名古屋市中村区岩塚本通で営業されていた喫茶店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、ビル1階・約24.3坪。
営業期間は約3年。
岩塚駅周辺は、住宅地としての需要もあり、飲食店や喫茶店、居酒屋、ラーメン店なども点在しているエリアです。
ただし、実際に店舗経営を見ていると、
人気店にはしっかりお客様が集まる一方で、なかなか集客が安定しない店舗もある。
そんな「店ごとの差」が比較的大きいエリアでもあります。
今回の喫茶店も、ビル1階・約24.3坪という決して悪くない店舗条件でした。
しかし営業を続ける中で、
人件費の上昇。
仕入れ価格の高騰。
などが重なり、徐々に運営が苦しくなっていきました。
売上だけを見れば営業を続けることはできても、そこから人件費や食材費、家賃、水道光熱費などを支払うと、以前ほど利益が残らない。
こうした状況から、
このまま無理をして営業を続けるより、店舗に価値が残っているうちに売却したい
と判断され、居抜き売却を決断されました。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で売却活動を開始。
最終的には、
カフェの開業を希望されていた買主様
と条件がまとまり、
売却期間56日。
居抜き売却価格315万円。
で成約しました。
業態は、
喫茶店からカフェへ。
比較的近い業態への引き継ぎです。
そのため、
厨房設備。
カウンター。
客席。
空調。
給排水。
内装。
など、既存店舗を活かしやすいことも買主様にとって大きなメリットとなりました。
さらに、もし居抜き売却が成立せず通常退去となった場合に見込まれていた、
原状回復費約270万円も削減。
単純比較すると、
居抜き売却価格315万円＋原状回復費270万円＝最大約585万円
の経済的な差につながる可能性があります。
今回は、名古屋市中村区岩塚本通の喫茶店が、なぜ56日・315万円で居抜き売却できたのか、詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中村区岩塚本通
業種：喫茶店
店舗面積：約24.3坪
所在階：ビル1階
営業期間：約3年
売却理由：人件費・仕入れ価格の高騰により運営が苦しくなったため
売却期間：56日
居抜き売却価格：315万円
譲渡先：カフェ開業希望者
次店舗の予定業態：カフェ
原状回復費削減額：約270万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の事例で特に重要なのは、
「売上だけではなく、人件費や仕入れ価格まで含めて利益を見る必要がある」
ということ。
そして、
「1階店舗でもエリアや業態によって売却に一定の時間がかかることがある」
という点です。
名古屋市中村区岩塚本通という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市中村区岩塚本通。
岩塚駅周辺には住宅も多く、地域住民を中心とした飲食需要があります。
名古屋駅周辺や栄のような繁華街とは違い、
毎日大量の観光客や会社員が流れ込むエリアではありません。
そのため、
地域のお客様に選ばれる店づくり
が非常に重要になります。
岩塚駅周辺は「人気店とそうでない店」の差が出やすい
岩塚周辺の飲食店を見ていると、
いつもお客様が入っている店。
予約しないと入りにくい店。
長く続いている店。
がある一方で、
同じエリアでも、
なかなか客数が伸びない。
短期間で閉店してしまう。
という店舗もあります。
つまり、
場所だけで一律に判断しにくいエリア
です。
同じ岩塚でも店舗によって結果は変わる
岩塚駅から近い。
1階。
通り沿い。
だから必ず流行る。
というわけではありません。
飲食店経営では、
業態。
価格。
料理。
接客。
駐車場。
看板。
口コミ。
SNS。
固定客。
などが複雑に影響します。
地域密着型店舗はリピーターが重要
岩塚のような住宅エリアでは、
一度来店したお客様に、
また来てもらう。
家族で来てもらう。
知人を連れてきてもらう。
という流れが重要です。
繁華街のように大量の新規客だけに頼るのではなく、
地域のリピーターをどれだけ作れるか
が売上安定のポイントになります。
喫茶店は地域密着との相性が良い
喫茶店は、
モーニング。
ランチ。
コーヒー。
休憩。
打ち合わせ。
など、日常的に利用してもらえる業態です。
そのため、
地域のお客様が定着すれば非常に強い商売になります。
しかし逆に、
固定客が増えなければ売上を安定させるのが難しいこともあります。
今回の売却理由は人件費と仕入れ価格の高騰
今回の店主様が売却を決断された大きな理由は、
人件費と仕入れ価格の上昇。
でした。
飲食店では、
売上が前年と同じでも、
人件費。
食材費。
光熱費。
などが上がれば、利益は減ります。
売上が同じでも利益は減る
例えば、
去年と今年で売上が同じだったとしても、
スタッフの給与が上がる。
食材が値上がりする。
コーヒー豆が高くなる。
乳製品が高くなる。
電気代が上がる。
となれば、
当然、手元に残る利益は少なくなります。
喫茶店は原価上昇の影響を受けやすい
喫茶店では、
コーヒー。
牛乳。
卵。
パン。
バター。
野菜。
肉類。
など、さまざまな食材を使用します。
モーニングやランチを提供していれば、
食材価格上昇の影響はさらに大きくなります。
値上げすれば必ず解決するわけではない
原価が上がれば、
メニュー価格を上げればいい
という考え方もあります。
しかし、
地域密着型店舗では、
価格を上げることで客数が減る可能性もあります。
特に喫茶店は、
「普段使い」
のお客様が多いため、
数百円の値上げでも来店頻度に影響することがあります。
人件費の上昇も店舗経営に大きく影響
今回の店舗では、
人件費の上昇も負担になっていました。
飲食店では、
厨房。
ホール。
仕込み。
清掃。
など、人の手が必要です。
24.3坪ほどの店舗になると、
店主1人だけですべて対応するのは難しい場合があります。
24.3坪は使いやすいが人員も必要になる
今回の店舗面積は、
約24.3坪。
飲食店としては使いやすい広さです。
一定数の客席を確保できる。
厨房も作れる。
喫茶店やカフェにはちょうど良い。
というメリットがあります。
一方で、
10坪程度の小型店と比べると、
ホールスタッフ。
厨房スタッフ。
などが必要になる場合があります。
広さはメリットにもコストにもなる
店舗が広ければ、
客席を増やせます。
売上の上限も高くなります。
しかし、
客席を埋められなければ、
広さがそのまま固定費負担になります。
これは飲食店経営で非常に重要な考え方です。
今回の店舗はビル1階
今回の店舗は、
ビル1階。
居抜き売却ではプラス材料です。
2階。
3階。
地下。
と比べて、
1階は買主から検討されやすい傾向があります。
1階は視認性と入りやすさがある
1階店舗には、
通行人から見える。
看板を認識しやすい。
店内の雰囲気が分かる。
階段やエレベーターを使わなくてよい。
というメリットがあります。
厨房機器の搬入もしやすい
飲食店では、
冷蔵庫。
製氷機。
調理機器。
家具。
など、大型設備を搬入することがあります。
1階店舗なら、
上階店舗と比較して搬入出もしやすい傾向があります。
これも買主にとってはメリットです。
それでも売却期間は56日
今回の売却期間は、
56日。
約2か月です。
1階だから数日で決まる
というわけではありません。
売却スピードは立地だけでは決まらない
居抜き店舗の成約スピードには、
価格。
広さ。
家賃。
業態。
設備状態。
買主の資金。
貸主審査。
など、さまざまな条件が関係します。
今回も、
1階。
24.3坪。
という良い条件はありましたが、
最終的な買主様とのマッチングまで56日かかりました。
56日は決して遅すぎる売却ではない
店舗売却では、
1週間で決まる案件もあれば、
2か月。
3か月。
それ以上。
かかる案件もあります。
今回の56日は、
店舗条件と価格を考えれば、
十分現実的な売却期間です。
居抜き売却価格315万円
今回の最終的な居抜き売却価格は、
315万円。
営業3年。
1階。
24.3坪。
という店舗です。
営業3年は比較的新しい
今回の店舗は、
営業約3年。
居抜き店舗としては比較的新しい部類です。
もちろん、
設備の状態は個別に確認する必要があります。
しかし、
10年以上営業している店舗と比較すれば、
内装や設備を利用しやすいケースが多くなります。
315万円は設備・内装・立地を含めた評価
居抜き価格は、
厨房機器の中古価格を足しただけ
ではありません。
内装。
空調。
給排水。
電気設備。
厨房。
客席。
立地。
家賃。
営業年数。
などを含めて評価されます。
坪単価だけで判断できない
315万円を24.3坪で単純計算すると、
坪あたり約13万円です。
しかし、
「坪13万円だから高い」
「安い」
という判断はできません。
居抜き価格は土地や建物の坪単価とは違います。
喫茶店からカフェへ
今回の買主様は、
カフェの開業希望者。
つまり、
喫茶店→カフェ
への居抜き売却です。
これは非常に相性の良い引き継ぎです。
同業系への売却は強い
居抜き売却では、
前店舗と次店舗の業態が近いほど、
既存設備を利用しやすくなります。
今回であれば、
客席。
カウンター。
厨房。
シンク。
冷蔵設備。
空調。
トイレ。
など、
カフェでも使える部分が多くあります。
カフェ開業費を抑えやすい
スケルトン状態から24坪のカフェを作れば、
内装工事。
厨房。
給排水。
電気。
空調。
照明。
家具。
などに大きな費用がかかります。
既存の喫茶店を居抜きで取得できれば、
使える部分を残すことで初期投資を抑えることができます。
店内の雰囲気は改装で変えられる
喫茶店とカフェでは、
内装イメージが違う場合があります。
しかし、
壁紙。
照明。
家具。
看板。
装飾。
などを変更すれば、
店舗の雰囲気は大きく変わります。
全部壊さなくても新しい店は作れる
居抜き出店では、
既存店舗をそのまま使う必要はありません。
使えるものは残す。
不要なものだけ変える。
この方法によって、
工事費と開業期間を抑えられる可能性があります。
原状回復費約270万円を削減
もし今回の居抜き売却が成立しなければ、
通常退去するために原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約270万円。
24坪の飲食店を壊すと費用がかかる
飲食店には、
厨房。
カウンター。
給排水。
ガス。
空調。
床。
壁。
客席。
などがあります。
それらを撤去すれば、
数百万円規模になる場合があります。
270万円を払って退去する可能性があった
仮に買主が見つからなければ、
売主様は、
約270万円を支払って店舗を原状回復
する可能性がありました。
しかし今回は、
居抜き売却が成立しました。
315万円で売却＋270万円削減
今回の経済的メリットを単純比較すると、
居抜き売却価格315万円
に加えて、
原状回復費約270万円を削減。
つまり、
315万円＋270万円＝最大約585万円
の経済的な差につながる可能性があります。
「315万円で売れた」だけではない
今回の成約は、
315万円を受け取った。
というだけではありません。
もし売却できなければ、
270万円を支払う可能性がありました。
つまり、
売る場合と壊す場合では資金の流れが逆になります。
売却価格より原状回復費削減が重要な場合もある
店舗によっては、
造作売却価格より、
原状回復費の方が大きいケースもあります。
そのため、
居抜き売却では、
「いくらで売れたか」
だけでなく、
「いくら払わずに済んだか」
まで見ることが重要です。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、リース残債、設備所有権、賃貸借条件等によって異なります。
人件費高騰は今後も重要な経営課題
今回の売主様が苦しんだように、
飲食店では人件費管理が非常に重要です。
売上が増えても、
それ以上に人件費が上がれば利益は残りません。
「売上を上げる」だけが経営改善ではない
利益を増やすには、
売上を上げる。
だけでなく、
人件費を抑える。
仕入れを見直す。
メニューを絞る。
営業時間を変える。
価格を見直す。
など、さまざまな方法があります。
それでも改善できなければ売却という選択肢もある
経営努力を続けても、
人件費。
仕入れ。
家賃。
などの負担が重く、
利益が残らない場合があります。
その場合、
店舗に価値が残っているうちに売却する
という選択肢があります。
営業3年なら店舗価値が残っている可能性がある
今回の店舗は営業3年でした。
設備。
内装。
厨房。
などが比較的新しい段階で売却を決断しています。
これも315万円という価格で売却できた一つの要因です。
限界まで営業すると売却条件が悪くなることもある
資金が完全に尽きるまで営業すると、
設備修理ができない。
清掃が行き届かない。
家賃滞納が発生する。
急いで退去しなければならない。
という状況になる可能性があります。
余裕がある段階で相談することが大切
店舗売却では、
売却活動を始めて翌日に決まるとは限りません。
今回も56日かかっています。
そのため、
「もう来月閉店する」
となってからでは時間が足りない場合があります。
解約通知を出す前の相談も可能
まだ閉店を完全に決めていない。
売れるなら閉店したい。
いくらで売れるかだけ知りたい。
という段階でも相談できます。
むしろ、
早めに店舗価値を把握することで選択肢が増えます。
岩塚エリアでは「流行っている店」を研究することも重要
これから岩塚周辺で開業する方にとって、
今回の事例は参考になる部分があります。
岩塚周辺は、
人気の店にはしっかりお客様が集まる一方、
同じエリアでも苦戦している店があります。
なぜその店が流行っているのかを見る
店舗を出す前には、
単純な人通りだけでなく、
周辺で流行っている店舗を見て、
なぜ人気なのか
を確認することも重要です。
価格・駐車場・商品・口コミなどを見る
例えば、
駐車場がある。
モーニングが強い。
ランチが安い。
専門性がある。
Google口コミが多い。
SNSで話題になっている。
店内が落ち着く。
など、
人気店には何かしら理由があります。
地域に合った店づくりが重要
栄で流行る店と、
岩塚で流行る店が、
同じとは限りません。
客層。
利用目的。
価格帯。
来店手段。
が違うからです。
次のカフェにも岩塚の地域性を活かしてほしい
今回の買主様は、
カフェを開業予定です。
前店舗の喫茶店設備を活かしながら、
商品。
価格。
SNS。
地域客との関係。
などを工夫することで、
前店舗とは違う結果になる可能性があります。
前の店が苦戦したから場所が悪いとは限らない
店舗売却をしていると、
「前の店が閉店した場所だから、この場所はダメですよね」
と聞かれることがあります。
しかし、
必ずしもそうではありません。
同じ場所でも経営者が変われば結果は変わる
同じ店舗でも、
業態。
価格。
メニュー。
営業時間。
接客。
広告。
経営者。
によって結果は大きく変わります。
今回の喫茶店が人件費や原価上昇で苦戦したからといって、
次のカフェも同じ経営になるわけではありません。
居抜き売却は店舗を次の経営者へつなぐ仕組み
今回の店舗は、
喫茶店としての営業を終了します。
しかし、
厨房。
客席。
内装。
設備。
は、
次のカフェへ引き継がれます。
壊して終わらせず、次へつなぐ
もし原状回復をしていれば、
約270万円をかけて店舗を壊す可能性がありました。
今回は、
315万円で店舗を売却し、
次のカフェへ引き継ぐことができました。
これが居抜き売却の大きなメリットです。
名古屋市中村区岩塚本通で喫茶店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中村区岩塚本通の喫茶店では、
営業期間：約3年
店舗面積：約24.3坪
ビル1階
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却を決断された大きな理由は、
人件費と仕入れ価格の高騰。
売上だけを見れば営業を継続できても、
人件費。
食材費。
水道光熱費。
家賃。
などを支払った後に利益が残らなければ、店舗経営は苦しくなります。
そこで、
店舗に価値が残っている段階で売却を決断されました。
結果として、
売却期間56日
居抜き売却価格315万円
カフェ開業希望者への売却成立
喫茶店からカフェへ
さらに、
原状回復費約270万円を削減
することができました。
単純比較すると、
315万円＋270万円＝最大約585万円
の経済的な差につながる可能性があります。
今回の店舗は1階・24.3坪という使いやすい条件でしたが、それでも買主様が決まるまで56日かかりました。
このことからも、
「1階だからすぐ売れる」
「岩塚だから簡単に売れる」
と単純には判断できないことが分かります。
店舗売却では、
エリア。
家賃。
設備。
広さ。
業態。
価格。
買主の希望。
これらが合って初めて成約につながります。
また岩塚駅周辺は、
人気のある店舗と、なかなか流行らない店舗の差が比較的大きいエリア
だと感じます。
だからこそ、
これから岩塚で開業する方は、
「駅に近いから」
「1階だから」
だけではなく、
地域のお客様にどう選んでもらうのか。
どのようにリピーターを作るのか。
まで考えることが重要です。
名古屋市中村区岩塚をはじめ、中村公園、八田、烏森、黄金周辺などで、
・喫茶店
・カフェ
・居酒屋
・レストラン
・1階飲食店
・その他飲食店舗
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「人件費が上がって利益が残らない」
「仕入れ価格が高騰して経営が苦しい」
「喫茶店をカフェとして売却できる？」
「20坪台の飲食店はいくらで売れる？」
「岩塚の店舗でも居抜き売却できる？」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の喫茶店は、
56日で315万円。
そして、
原状回復費約270万円を削減。
270万円を支払って店舗を壊して退去するのではなく、
315万円で次のカフェへ引き継ぐことができました。
喫茶店からカフェへ。
非常に相性の良い業態への引き継ぎです。
営業3年という比較的新しい店舗の設備や内装を、すべて壊してしまうのではなく、次の経営者に活かしていただける形となりました。
前店舗では人件費や仕入れ価格の上昇によって経営が苦しくなりましたが、
次のカフェでは、
店舗の立地。
1階という条件。
24.3坪という広さ。
既存設備。
をうまく活かしながら、岩塚エリアで地域のお客様に愛される店舗になっていただければと思います。
店舗を壊して終わらせるのではなく、
次の経営者へ店舗の価値をつなぐ。
今回も、居抜き売却のメリットがよく表れた成約事例となりました。
名古屋市で喫茶店・カフェ・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡・テナント募集までワンストップでサポートいたします。
