えば、
A：造作500万円で売却。しかし決まるまで半年。
B：造作350万円で早期売却。
どちらが得かは、売却価格だけでは判断できません。
仮に毎月の家賃等が高額なら、半年間待つことで固定費が増えます。
さらに売れなければ、
原状回復。
厨房機器撤去。
残置物処分。
などが必要になる可能性もあります。
だから飲食店売却では、
造作売却価格だけを見るのではなく、最終的な手残りで考えること
が重要です。
造作0円でもメリットがある場合があります
「0円なら売る意味がない」
と思われるかもしれません。
しかし必ずしもそうとは限りません。
例えば造作代金が0円でも、居抜きでの引継ぎによって設備撤去や原状回復等の負担を抑えられるのであれば、経済的なメリットが生まれる可能性があります。
つまり、
造作価格＋削減できる可能性のある費用－売却までの固定費
という視点で考えることが重要です。
飲食店を売るなら「時間」が重要
居抜き売却では時間が非常に重要です。
退去まで3カ月ある。
退去まで1カ月。
退去まで1週間。
同じ店舗でも取れる戦略が変わります。
時間があれば、
募集する。
反応を見る。
写真を変更する。
対象業種を広げる。
価格を調整する。
買主と交渉する。
貸主側と調整する。
ということができます。
時間がなければ、その選択肢が減っていきます。
時間があること自体が、売主様の強みになるのです。
「閉店を決めてから相談」ではなくても構いません
居抜キングでは、
「もう閉店します」
と決まっている方だけが相談対象ではありません。
「最近売上が厳しい」
「移転しようか迷っている」
「別事業へ集中したい」
「店を売ったらいくらになるか知りたい」
「条件が良ければ売却したい」
この段階でも構いません。
むしろ、
現在の店舗価値を確認してから、閉店するかどうか判断する
という考え方もあります。
名古屋市の飲食店売却に対応
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で店舗売却のご相談を承っています。
名駅。
栄。
錦。
金山。
大須。
伏見。
新栄。
今池。
泉。
東桜。
覚王山。
藤が丘。
その他名古屋市内各エリア。
ラーメン店。
焼肉店。
居酒屋。
焼鳥店。
寿司店。
カフェ。
喫茶店。
BAR。
中華料理店。
定食店。
パン屋。
その他飲食店。
店舗の規模・階数・業種を問わず、まずは現在の店舗状況を確認します。
他社で売りに出しているけど決まらない場合もご相談ください
「すでに他社へ依頼している」
「数カ月募集しているけど問い合わせがない」
「内覧はあるけど決まらない」
という場合も、現在の契約内容を確認したうえでご相談いただけます。
売れない原因は、
価格だけとは限りません。
家賃。
写真。
設備情報。
募集対象業種。
店舗情報。
引渡し条件。
募集方法。
などが原因になっている場合があります。
値下げする前に、なぜ売れていないのかを確認する。
これが重要です。
飲食店を売却するときにやってほしくない3つのこと
閉店を考えたとき、特に注意していただきたいのが、
① 厨房機器を先に処分する
② 内装を先に解体する
③ 退去期限ギリギリまで何もしない
この3つです。
一度厨房設備を撤去してしまえば、元の飲食店には戻せません。
一度内装を壊せば、造作価値は失われます。
そして退去直前では、買主募集や貸主調整に使える時間がありません。
だからこそ、
壊す前。
捨てる前。
期限が迫る前。
に査定してください。
名古屋市で飲食店を売却したい店主様へ
長年営業してきた店舗には、店主様が思っている以上にさまざまな価値が残っている可能性があります。
厨房設備だけではありません。
ダクト。
空調。
カウンター。
給排水。
客席。
内装。
立地。
家賃条件。
そして、
「ここですぐ店を始めたい」という次の出店者にとっての価値。
があります。
閉店する店舗だから価値がない。
赤字だから売れない。
古いから売れない。
2階だから売れない。
そうとは限りません。
大切なのは、
「誰に、どのように売るか」
です。
名古屋の飲食店売却・居抜き売却なら「居抜キング」
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で、飲食店の居抜き売却・店舗売却・造作譲渡をサポートしています。
「飲食店を閉店しようと思っている。」
「営業中に売りたい。」
「従業員に知られず進めたい。」
「厨房機器が古い。」
「造作がいくらになるか知りたい。」
「原状回復費をできるだけ抑えたい。」
「スケルトン返却と言われている。」
「他社で売れない。」
このような場合もご相談ください。
まだ閉店を決めていなくても構いません。
店舗を売ると決めてから査定するのではなく、
「今の店舗がいくらで売れる可能性があるのか」を知ってから、今後を判断する。
それも一つの方法です。
厨房機器を処分する前に。
内装を解体する前に。
原状回復工事を発注する前に。
現在の店舗を次の出店者へ引き継げる可能性を確認してください。
飲食店を「閉める」のではなく、次の人へ「つなぐ」。
それが居抜き売却です。
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