名古屋市中区錦2丁目で営業されていた大衆居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、ビル1階・約41.5坪。
営業期間は約9年。
錦2丁目という立地に加え、1階店舗という好条件でしたが、売主様は長年続けてきた店舗の売却を決断されました。
大きな理由は、
コロナ前から続けてきた「宴会中心」の営業スタイルから、なかなか抜け出せなかったこと。
です。
以前は会社の宴会やグループ利用を中心に売上を作ることができていました。
しかし、社会環境が変わり、飲食店の利用方法も大きく変化。
少人数での飲食。
個人利用。
短時間利用。
二次会需要。
などへ消費者の動きが変わる中でも、店舗の広さや営業形態から、従来型の宴会需要に依存した運営を完全に転換することが難しい状況が続きました。
売主様も決して簡単に諦めたわけではありません。
さまざまな工夫をしながら営業を続けていましたが、思うように業績が改善せず、
最終的には運転資金が厳しくなり、資金が尽きる前に店舗を売却する
という判断をされました。
そこで「居抜キング」で居抜き売却を開始。
今回の店舗には、
錦2丁目
1階
41.5坪
営業9年の大衆居酒屋
という特徴がありました。
立地は良い。
1階も強い。
しかし、買主探しでは簡単ではない条件もありました。
それが、
賃料が比較的高めであること。
そして、
保証金が賃料9か月分と高額だったこと。
です。
店舗取得時には、造作代金だけではなく、
保証金。
前家賃。
仲介手数料。
保証会社費用。
改装費。
運転資金。
などが必要になります。
約41.5坪という大型店舗で賃料も高め、さらに保証金9か月分となると、買主側が準備しなければならない初期資金は大きくなります。
そのため、錦2丁目の1階という好条件ながら、買主探しには苦労しました。
それでも売却活動を続けた結果、
イタリアンバルの開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果、
売却期間57日。
居抜き売却価格430万円。
で成約。
業態は、
大衆居酒屋からイタリアンバルへ。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に見込まれていた、
原状回復費約465万円も削減
することができました。
単純比較すると、
居抜き売却価格430万円＋原状回復費465万円＝最大約895万円
の経済的な差につながる可能性があります。
大型店舗で原状回復費も高額だっただけに、今回無事に買主様が見つかったことは売主様にとって非常に大きな結果となりました。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回の店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区錦2丁目
業種：大衆居酒屋
所在階：ビル1階
店舗面積：約41.5坪
営業期間：約9年
売却理由：宴会中心の営業から脱却できず、業績低迷が続き資金的に厳しくなったため
売却期間：57日
居抜き売却価格：430万円
譲渡先：イタリアンバル開業希望者
次店舗予定業態：イタリアンバル
原状回復費削減額：約465万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や具体的な賃貸条件については一部非公開としています。
錦2丁目・1階でも簡単に売れるとは限らない
名古屋市中区錦2丁目は、伏見駅や丸の内駅にも近く、オフィスと飲食店が混在するエリアです。
今回の店舗はさらに、
ビル1階。
一般的に居抜き売却では強い条件です。
1階であれば、
店舗を見つけてもらいやすい。
入りやすい。
看板を出しやすい。
厨房機器の搬入出もしやすい。
といったメリットがあります。
しかし、
立地が良い＝必ず簡単に売れる
とは限りません。
今回、その理由の一つが41.5坪という店舗サイズでした。
41.5坪の大型店舗は買主が限定される
41.5坪あれば、
大人数を収容できる。
厨房を広く取れる。
団体客にも対応できる。
といったメリットがあります。
一方で、
家賃。
人件費。
水道光熱費。
内装工事費。
なども大きくなりやすくなります。
10坪、15坪程度の店舗であれば個人開業希望者も検討しやすいですが、40坪を超える店舗では相応の資金力が必要です。
そのため、
大型店舗は物件自体が良くても買主候補が少なくなる
ことがあります。
コロナ前の「宴会中心モデル」が重荷になった
今回の売主様が長く続けていたのは、
宴会需要を中心とした大衆居酒屋。
41.5坪という広さは、宴会需要が強かった時代には大きな武器になります。
会社の飲み会。
歓送迎会。
忘年会。
新年会。
大人数での打ち上げ。
こうした需要があれば、大型店舗は一度に大きな売上を作ることができます。
しかし、その需要構造が変化しました。
飲食店は「以前成功した形」がずっと続くとは限らない
飲食店経営の難しいところは、
一度成功した営業方法が、その後も永遠に通用するわけではない
という点です。
客層。
利用人数。
価格意識。
営業時間。
予約方法。
SNS。
周辺競合。
などは変わっていきます。
今回の店舗も、コロナ前には宴会中心で成り立っていた営業モデルでしたが、その後の環境変化から完全に抜け出すことができませんでした。
大型店は少人数需要への転換が難しいこともある
少人数客中心に切り替えようとしても、
41.5坪という広さがあります。
例えば2人客が多くなれば、
広い店舗の席を十分に稼働させることが難しくなります。
それでも、
家賃。
空調。
スタッフ。
などの固定費は発生します。
大型店舗ほど、
一定以上の客数を入れ続ける必要がある
という難しさがあります。
売主様も最後まで頑張っていた
今回の売主様は、売上が落ちたからすぐ閉店したわけではありません。
営業を続けながら、
何とか立て直そう。
もう一度売上を戻そう。
と努力されていました。
しかし、飲食店経営では毎月固定費が発生します。
状況が改善しなければ、
徐々に手元資金が減っていきます。
最終的に、
資金が尽きてしまう前に店舗を売却する
という決断をされました。
資金が厳しくなる前の相談が重要
店舗売却は、
相談した翌日に買主が見つかるとは限りません。
今回も成約まで、
57日。
かかっています。
仮に資金が残り1か月しかない段階で売却を始めれば、買主が決まる前に賃料の支払いが難しくなる可能性があります。
そのため、
「あと半年なら営業できる」
「あと数か月は資金がある」
という段階で相談することが重要です。
賃料が高めなのも買主にとってハードル
今回の店舗は錦2丁目の1階。
当然ながら、条件に応じて賃料負担も大きくなります。
買主側は、
「この場所なら売上が作れるか」
だけでなく、
毎月この家賃を払い続けられるか
を考えます。
店舗売却では、造作価格だけ安くしても決まらないことがあります。
なぜなら、買主が本当に重視しているのは、
取得後の毎月の収支
だからです。
保証金9か月も大きな壁だった
そして今回、買主探しを難しくしたもう一つの条件が、
保証金9か月分。
でした。
仮に賃料が高い店舗で保証金9か月となれば、入居時にかなりの現金が必要になります。
さらに、
居抜き売却価格430万円。
仲介手数料。
前家賃。
保証会社費用。
改装費。
開業後の運転資金。
なども必要です。
居抜き価格だけで買主の負担は判断できない
売主側からすると、
「430万円なら安いのでは？」
と思うかもしれません。
しかし買主側から見ると、
店舗取得に必要な資金は430万円だけではありません。
だからこそ居抜き売却では、
造作価格＋賃貸条件＋初期費用
を総合的に見る必要があります。
今回、客付けに57日かかった理由の一つが、この初期費用の高さでした。
それでも430万円で売却成立
買主探しには苦労しましたが、
最終的には、
イタリアンバル開業希望者
とマッチングしました。
売却価格は、
430万円。
41.5坪の大型飲食店ということを考えても、しっかり店舗価値を引き継げた成約です。
大衆居酒屋からイタリアンバルへ
今回の業態変更は、
大衆居酒屋→イタリアンバル。
完全な同業態ではありませんが、
飲食店として利用できる部分は多くあります。
厨房。
給排水。
ガス。
冷蔵設備。
空調。
客席。
トイレ。
など、
既存設備を活用できる可能性があります。
41.5坪を一から作れば大きな費用がかかる
仮に41.5坪の店舗をスケルトン状態から作る場合、
厨房設備。
空調。
給排水。
電気。
床。
壁。
天井。
照明。
客席。
カウンター。
など、多額の工事費が必要になります。
居抜きで取得すれば、
使える設備や内装を残し、
イタリアンバルに合わせて必要な部分だけ変更することができます。
異業態でも既存店舗を活かせる
居抜き売却では、
居酒屋なら次も居酒屋
である必要はありません。
今回のように、
大衆居酒屋からイタリアンバル。
焼き鳥店から中華。
喫茶店からカフェ。
など、別業態でも成約することがあります。
重要なのは、
次の業態が既存設備をどこまで活かせるか
です。
原状回復費465万円を削減
今回、特に大きかったのが、
原状回復費約465万円の削減。
です。
41.5坪の大型飲食店ですから、
解体。
厨房撤去。
造作撤去。
廃材処分。
搬出。
などを行えば、費用も大きくなります。
430万円で売るか、465万円払って壊すか
今回の数字を単純比較すると、
居抜き売却なら、
430万円で売却。
売却できなければ、
約465万円を支払って原状回復する可能性。
同じ閉店でも、大きな差があります。
最大約895万円の経済的な差
単純計算では、
430万円＋465万円＝最大約895万円。
売る場合と壊す場合で、
これだけの経済的な差につながる可能性があります。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、リース残債、設備所有権、賃貸借条件などによって異なります。
大型店舗ほど原状回復前に相談してほしい
今回のような40坪を超える飲食店では、
原状回復費が数百万円になることがあります。
そのため、
閉店を決めたからすぐ解体する
というのはおすすめできません。
まず、
居抜きで店舗そのものを引き継げないか
確認することが重要です。
一度解体してしまった造作や厨房は元には戻せません。
今回は本当に「売れてよかった」案件
今回の店舗は、
錦2丁目。
1階。
という強みがある一方、
41.5坪。
高めの賃料。
保証金9か月。
という買主側のハードルもありました。
そのため、募集開始当初から簡単な案件ではないと考えていました。
実際に買主探しには苦労しましたが、
57日で無事に430万円で成約。
原状回復費465万円も削減できました。
売主様の資金的な状況も考えると、
本当に買主様が見つかって良かったと思える案件です。
飲食店は「売上が戻るまで待つ」ことが正解とは限らない
経営をしていると、
来月は良くなる。
繁忙期になれば戻る。
宴会が復活すれば戻る。
と期待してしまうことがあります。
もちろん、本当に回復することもあります。
しかし、
回復を待つ間にも、
家賃。
人件費。
仕入れ。
光熱費。
融資返済。
は発生します。
店舗価値と資金が残っているうちに動く
今回のように、
長年営業している。
大型店である。
原状回復費も高い。
という店舗ほど、
売却のタイミングが重要です。
資金が完全に尽きてからでは、
売却期間を確保できません。
店舗がきれいな状態で営業しているうちなら、
買主も店舗をイメージしやすくなります。
名古屋市中区錦2丁目で大衆居酒屋を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区錦2丁目の大衆居酒屋では、
営業期間：約9年
店舗面積：約41.5坪
ビル1階
という店舗について居抜き売却を行いました。
売主様はコロナ前から、
宴会需要を中心とした営業を続けていました。
しかし、その後の飲食需要の変化から完全には抜け出せず、
長く頑張って営業を続けたものの、
最終的には資金的に厳しくなり売却を決断。
今回の店舗は、
立地は良いものの、
高めの賃料。
保証金9か月。
41.5坪という大型店舗。
という条件があり、
買主探しには苦労しました。
それでも、
イタリアンバル開業希望者とマッチングし、
売却期間57日。
居抜き売却価格430万円。
大衆居酒屋からイタリアンバルへ。
さらに、
原状回復費約465万円を削減。
することができました。
単純比較では、
最大約895万円の経済的な差
につながる可能性があります。
名古屋市中区錦、伏見、丸の内、栄周辺などで、
大衆居酒屋。
大型居酒屋。
宴会店舗。
レストラン。
BAR。
その他飲食店。
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「40坪を超える大型店でも売れる？」
「賃料が高い店舗でも買主は見つかる？」
「保証金が高くて次の借主が決まりにくい」
「宴会需要が戻らず経営が厳しい」
「資金が尽きる前に店舗を整理したい」
「原状回復費が高額で困っている」
このようなご相談にも対応しています。
今回の大衆居酒屋は、
57日で430万円。
そして、
原状回復費約465万円を削減。
465万円を支払って店舗を壊して退去するのではなく、
430万円で次のイタリアンバルへ引き継ぐことができました。
条件的には決して簡単な店舗ではありませんでした。
それでも、
店舗の強みを活かせる買主様を探し続けることで、無事に成約することができました。
大衆居酒屋からイタリアンバルへ。
長年営業してきた店舗を壊して終わらせるのではなく、次の経営者へつなぐ。
今回も、居抜き売却の大きなメリットが表れた成約事例となりました。
名古屋市で大型居酒屋・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡・テナント募集までワンストップでサポートいたします。
