名古屋市中川区太平通4丁目で営業されていた喫茶店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、駐車場付きの1棟貸・約42坪。
営業期間は約6年。
中川区の中でも交通量のある太平通エリアにあり、立地条件そのものは決して悪くありませんでした。
さらに、郊外型飲食店では非常に重要になる、
駐車場付き。
しかも、ビルの一室ではなく、
1棟貸しの店舗。
という特徴がありました。
一見すると、
「集客しやすそうな店舗」
に見える条件です。
しかし実際には、
太平通の大通り沿いそのものではなく、一本入った場所
に店舗がありました。
そのため、車通りの多いエリアではありながら、
店舗そのものを認知してもらいにくい。
通りすがりで発見してもらいにくい。
という課題がありました。
営業を続けても顧客が思うように定着せず、売上も期待していた水準まで伸びませんでした。
そこで社長様は、
このまま喫茶店経営を続けて資金を消耗するより、一度店舗を売却して立て直したい
と判断。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」へご相談いただきました。
今回の店舗は、
約42坪
という比較的大きな店舗です。
さらに、
駐車場付き。
1棟貸し。
という特徴があります。
大型店舗は使い方の自由度が高い一方、
家賃。
水道光熱費。
人件費。
維持費。
なども大きくなりやすいため、買主を選ぶ傾向があります。
それでも、
喫茶店・カフェ業態との相性が非常に良い店舗
だったことから、売却活動を進めた結果、
カフェの開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間35日。
喫茶店からカフェへの居抜き売却が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約480万円も削減。
42坪の1棟貸店舗ということもあり、原状回復を行えば非常に大きな費用負担になる可能性がありました。
今回、店舗をそのまま次のカフェへ引き継ぐことができたことで、売主様にとっても大きなメリットとなりました。
社長様は喫茶店売却後、
運送業で資金を貯め、再起を図る
とのこと。
今回の店舗売却は、単なる閉店ではありません。
一度店舗経営から離れ、資金を作り直し、再び挑戦するための区切りでもあります。
今回は、名古屋市中川区太平通4丁目の喫茶店が、なぜ35日で居抜き売却できたのか詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中川区太平通4丁目
業種：喫茶店
店舗形態：1棟貸
店舗面積：約42坪
駐車場：あり
営業期間：約6年
売却理由：立地は悪くないものの、太平通から一本入った場所で認知されにくく、顧客が定着せず売上も伸びなかったため
売却期間：35日
譲渡先：カフェ開業希望者
次店舗の予定業態：カフェ
原状回復費削減額：約480万円
※店舗名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の成約で特に重要だったポイントは、
「大通りに近い＝必ず認知されるわけではない」
ということと、
「大型店舗でも業態との相性が良ければ短期間で売却できる」
という点です。
名古屋市中川区太平通4丁目という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市中川区太平通4丁目。
中川区内でも車で移動する方が多いエリアです。
飲食店の場合、
駅前型。
繁華街型。
ロードサイド型。
では集客方法が大きく異なります。
今回のような中川区の店舗では、
車で来店してもらえるか
が非常に重要になります。
駐車場付き店舗は大きな強み
今回の店舗には、
駐車場が付いていました。
これは郊外型飲食店では大きなメリットです。
家族客。
複数人グループ。
近隣住民。
仕事途中の利用客。
など、車で来店するお客様を取り込むことができます。
特に、
喫茶店。
カフェ。
定食店。
ファミリー向け飲食店。
などでは駐車場の有無が集客力に直結することがあります。
それでも集客が安定しなかった理由
今回の店舗は、
太平通エリア。
駐車場付き。
1棟貸し。
という条件がありました。
それでも顧客がなかなか定着しませんでした。
大きな理由の一つが、
大通りから一本入っていたこと。
です。
大通りから「一本入る」だけで認知度は変わる
店舗経営では、
ほんの数十メートルの違いでも集客力が変わることがあります。
大通り沿いなら、
車から看板が見える。
信号待ちで店舗を認知してもらえる。
毎日通勤する人に覚えてもらえる。
という効果があります。
一方、
一本裏へ入ると、
その道を通らない人には存在そのものを知られにくくなります。
「太平通にある」と「太平通沿い」は違う
不動産情報を見ると、
太平通エリア。
ロードサイド近く。
という表現だけで魅力的に感じることがあります。
しかし実際の飲食店経営では、
本当に大通りから店舗が見えるか
が重要です。
今回の店舗も、
エリアとしての立地は悪くありませんでした。
しかし、
太平通を走っている車から自然に店舗が見える位置ではなかったことが、集客面の課題になりました。
喫茶店はリピーターづくりが重要
喫茶店は、
一度だけ来てもらえばよい業態ではありません。
毎朝来る。
週末に来る。
仕事途中に利用する。
家族で来る。
といった、
固定客・リピーター
を作ることが重要です。
今回の店舗では、思うように顧客が定着しませんでした。
新規客が来ても定着しなければ売上は安定しない
飲食店では、
新規客を集めるだけでもコストがかかります。
広告。
SNS。
チラシ。
キャンペーン。
などです。
一度来店したお客様が、
また来る。
友人を連れてくる。
家族で来る。
という流れができれば売上は安定します。
しかし今回の店舗では、
リピートにつながる流れを十分作ることができませんでした。
売上が思うように伸びず売却を決意
営業期間は約6年。
決して短い営業ではありません。
長期間営業しながら改善を試みたものの、
顧客が安定しない。
売上も伸びない。
という状態が続きました。
そのため、
これ以上資金を投入し続けるより、一度売却して仕切り直す
という判断をされました。
42坪という大型店舗
今回の店舗面積は、
約42坪。
飲食店としては比較的大きな店舗です。
客席数を確保できる。
厨房も広くできる。
団体客にも対応できる。
というメリットがあります。
その一方で、
大型店舗ならではの負担もあります。
大型店舗は固定費が大きくなりやすい
店舗が大きくなれば、
家賃。
電気代。
空調費。
清掃費。
人件費。
なども大きくなる傾向があります。
例えば客席が多ければ、
それを埋めるための集客も必要です。
42坪を維持するには一定の売上が必要
小さな店舗なら、
店主1人＋スタッフ1人
という運営も可能です。
しかし42坪となると、
厨房。
ホール。
清掃。
など、一定数の人員が必要になる場合があります。
そのため、
売上が安定しない大型店舗は経営負担が大きくなりやすい
という特徴があります。
「広い店舗＝良い店舗」とは限らない
出店時には、
広い。
駐車場がある。
一棟で使える。
という条件に魅力を感じます。
しかし、
広い分だけ客席を埋める必要があります。
固定費も増えます。
店舗経営では、
自分の業態に本当に必要な広さか
を考えることが重要です。
一棟貸しという大きな特徴
今回の店舗は、
1棟貸し。
これは買主様にとっても魅力のある条件でした。
ビルの一室とは違い、
店舗全体を自分の店として見せやすい。
看板を出しやすい。
独立性が高い。
という特徴があります。
一棟店舗はカフェとの相性が良い
カフェでは、
店舗外観。
入口。
テラス的な雰囲気。
駐車場。
なども店づくりの一部になります。
一棟貸しであれば、
「店そのものをブランド化しやすい」
というメリットがあります。
今回の買主様がカフェ開業希望者だったこととも、非常に相性が良い店舗でした。
喫茶店からカフェへ
今回の居抜き売却は、
喫茶店→カフェ。
非常に近い業態への引き継ぎです。
これは居抜き売却では大きなメリットがあります。
同系統の業態なら既存設備を活かしやすい
喫茶店とカフェでは、
コーヒー。
ドリンク。
軽食。
モーニング。
ランチ。
スイーツ。
など、提供内容に共通点があります。
そのため、
厨房。
カウンター。
客席。
給排水。
冷蔵設備。
空調。
などを再利用しやすくなります。
スケルトンからカフェを作ると費用がかかる
カフェを一から作る場合、
厨房。
給排水。
電気。
照明。
床。
壁。
カウンター。
客席。
空調。
トイレ。
など、さまざまな工事が必要です。
42坪の店舗となれば、
工事費も大きくなりやすくなります。
居抜きなら使える部分を残せる
今回のように喫茶店からカフェであれば、
既存の店舗をベースに、
照明。
家具。
看板。
壁紙。
装飾。
などを変えることで、
新しいカフェとして再スタートすることができます。
これが居抜き出店の大きなメリットです。
業態の相性が売却スピードにつながった
今回の売却期間は、
35日。
42坪という大きさを考えれば、比較的スムーズな売却です。
大型店舗は、
初期投資。
家賃。
人件費。
などが大きくなりやすく、買主候補が少なくなる傾向があります。
しかし今回は、
喫茶店をそのままカフェへ転用しやすい
という点が買主様に評価されました。
35日で売却成立
今回の店舗は、
大通りから一本入っている。
42坪ある。
顧客が定着しなかった。
という条件がありました。
それでも、
駐車場付き。
一棟貸し。
カフェへ転用しやすい。
という強みがあり、
35日で売却成立
となりました。
店舗には弱点と強みが必ずある
居抜き売却では、
「この店舗は立地が悪いから売れない」
と一つの条件だけで判断することはありません。
今回の場合、
弱点は、
大通りから一本入っている。
大型。
でした。
一方、
強みは、
駐車場。
一棟貸し。
42坪。
既存喫茶店設備。
です。
誰に売るかで評価は変わる
例えば、
10坪のラーメン店を探している方
には今回の店舗は大きすぎます。
しかし、
郊外型カフェ。
大型喫茶店。
ファミリー向け飲食店。
を考えている方には、
駐車場付き42坪は魅力になります。
つまり、
店舗の価値は買主の業態によって変わります。
原状回復費約480万円を削減
今回、もし居抜き売却が成立しなければ、
通常退去のための原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた原状回復費は、
約480万円。
これは非常に大きな金額です。
42坪・一棟店舗は解体費も大きくなる
今回の店舗は約42坪。
さらに、
厨房。
客席。
カウンター。
給排水。
空調。
内装。
看板。
などがあります。
これらを撤去して原状回復するとなれば、
小型店舗以上に費用がかかります。
売れなければ480万円を払って壊す可能性があった
店舗売却をしなかった場合、
売主様は、
長年使用してきた店舗を解体し、
約480万円を支払って退去
する可能性がありました。
これは経営者にとって非常に大きな負担です。
売却価格以上に原状回復費削減が重要な場合もある
居抜き売却では、
「いくらで造作が売れたか」
ばかり注目されます。
しかし大型店舗では、
原状回復費をいくら削減できたか
が非常に重要です。
今回も、
約480万円。
これを支払わずに済んだこと自体が大きな経済効果です。
店舗を壊してからでは遅い
今回のような42坪の店舗で、
先に解体業者へ依頼してしまえば、
厨房。
客席。
内装。
カウンター。
設備。
はなくなります。
その後に、
「やっぱり居抜きで売りたい」
と思っても元には戻せません。
大型店舗ほど原状回復前に相談を
原状回復費が、
100万円。
200万円。
ではなく、
300万円。
400万円。
500万円。
となるような店舗ほど、
まず居抜き売却できるか確認すること
が重要です。
今回の事例では、
約480万円の原状回復費を削減することができました。
「売上が上がらない」段階で売却する意味
今回の社長様は、
売上が思うように伸びない中でも、
6年間営業を続けてきました。
それでも、
このまま続ければ状況が良くなるのか。
さらに資金を投入すべきなのか。
という部分を冷静に判断されました。
赤字を拡大する前に経営を止める判断
経営では、
「もう少しやれば良くなるかもしれない」
という気持ちが出ます。
しかし、
毎月家賃。
人件費。
光熱費。
仕入れ。
が発生します。
改善が見えなければ、
資金だけが減っていく可能性があります。
一度撤退して資金を作り直す
今回の社長様は、
店舗売却後、
運送業で働きながら資金を貯める
とのことでした。
そして将来的には、
再び事業に挑戦することを考えている
とのこと。
これは非常に現実的な再起の方法です。
閉店しても経営者人生が終わるわけではない
一店舗を閉めたからといって、
そこで終わりではありません。
一度、
固定費を止める。
借入を増やさない。
働いて資金を作る。
経験を整理する。
そのうえで、
再び挑戦する。
という道もあります。
6年間の経験は次の挑戦に残る
今回の喫茶店では、
集客。
人件費。
仕入れ。
店舗管理。
顧客対応。
など、6年間さまざまな経験をされています。
店舗そのものは手放しても、
6年間の経営経験まで失うわけではありません。
次の挑戦では今回の経験を活かせる
例えば次に飲食店を出店する場合、
大通りからの視認性。
駐車場。
店舗サイズ。
固定費。
SNS。
リピーターづくり。
など、
今回経験したことを活かすことができます。
失敗や苦戦も、
次の経営では大きな財産になります。
太平通エリアでは車からの見え方が重要
これから太平通周辺で飲食店を出店する方にとって、今回の事例は参考になります。
郊外型店舗では、
徒歩客より、
車で通る人にどう見えるか
が重要です。
現地を見るときは車でも確認する
店舗内覧では、
店舗前に立つだけでなく、
実際に車で周辺を走ってみることをおすすめします。
どこから看板が見えるか。
右折で入りやすいか。
左折しやすいか。
駐車場へ入りやすいか。
店舗が目に入るか。
こうした点は重要です。
駐車場があっても認知されなければ来店されない
駐車場がある。
というのは大きな強みです。
しかし、
店舗の存在を知られていなければ、
そもそも駐車場を使ってもらえません。
そのため、
看板。
道路からの視認性。
Googleマップ。
SNS。
などを組み合わせる必要があります。
大通りから一本入るならWEB集客を強くする
今回のような店舗では、
自然流入だけに頼らず、
Instagram。
Googleマップ。
口コミ。
検索。
などを活用し、
目的来店を作ること
が重要です。
特にカフェはSNSとの相性が良い業態です。
次のカフェには立地を活かしてほしい
今回の買主様は、
カフェを開業予定です。
駐車場付き。
一棟貸し。
42坪。
という条件は、カフェにとって大きな可能性があります。
店内を広く使う。
ゆっくり滞在できる空間を作る。
家族客を取り込む。
SNSで認知を広げる。
など、前店舗とは違う集客方法も考えられます。
前店舗が苦戦したから次も苦戦するとは限らない
同じ場所でも、
業態。
商品。
価格。
内装。
SNS。
経営者。
によって結果は変わります。
今回の喫茶店では顧客定着に苦戦しましたが、
次のカフェが同じ結果になるとは限りません。
居抜き売却は店舗の次の可能性につなげる
今回の店舗は、
喫茶店としては営業を終了します。
しかし、
建物。
駐車場。
厨房。
客席。
設備。
は次のカフェへ引き継がれます。
これが居抜き売却の大きな特徴です。
壊して終わらせない店舗売却
もし原状回復をしていれば、
約480万円を支払い、
6年間営業した店舗を解体することになります。
今回は、
その店舗を次の経営者へ引き継ぐことができました。
壊すのではなく、次の店へつなぐ。
これも居抜き売却の大きな価値です。
売主様自身も次の人生へ進む
そして店舗だけではありません。
売主様自身も、
喫茶店経営から一度離れ、
運送業へ。
そこで資金を貯め、
再起を目指します。
撤退は再起のための一歩になる
経営を続けて資金を減らし続けるより、
一度止める。
固定費をなくす。
働いて資金を作る。
そして、
また挑戦する。
今回の店舗売却は、
再起のための撤退
という意味も持っています。
名古屋市中川区太平通4丁目で喫茶店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中川区太平通4丁目の喫茶店では、
営業期間：約6年
店舗面積：約42坪
1棟貸
駐車場付き
という店舗について居抜き売却を行いました。
中川区では立地の良い太平通エリアでしたが、
大通りから一本入った場所にあり、店舗の認知が広がりにくかったこと
から、顧客がなかなか定着せず、売上も思うように伸びませんでした。
そのため社長様は、
これ以上資金を投入するより、
店舗を売却して一度仕切り直す
ことを決断されました。
売却活動の結果、
売却期間35日
カフェ開業希望者への売却成立
喫茶店からカフェへ
さらに、
原状回復費約480万円削減
という結果となりました。
今回の店舗は42坪と比較的大きく、
大型店舗は買主候補が限定されやすい傾向があります。
しかし、
一棟貸。
駐車場付き。
喫茶店設備。
という条件が、
カフェ開業希望者とうまくマッチしました。
その結果、
35日という比較的短期間で売却
することができました。
今回、特に大きかったのが、
原状回復費約480万円を削減できたこと。
42坪の店舗を原状回復するには、大きな費用がかかります。
約480万円を支払って店舗を壊すのではなく、
既存店舗を次のカフェへ引き継ぐことができました。
名古屋市中川区太平通をはじめ、中島新町、昭和橋、荒子、高畑、八熊通周辺などで、
・喫茶店
・カフェ
・ロードサイド飲食店
・駐車場付き店舗
・一棟貸店舗
・大型飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「40坪を超える店舗でも売却できる？」
「駐車場付きの喫茶店を売りたい」
「一棟貸店舗でも居抜き売却できる？」
「大通りから一本入っていて集客が弱い」
「顧客が定着せず売上が伸びない」
「原状回復費が高く困っている」
「一度店を閉めて再起したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の喫茶店は、
35日で売却成立。
そして、
原状回復費約480万円を削減。
大型の1棟貸店舗でしたが、カフェ開業希望者とうまく条件が合い、比較的スムーズに次の経営者へ引き継ぐことができました。
喫茶店からカフェへ。
前店舗では、大通りから一本入っていることで認知や顧客定着に苦戦しました。
しかし次のカフェでは、駐車場付き・一棟貸・42坪という店舗の強みを活かしながら、新しい店づくりをしていただければと思います。
そして売主様は、
運送業で資金を貯め、再び事業への挑戦を目指す。
今回の閉店は終わりではなく、
次の挑戦に向けた一つの区切りです。
店舗は次のカフェへ。
売主様は次の人生へ。
それぞれが新しいスタートを切ることができた、印象に残る居抜き売却事例となりました。
名古屋市で喫茶店・カフェ・ロードサイド店舗・大型飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
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TEL：052-380-4206
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