名古屋市中区錦3丁目で営業されていた居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、ビル3階・約20坪。
営業期間は約6年です。
錦3丁目といえば、名古屋を代表する繁華街の一つ。
夜になれば多くの人が行き交い、飲食店も数多く営業しています。
一見すると、
「錦3丁目なら飲食店は集客しやすいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、今回の店舗はビル3階。
いわゆる空中階店舗です。
1階路面店と空中階店舗では、同じ錦3丁目でも集客の考え方が大きく異なります。
さらに今回、売主様を悩ませていたのが、
賃料の上昇。
もともと空中階ということもあり、新規のお客様を自然に取り込むことが簡単ではない店舗でした。
そこへ賃料負担が増えたことで、店舗運営は徐々に厳しくなっていきました。
営業を続けるか。
それとも店舗を手放すか。
悩んだ末、売主様は居抜き売却を決断。
「居抜キング」で売却活動を開始した結果、
居酒屋の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
最終的な結果は、
売却期間36日。
居抜き売却価格390万円。
業態は、
大衆居酒屋から中華居酒屋へ。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に見込まれていた、
原状回復費約285万円も削減。
単純比較では、
390万円＋285万円＝最大約675万円
の経済的な差につながる可能性があります。
今回は20坪の店舗でしたが、3階からすべての厨房設備や造作を搬出し、スケルトン状態まで戻すとなれば相応の費用がかかります。
そうした意味でも、
無事に居抜きで売れて本当に良かった案件
となりました。
今回の錦3丁目・居酒屋の居抜き売却概要
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区錦3丁目
業種：居酒屋
所在階：ビル3階
店舗面積：約20坪
営業期間：約6年
売却理由：賃料上昇により店舗運営の負担が大きくなったため
売却期間：36日
居抜き売却価格：390万円
譲渡先：居酒屋開業希望者
次店舗予定業態：中華居酒屋
原状回復費削減額：約285万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や詳細な賃貸条件については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回のポイントは、
「錦3丁目という人気エリアでも、空中階には空中階の難しさがある」
ということです。
錦3丁目でも3階なら集客方法が変わる
錦3丁目には、多くの居酒屋や飲食店があります。
しかし、
錦3丁目に店を出せば自然にお客様が入る
わけではありません。
特に今回のような3階店舗では、1階路面店のような偶発的な入店を期待しにくくなります。
1階なら、
店頭の看板を見る。
料理写真を見る。
店内の雰囲気を見る。
「ここにしよう」と入店する。
という流れがあります。
しかし3階では、そもそもお客様に店舗の存在を知ってもらわなければ、階段やエレベーターで上がってきてもらえません。
空中階は新規客をどう呼ぶかが重要
空中階店舗で特に重要なのが、
目的来店を作ること。
です。
Googleマップ。
SNS。
グルメサイト。
口コミ。
予約。
常連客。
紹介。
会社宴会。
などによって、
「今日はこの店へ行く」
という状態を作る必要があります。
錦3丁目に人がたくさん歩いていても、その人たちが3階まで上がってくれなければ店舗の売上にはなりません。
固定客を持っている店舗は空中階でも強い
逆に言えば、
固定客。
リピーター。
会社関係の宴会客。
SNSのフォロワー。
などをしっかり持っている店舗なら、空中階でも十分に営業できます。
特に居酒屋の場合、
「○○さんの店だから行く」
「会社の宴会でいつも使う」
「料理がおいしいから予約する」
という目的来店を作ることができれば、階数の弱点を補えます。
空中階店舗は、
通行量よりも店舗そのものの集客力が重要
だと考えています。
今回は賃料上昇が経営を圧迫
今回、売主様が売却を考える大きなきっかけになったのが、
賃料の上昇
でした。
飲食店経営では、売上だけを見るのではなく、
家賃。
人件費。
食材費。
水道光熱費。
広告費。
その他経費。
を支払った後に、いくら利益が残るのかが重要です。
仮に売上が前年と同じでも、家賃が上がれば当然利益は減ります。
家賃は毎月必ず発生する固定費
食材費であれば、仕入れ量を調整できる部分があります。
人件費も、シフトなどによってある程度調整できる場合があります。
しかし家賃は、売上が良い月でも悪い月でも基本的に毎月発生します。
だからこそ、
賃料の上昇は飲食店経営に直接影響します。
特に空中階で新規客の獲得に苦労している状況では、固定費の増加は大きな負担になります。
「錦だから高い家賃を払える」とは限らない
人気エリアでは、
「立地が良いから多少家賃が高くても大丈夫」
と思われることがあります。
しかし重要なのは、
家賃に見合った売上と利益を作れるか。
です。
月商が高くても、
家賃。
人件費。
仕入れ。
光熱費。
などを支払った後に利益がほとんど残らなければ、経営を続ける意味が薄くなります。
今回の売主様も、賃料上昇による負担を考え、悩んだ末に店舗を手放すことを決断されました。
20坪は居酒屋として使いやすいサイズ
今回の店舗面積は、
約20坪。
居抜き市場では比較的使いやすいサイズです。
40坪、50坪を超える大型店舗になると、
家賃。
スタッフ数。
光熱費。
保証金。
改装費。
などが大きくなり、買主候補も限定されやすくなります。
一方、20坪程度であれば、
個人経営。
夫婦経営。
小規模法人。
多店舗展開企業。
など、幅広い開業希望者が検討できます。
3階という弱点を20坪というサイズが補った
今回の店舗には、
3階
という売却上の弱点がありました。
一方で、
20坪という扱いやすいサイズ
は強みでした。
居抜き売却は、一つの条件だけで決まるものではありません。
階数。
広さ。
立地。
家賃。
設備。
内装。
売却価格。
次の業態。
こうした条件を総合して買主様が判断します。
今回も3階だから売れないのではなく、店舗全体の条件を評価していただき、36日で買主様が決まりました。
大衆居酒屋から中華居酒屋へ
今回の買主様は、
中華居酒屋の開業希望者。
前店舗は大衆居酒屋です。
つまり、
大衆居酒屋→中華居酒屋
への居抜き売却となりました。
これは既存設備を活用しやすい業態変更です。
厨房。
シンク。
給排水。
ガス。
冷蔵設備。
空調。
客席。
トイレ。
など、飲食店として共通して利用できる部分があります。
同じ居酒屋系だから店舗をイメージしやすい
買主様からすると、
スケルトン状態の空っぽの店舗を見るより、
実際に居酒屋として営業していた店舗を見る方が、開業後をイメージしやすくなります。
「ここを厨房として使う」
「この客席配置を変更する」
「ここに中華料理らしい内装を入れる」
など、既存店舗をベースに計画できます。
居抜き店舗の大きなメリットです。
居抜き売却価格390万円で成約
今回の居抜き売却価格は、
390万円。
営業6年。
20坪。
錦3丁目。
ビル3階。
という店舗です。
3階という条件はありましたが、既存の飲食設備や内装を活用できる買主様が見つかり、390万円で成約しました。
