「飲食店を居抜きで売るって、どういう意味？」
「閉店するとき、厨房機器や内装をそのまま残して売ることはできる？」
「居抜き売却を始めたら、買主が決まるまで何カ月くらいかかる？」
飲食店の閉店や店舗売却を考え始めたオーナー様から、このようなご相談をいただくことがあります。
特に初めて店舗を売却する方にとって、「居抜き」「造作譲渡」「スケルトン」「原状回復」といった言葉は分かりにくいものです。
しかし、これらの違いを知らないまま閉店準備を進めてしまうと、まだ価値のある厨房機器や内装を撤去してしまったり、多額の原状回復費用を負担したりする可能性があります。
飲食店を閉店するからといって、すぐに設備を撤去する必要があるとは限りません。
店舗によっては、内装・厨房設備・空調・ダクトなどを残したまま次の出店者へ引き継ぐ「居抜き売却」ができる可能性があります。
この記事では、名古屋市を中心に飲食店の店舗売却をサポートする居抜キングが、
- 居抜きで売るとはどういうことなのか
- 何を売却できるのか
- スケルトン返却との違い
- 売却まで何カ月かかるのか
- 早く売れる店舗の特徴
- 売却期間を短縮するポイント
について詳しく解説します。
そもそも「居抜きで売る」とは？
居抜きで売るとは、飲食店で使用している内装や厨房設備などを残した状態で、次の出店者へ引き継ぐ方法です。
例えば飲食店であれば、
- 業務用冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- フライヤー
- ガスコンロ
- シンク
- 食器洗浄機
- エアコン
- ダクト
- カウンター
- テーブル
- 椅子
- 照明
などを残して引き渡すケースがあります。
通常、テナントを退去するときには賃貸借契約に基づき原状回復を求められる場合があります。
しかし、貸主の承諾など必要な条件を整え、次の借主が設備や内装を引き継ぐことができれば、居抜きとして売却できる可能性があります。
「店舗そのもの」を売るとは限らない
ここは非常に重要です。
賃貸店舗で行われる一般的な居抜き売却では、土地や建物そのものを売却するわけではありません。
売主が所有している、
内装・設備・什器・厨房機器などの造作を次の出店者へ譲渡する
という形が中心になります。
そして、新しい出店者は貸主との間で新たな賃貸借契約を締結するなど、物件ごとに必要な手続きを進めます。
そのため、
「買主が見つかった＝必ず売却成立」
ではありません。
貸主・管理会社との調整も非常に重要になります。
居抜きと造作譲渡は何が違う？
よく混同される言葉が「造作譲渡」です。
簡単に整理すると、
居抜き＝内装・設備などが残った店舗の状態
造作譲渡＝その内装・設備などを次の出店者へ譲渡すること
と考えると分かりやすいでしょう。
例えば、居酒屋のオーナーが閉店するとします。
厨房、カウンター、エアコン、テーブルなどを残し、次の出店者へ300万円で譲渡するのであれば、その300万円が造作譲渡代金となります。
ただし、すべての設備を自由に売却できるわけではありません。
リース品、貸主所有設備、第三者所有物などが含まれていないか、事前確認が必要です。
居抜き売却の大きなメリット
売主にとって大きなメリットとなる可能性があるのが、原状回復費用の削減です。
飲食店をスケルトン状態まで戻す場合、
- 厨房撤去
- カウンター解体
- 壁・床撤去
- ダクト撤去
- 空調撤去
- 廃棄物処分
など、多くの工事が必要になることがあります。
店舗の規模や契約内容によっては、大きな負担になることもあります。
居抜き売却が成立し、貸主との条件調整もできれば、これらの設備を残せる可能性があります。
さらに、造作そのものに価値が認められれば、撤去費用を払う側から、造作譲渡代金を受け取る側へ変わる可能性があるのです。
買主にも居抜きのメリットがある
居抜き売却が成立しやすい理由は、売主だけではなく買主にもメリットがあるからです。
飲食店をスケルトン状態から開業する場合、
- 内装工事
- 厨房設備
- 電気工事
- ガス工事
- 給排水工事
- 空調工事
- ダクト工事
などが必要になります。
一方、居抜き店舗なら既存設備を利用できる可能性があります。
そのため買主にとって、
「開業費用を抑えられる」「開業までの期間を短縮しやすい」
という魅力があります。
売主と買主双方にメリットがあることが、居抜き売却の大きな特徴です。
飲食店の居抜き売却は何カ月かかる？
ここで多くのオーナー様が気になるのが売却期間です。
結論から言えば、
店舗によって大きく異なります。
条件が良く、募集開始後早い段階で購入希望者が現れる店舗もあります。
一方で、数カ月以上買主を探すケースもあります。
そのため、
「居抜きなら必ず1カ月で売れる」
といった保証はできません。
売却期間を左右するのは、主に次の条件です。
- 立地
- 家賃
- 坪数
- 業種
- 造作譲渡価格
- 内装状態
- 厨房設備
- 貸主の条件
- 出店需要
- 引渡し時期
つまり、店舗条件と価格のバランスが非常に重要です。
早く売れやすい店舗の特徴① 家賃条件が良い
買主が最も重視する条件の一つが家賃です。
どれだけ内装がきれいでも、周辺相場と比較して家賃が高すぎれば出店希望者は慎重になります。
反対に、
「この立地でこの家賃なら魅力的」
と思われる店舗は、問い合わせが集まりやすくなります。
造作譲渡価格だけではなく、毎月発生する固定費まで含めて判断されることを理解しておきましょう。
早く売れやすい店舗の特徴② 厨房設備が充実している
飲食店開業では、厨房設備に多額の費用が必要になります。
そのため、
- 冷蔵庫
- 製氷機
- 食洗機
- フライヤー
- オーブン
- ダクト
などが揃っている店舗は大きな魅力になります。
特に設備が比較的新しく、正常に使用できる場合はプラス材料になります。
営業中に売却活動を行えば、設備が実際に稼働しているところを確認してもらえることもメリットです。
早く売れやすい店舗の特徴③ 別業態へ転用しやすい
例えば居酒屋の跡地でも、
- 焼鳥店
- 韓国料理店
- 定食屋
- 海鮮居酒屋
など、複数の業態へ転用できれば買主候補が広がります。
カフェであれば、
- ベーカリー
- スイーツ店
- 喫茶店
- テイクアウト店
などへの転用も考えられます。
「同じ業種の人だけ」に売ろうとすると買主候補が限定されます。
店舗設備やレイアウトを見ながら、どの業態まで転用可能なのかを考えて募集することが重要です。
売却が長期化する原因① 造作譲渡価格が高すぎる
「内装に1,000万円かけたから500万円では売りたくない。」
お気持ちはよく分かります。
しかし、買主が見るのは過去にいくらかけたかではなく、
「現在、この店舗にいくらの価値があるか」
です。
設備の年式、内装状態、立地、家賃などを総合的に考えて価格を設定する必要があります。
高すぎる価格で長期間募集し、閉店後も家賃を払い続けるのであれば、早い段階で適正価格を設定した方が最終的な手残りが多くなるケースもあります。
売却が長期化する原因② 相談する時期が遅い
「閉店まであと2週間です。」
この段階から相談いただくこともあります。
もちろん売却活動はできますが、時間が短ければ短いほど選択肢は少なくなります。
買主募集だけでなく、
- 内覧
- 条件交渉
- 貸主審査
- 契約
- 引渡し準備
などにも時間が必要だからです。
閉店日が決まっているのであれば、できるだけ早く売却活動を始めることをおすすめします。
営業しながら居抜きで売ることもできる
「まだ営業しているのに募集して大丈夫？」
というご質問も多くいただきます。
営業中でも店舗売却を進めることは可能です。
むしろ、
- 設備が動いている
- 店舗がきれいに維持されている
- 営業状態を確認できる
という点では、営業中だからこそのメリットがあります。
ただし、従業員やお客様へ売却情報が伝わらないよう、情報管理には十分な配慮が必要です。
居抜キングでは、営業中の店舗についても秘密厳守で売却活動を進めています。
居抜き売却を早く成功させる5つのコツ
最後に、売却期間を短縮するためのポイントを整理します。
1．閉店前から相談する
時間に余裕があるほど買主を探しやすくなります。
2．適正な造作譲渡価格を設定する
希望価格だけではなく市場需要を考えます。
3．厨房機器を勝手に処分しない
設備が買主にとって大きな価値になる可能性があります。
4．店舗をきれいに保つ
内覧時の第一印象は非常に重要です。
5．飲食店の居抜き売却に詳しい会社へ相談する
店舗売却では、一般住宅とは異なる知識や買主ネットワークが求められます。
「売れるか分からない」段階でも相談して大丈夫
店舗売却では、閉店を決定してから相談しなければならないわけではありません。
「最近売上が厳しくなってきた。」
「半年以内には閉店するかもしれない。」
「今ならいくらくらいで売れるのか知りたい。」
この段階で査定しておくことにも意味があります。
現在の店舗価値を知ることで、
営業を続ける・移転する・居抜きで売却する・閉店する
といった選択肢を比較できるからです。
名古屋市で飲食店を居抜きで売るなら居抜キングへ
居抜き売却は、単に厨房機器を売るだけの取引ではありません。
賃貸借契約、貸主との調整、造作譲渡、買主募集、内覧、契約、引渡しまで、多くの工程があります。
だからこそ、飲食店の店舗売却に詳しい会社へ早めに相談することが重要です。
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県内の飲食店・店舗の居抜き売却をサポートしています。
ラーメン店、焼肉店、居酒屋、カフェ、寿司店、BAR、中華料理店、パン屋など、業態ごとの特徴を踏まえながら売却方法をご提案します。
「居抜きで売れる店舗なのか知りたい。」
「閉店まで時間がない。」
「原状回復費用をできるだけ抑えたい。」
「営業中なので秘密で買主を探したい。」
このようなご相談もお気軽にお問い合わせください。
査定・ご相談は無料、秘密厳守。
閉店して設備を撤去してしまう前に、まずは店舗にどれだけの価値が残っているのか確認してみてください。
大切なお店を壊して終わらせるのではなく、次のオーナーへつなぐ。
それが、居抜き売却という選択肢です。
