名古屋で飲食店の閉店や店舗売却を考えたとき、
「この店の造作はいくらで売れる？」
「内装に1,000万円かけたけど、どれくらい価値が残っている？」
「厨房機器が新しければ高く売れる？」
「居抜き店舗の査定額はどうやって決まる？」
このような疑問を持つオーナー様は多いのではないでしょうか。
飲食店の居抜き売却では、厨房設備・内装・空調・ダクト・カウンターなどを次の出店者へ譲渡し、造作譲渡代金を受け取れる可能性があります。
しかし、造作価格は単純に、
「開業時にいくらかけたか」
だけで決まるものではありません。
1,500万円をかけて作った店舗だから、750万円で売れるとは限りません。
反対に、設備投資額がそれほど大きくなくても、立地・家賃・店舗面積・設備・出店需要などの条件が良ければ、購入希望者から高く評価されることがあります。
今回は、名古屋市を中心に飲食店の店舗売却をサポートする居抜キングが、飲食店の造作価格・居抜き店舗の査定額を左右する15のポイントを詳しく解説します。
そもそも飲食店の「造作」とは？
店舗売却でいう造作とは、店舗内に設置されている内装や設備、什器などを指します。
飲食店であれば、
- 業務用冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- 食器洗浄機
- フライヤー
- ガステーブル
- オーブン
- シンク
- 作業台
- エアコン
- ダクト
- カウンター
- テーブル
- 椅子
- 照明
などが対象になることがあります。
ただし、店舗内にあるものすべてを自由に売却できるとは限りません。
リース設備、貸主所有設備、レンタル品などが含まれている場合は、所有関係を確認する必要があります。
造作価格は「中古厨房機器の合計」ではない
ここは非常に重要です。
居抜き店舗の査定額は、
冷蔵庫50万円＋製氷機20万円＋食洗機30万円＝100万円
というように、中古設備の価格だけを合計して決めるものではありません。
買主が評価するのは、
「この店舗を引き継いだら、どれくらい少ない投資で開業できるか」
という店舗全体の価値です。
厨房設備だけでなく、
なども含めて判断されます。
つまり、居抜き店舗は**「営業できる環境一式」**として評価することが重要なのです。
査定額を左右するポイント① 立地
最初に重要なのが立地です。
名古屋市でも、
など、エリアによって出店需要が異なります。
駅から近い、人通りがある、飲食店が集まっているなど、出店希望者から人気のある立地はプラス材料になります。
ただし、「栄だから必ず高い」というわけではありません。
同じエリアでも通り一本、ビルの階数、視認性などによって条件は変わります。
ポイント② 家賃
造作価格を左右する非常に重要な条件が家賃です。
買主は造作代金だけを支払うわけではありません。
開業後は毎月家賃を支払い続けます。
そのため、
「この立地・坪数で、この家賃なら出店したい」
と思われる店舗は購入希望者が集まりやすくなります。
反対に、内装や厨房設備が素晴らしくても、家賃が出店者の想定を大きく超えていれば検討対象から外れる可能性があります。
ポイント③ 店舗面積
店舗面積も重要です。
小規模店舗であれば、
など幅広い購入希望者が検討できる場合があります。
一方、大型店舗は設備価値が高くても、家賃や人件費など開業後の固定費が大きくなりやすいため、購入できる事業者が限定されることがあります。
「広い＝高く売れる」とは限らないのが店舗売却です。
ポイント④ 厨房設備の充実度
飲食店では厨房設備が大きな評価ポイントになります。
例えば、
- 業務用冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- 食洗機
- フライヤー
- ガステーブル
- スチームコンベクションオーブン
などです。
次の出店者がそのまま使用できる設備が多ければ、開業時の設備投資を抑えられるため魅力になります。
ポイント⑤ 厨房機器の年式
厨房設備は「あるだけ」で評価されるわけではありません。
年式も重要です。
比較的新しい設備と、長期間使用されてきた設備では評価が異なります。
査定前に、
を確認しておくと、設備内容を購入希望者へ説明しやすくなります。
ポイント⑥ 設備の状態
年式が新しくても故障していれば評価は下がります。
反対に、多少年式が古くても、定期的にメンテナンスされ正常に使用できている設備なら、次の出店者が利用できる可能性があります。
営業中に売却活動を行うメリットの一つは、設備が実際に稼働している状態を確認してもらいやすいことです。
ポイント⑦ ダクト・排気設備
飲食店では、厨房機器だけでなくダクト設備も重要です。
特に、
などでは、煙・臭い・熱への対応が必要になります。
次の出店者が新たにダクト工事をする必要がなければ、大きな初期費用削減につながる可能性があります。
そのため、目立たない設備ですが居抜き査定では重要なポイントです。
ポイント⑧ 空調設備
業務用エアコンも高額になりやすい設備です。
店舗面積に合った空調が設置され、正常に稼働していれば買主にとってメリットになります。
反対に故障していたり、交換時期が近かったりすれば、購入後の費用負担として考えられることがあります。
ポイント⑨ 内装の状態
飲食店の居抜き売却では、第一印象も重要です。
例えば、
- 壁が汚れている
- 床が油でベタベタ
- 厨房が汚れている
- 不用品が大量に置いてある
状態では、店舗本来の価値が伝わりにくくなります。
大規模リフォームをする必要はありませんが、清掃と整理整頓だけでも印象は変わります。
ポイント⑩ 業態の人気
造作価格は、現在の業態に対する出店需要にも影響されます。
例えば、ラーメン店の設備をそのまま利用したい人が多ければ、ラーメン店居抜きとしての価値があります。
焼肉店なら排煙設備。
BARならカウンターや内装。
カフェならデザインや客席。
それぞれの業態によって評価されるポイントが異なります。
ポイント⑪ 他業態への転用性
実は、「現在と同じ業種で使えるか」だけではありません。
居酒屋から、
などへ転用できる店舗なら、購入候補者が広がります。
特定業種しか使えない店舗より、複数業態へ転用できる店舗の方が売却しやすくなる可能性があります。
ポイント⑫ 階数・視認性
1階路面店は、歩行者から店舗が見えやすいため評価されやすい傾向があります。
一方、2階以上でも、
などであれば十分に需要があります。
BARやスナック、予約型飲食店などでは、必ずしも1階である必要はありません。
ポイント⑬ 駐車場
郊外型店舗では駐車場が非常に重要です。
名古屋市内でも、緑区・名東区・天白区・守山区などでは、車で来店するお客様を想定する店舗も多くあります。
そのため、
駅徒歩より駐車場台数が評価される
というケースもあります。
ポイント⑭ 造作譲渡希望価格
売主の希望価格そのものも、売却のしやすさを左右します。
高額な価格で募集すると、購入できる買主が少なくなります。
逆に安く設定すれば問い合わせは増えやすくなりますが、売主の手残りが減ります。
重要なのは、
「高く出すこと」ではなく「市場で成立する価格を探すこと」
です。
ポイント⑮ 売却まで残された時間
最後は「時間」です。
実は時間も造作価値に大きく影響します。
退去まで半年ある店舗なら、条件に合う買主をじっくり探すことができます。
一方、
「あと2週間で退去です。」
となれば、買主募集・内覧・条件交渉・貸主との調整などを短期間で進めなければなりません。
時間がないほど、価格交渉でも不利になりやすくなります。
だからこそ、閉店を決める前から査定しておくことが重要です。
造作価格だけで店舗売却を判断しない
例えば造作が200万円で売れたとします。
さらに、居抜きでの引渡しについて貸主等との条件が整い、スケルトン工事による大きな負担まで抑えられたのであれば、売主にとっての経済的メリットは200万円だけではありません。
反対に、造作500万円にこだわって売却まで半年かかり、その間に多額の家賃を支払えば、最終的な手残りが減る可能性があります。
居抜き売却では、
造作譲渡代金
＋
抑えられる可能性のある原状回復費用
－
売却までに発生する家賃・維持費
という視点で考えることが重要です。
「うちの店はいくら？」と思ったら無料査定
ここまで15のポイントをご紹介しましたが、店舗の造作価格をインターネット上の情報だけで正確に判断することは難しいものです。
同じ20坪の居酒屋でも、
名駅徒歩圏の店舗。
今池の2階店舗。
郊外の駐車場付き店舗。
では評価ポイントが異なります。
さらに、厨房設備・家賃・内装・ダクト・貸主条件なども違います。
だからこそ、実際の店舗を確認したうえで査定することが大切です。
名古屋の飲食店・居抜き店舗の査定なら居抜キング
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で飲食店の店舗売却・居抜き売却・造作譲渡をサポートしています。
「まだ閉店するか決めていない。」
「売却するか営業を続けるか迷っている。」
「とりあえず造作価格だけ知りたい。」
「営業中なので従業員には知られたくない。」
このような段階でもご相談いただけます。
店舗査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
まず現在の店舗にどれだけの価値があるのかを知り、そのうえで今後の方針を考えることも一つの方法です。
厨房機器を処分する前に。
解体工事を発注する前に。
閉店日が迫る前に。
あなたのお店に残っている価値を、一度確認してみてください。
造作300万円・500万円は高い？居抜き店舗の価格はどう決まる？
前半では、名古屋の飲食店の造作価格・居抜き査定額を左右する15のポイントについて解説しました。
では実際に、
「造作300万円なら高いのか？」
「500万円で募集しても売れるのか？」
という疑問について考えてみましょう。
結論からいうと、金額だけを見て高い・安いと判断することはできません。
例えば同じ造作300万円でも、
「設備がほとんどなく、家賃も高い店舗」
と、
「厨房設備が充実していて、家賃条件も良く、すぐに営業できる店舗」
では買主から見た価値がまったく違います。
居抜き店舗の価格は、単なる中古品の価格ではありません。
「その金額を支払ってでも、この店舗を引き継ぎたいと思う人がいるか」
これが非常に重要です。
開業時に2,000万円かけたから1,000万円で売れる？
飲食店オーナー様からよく聞くのが、
「この店を作るのに2,000万円以上かかった。」
というお話です。
もちろん、開業時にどれだけ投資したのかは店舗を見るうえで参考になります。
しかし、
開業費用＝現在の造作価値
ではありません。
例えば内装工事に2,000万円かけたとしても、その店舗が非常に特殊なデザインで、次の出店者が大規模な改装を必要とするのであれば、購入希望者にとってはそのまま2,000万円の価値があるとは限りません。
反対に、比較的シンプルな内装でも、
- 厨房設備が揃っている
- ダクトが使える
- 空調が正常
- 家賃が適正
- 立地が良い
- 複数業態へ転用できる
といった店舗なら、高く評価される可能性があります。
重要なのは、
「いくらかけた店なのか」ではなく、「次の人がいくら払いたい店なのか」
ということです。
仮のケース① 15坪・居酒屋・造作300万円
例えば名古屋市内で15坪程度の居酒屋があったとします。
※以下は査定の考え方を説明するための仮のケースです。
店舗には、
- カウンター
- テーブル席
- 業務用冷蔵庫
- 製氷機
- 食洗機
- フライヤー
- ガステーブル
- ダクト
- エアコン
などがあり、設備状態も良好。
家賃も周辺相場から大きく外れておらず、居酒屋だけでなく焼鳥・韓国料理・定食・海鮮系などへの転用も考えられる。
このような店舗なら、
「300万円を払ってでも、この状態から開業したい」
という出店者が現れる可能性があります。
なぜなら買主は、造作300万円だけを見ているわけではないからです。
スケルトン店舗から新規出店する場合に必要になる内装・厨房・空調・ダクトなどの費用や開業までの時間と比較します。
仮のケース② 造作500万円でも売れにくい店舗
反対に、
「内装にかなりお金をかけたから500万円で売りたい。」
という店舗があったとします。
しかし、
- 家賃が高い
- 設備が古い
- 店舗面積が大きい
- 内装が特殊
- 立地が分かりにくい
- 次の業態へ転用しにくい
という条件だったらどうでしょう。
造作そのものにお金がかかっていても、買主は造作500万円に加えて、
保証金等の初期費用、毎月の家賃、改装費、設備交換費などを負担します。
そのため、
「造作500万円は高い。」
と判断される可能性があります。
居抜き店舗では、売主側の投資額だけで価格を決めるのは危険です。
仮のケース③ 造作0円でもメリットが大きい
逆のケースも考えてみましょう。
設備が古く、造作自体にはほとんど価格が付かなかったとします。
しかし、スケルトン返却する場合には大きな原状回復費用が必要。
そこで、貸主等との条件調整ができ、次の出店者へ造作0円で居抜き譲渡できたとします。
売却代金だけを見れば0円です。
しかし、大きな原状回復負担を回避できたのであれば、オーナー様にとっては十分なメリットになる可能性があります。
つまり店舗売却では、
造作価格だけで成功・失敗を判断してはいけない
ということです。
造作価格が高くなりやすい設備とは？
居抜き査定では、次の出店者がそのまま利用できる設備が評価されやすくなります。
例えば、
- 業務用冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- 食器洗浄機
- スチームコンベクションオーブン
- フライヤー
- ガスレンジ
- 厨房フード
- ダクト
- 業務用エアコン
などです。
ただし、高額な設備だから必ず高く評価されるわけではありません。
年式、状態、メーカー、容量、次の業態で利用できるかなども重要です。
実は「見えない設備」も重要
居抜き店舗では、冷蔵庫や製氷機など目に見える厨房設備に注目しがちです。
しかし、実際の出店では、
電気・ガス・給排水・排気
といったインフラも非常に重要です。
例えば新しい店舗で飲食店を始めようとしても、希望する厨房機器に対してガス容量が不足していたり、排気設備を新設する必要があったりすれば追加工事が発生します。
既存店舗に必要なインフラが整っていることは、次の出店者にとって大きなメリットになる場合があります。
査定額が下がりやすい条件① 厨房設備が古い
厨房機器は永遠に使用できるわけではありません。
長期間使用されている設備の場合、買主は、
「購入後すぐ壊れないか？」
「交換費用が必要ではないか？」
と考えます。
特に主要な設備が古い場合、造作価格を高く設定すると買主側が慎重になる可能性があります。
査定額が下がりやすい条件② 故障設備が多い
内覧時に、
「このエアコンは故障しています。」
「製氷機は使えません。」
「冷蔵庫の温度が安定しません。」
という設備が多ければ、買主は購入後の交換費用を計算します。
故障設備を隠して売却するのではなく、事前に状態を整理しておくことが重要です。
査定額が下がりやすい条件③ 店内が汚れている
意外に大きいのが第一印象です。
同じ設備、同じ家賃、同じ立地でも、
きれいに整理された店舗
と、
油汚れ・段ボール・不用品でいっぱいの店舗
では印象が大きく違います。
購入希望者は内覧した瞬間から、
「ここで自分の店を営業できるか？」
と想像します。
高額なリフォームは必要ありません。
厨房清掃、床清掃、不要物の整理だけでも店舗の見え方は変わります。
査定額が下がりやすい条件④ 希望価格が相場から離れている
最も多い問題の一つです。
「できれば800万円で売りたい。」
という売主様の希望があっても、その価格で購入する出店者がいなければ成約しません。
特に注意したいのが、
「最初は高く出して、売れなかったら下げればいい。」
という考え方です。
もちろん価格変更は可能です。
しかし、募集開始直後は新着物件として注目されやすいタイミングです。
その時点で価格が高すぎれば、本来購入候補になった人から、
「高い店舗。」
という印象を持たれてしまう可能性があります。
最初の価格設定は非常に重要です。
居抜き店舗を高く売る方法① できるだけ早く相談する
造作価格を高く売るために最も重要なのは、
時間を確保することです。
退去まで半年ある人と、
退去まで2週間しかない人。
同じ店舗でも交渉力は違います。
時間があれば、希望条件に近い買主を探すことができます。
時間がなければ、
「この価格で買ってくれるなら売る。」
という判断を迫られる可能性があります。
閉店日が決まっていなくても相談して構いません。
高く売る方法② 営業中から売却活動を始める
居抜き売却では、営業中に買主募集を行う方法があります。
営業を続けながら募集できれば、閉店後の空家賃を抑えられる可能性があります。
さらに、
厨房機器が稼働している。
空調が動いている。
実際の客席レイアウトが分かる。
といったメリットもあります。
もちろん、従業員やお客様へ知られたくない場合には、情報の取り扱いに注意しながら進める必要があります。
高く売る方法③ 設備一覧を作る
購入希望者からよく聞かれるのが、
「何が残りますか？」
という質問です。
そこで、
などを整理しておくとスムーズです。
特に高額な厨房機器がある場合は、購入希望者へのアピール材料になります。
高く売る方法④ 写真をきれいに撮る
現在はインターネットで店舗を探す人も多いため、写真は非常に重要です。
暗い写真。
厨房が見えない写真。
荷物だらけの写真。
これでは店舗の魅力が伝わりません。
店内全体、厨房、客席、カウンター、外観など、購入希望者が店舗をイメージできる写真を用意することが重要です。
高く売る方法⑤ 「同業種限定」で考えない
例えば居酒屋だから、
「次も居酒屋に売らなければならない。」
とは限りません。
設備や契約条件等が合えば、
居酒屋から韓国料理。
居酒屋から焼鳥。
居酒屋から定食屋。
カフェからスイーツ。
BARからダイニングバー。
など、別業態の出店者が検討できる可能性があります。
募集対象を広げれば、購入希望者と出会える可能性も広がります。
問い合わせが来ないとき、すぐ値下げするべき？
問い合わせが少ない場合、
「価格を下げましょう。」
となりがちです。
しかし、価格以外にも原因があります。
確認したいのは、
- 造作価格
- 家賃
- 写真
- 募集情報
- 業態
- 店舗面積
- 引渡し時期
- 貸主側の条件
などです。
写真や募集方法を改善するだけで反応が変わることもあります。
値下げは一つの方法ですが、最初の方法とは限りません。
高額査定を出す会社＝高く売れる会社ではない
店舗売却を複数社へ相談すると、
A社「300万円です。」
B社「400万円です。」
C社「700万円で売れます。」
というように査定額が違うことがあります。
ここでC社を選びたくなるかもしれません。
しかし重要なのは、
「なぜ700万円なのか？」
です。
査定額は成約価格ではありません。
高額な査定を提示して媒介を受けても、購入者が現れなければ意味がありません。
査定を比較するときは金額だけではなく、
- 査定根拠
- 販売方法
- 購入希望者層
- エリアの理解
- 飲食店設備の知識
まで確認しましょう。
「いくらで売れる？」より「いくら残る？」を考える
最終的に重要なのはここです。
例えば、
A案
造作500万円で売却。
ただし成約まで6カ月。
B案
造作400万円で売却。
ただし短期間で引渡し。
家賃や共益費などを含めて計算すれば、B案の方が手残りが多くなる可能性があります。
さらに、居抜きでの引渡しによって原状回復負担を抑えられるのであれば、その効果も含めて比較します。
だから居抜キングでは、
造作売却価格だけではなく、最終的な手残りを考えること
を大切にしています。
閉店を決めていなくても造作査定はできる
「査定したら売らないといけないの？」
そんなことはありません。
例えば、
「このまま営業を続けるか。」
「移転するか。」
「閉店するか。」
迷っている段階で、自分の店舗の価値を把握しておくことには意味があります。
仮に、
「今なら造作として売却できる可能性がある。」
と分かれば、それも経営判断の材料になります。
反対に閉店してから、
厨房機器を処分し、
解体業者を手配し、
スケルトン工事を始めてしまえば、選択肢は少なくなります。
名古屋の居抜き査定なら「居抜キング」
名古屋市で、
「自分の店はいくらで売れる？」
と思ったら、まずは居抜キングへご相談ください。
名駅・栄・錦・金山・大須・今池・新栄・伏見をはじめ、名古屋市内から愛知県全域まで対応しています。
居酒屋、焼鳥、焼肉、ラーメン、カフェ、喫茶店、BAR、中華、寿司など、飲食店の店舗売却・居抜き売却・造作譲渡についてご相談いただけます。
まだ閉店を決めていなくても構いません。
「造作価格だけ知りたい。」
という段階でもOKです。
大切なのは、
厨房機器を売ってしまう前。
解体してしまう前。
退去期限が迫る前。
店舗としての価値が残っているうちに査定することです。
これまで営業してきた店舗には、冷蔵庫や製氷機だけでは測れない価値が残っているかもしれません。
