名古屋市中村区名駅3丁目で営業されていた高級中華料理店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、名古屋駅徒歩圏内のビル5階・約28.9坪。
営業期間は約2年。
店内は高級感のある内装でまとめられ、料理についてもフカヒレをはじめとした高級食材を使用する本格的な中華料理店として営業されていました。
名古屋駅徒歩圏内ということもあり、一定の売上は確保できていた店舗です。
しかし今回、店主様が売却を決断された理由は、
「売上がないから」
ではありませんでした。
売上自体はある。
お客様も来る。
それでも、
家賃が高い。
さらに、
人件費の上昇。
そして、
フカヒレなど輸入高級食材の値上がり。
こうしたコスト増加が重なり、売上に対して十分な利益を残しにくくなってきたことが、売却を検討するきっかけとなりました。
高級店は客単価が高い一方で、
内装費。
人件費。
食材費。
サービス品質。
などに大きなコストがかかります。
そのため、
売上が大きい＝利益も大きい
とは限りません。
今回の高級中華料理店も、まさにその典型的なケースでした。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で売却活動を開始したところ、今回の店舗には、
名駅3丁目という立地
営業2年の比較的新しい店舗
約28.9坪という使いやすい広さ
高級感のある内装
中華料理店として整った厨房設備
という大きな強みがありました。
一方で、
ビル5階
という点は、1階路面店と比べれば買主を選びます。
また、造作譲渡価格も高額になるため、すぐに誰でも購入できる店舗ではありませんでした。
そのため、売却にはある程度時間をかけながら、
この店舗の高級感や設備を正しく評価してくれる買主
を探すことが重要でした。
最終的に、
火鍋店の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間43日。
造作譲渡価格680万円。
高級中華料理店から火鍋店への居抜き売却が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約365万円も削減。
今回の成約では、
高級感のある内装がしっかり評価され、680万円という高値で売却できたこと
が大きなポイントです。
売却まで43日。
決して即決案件ではありませんでした。
しかし、価格を下げて急いで売るのではなく、店舗の価値を理解してくれる買主を探したことで、納得できる価格で成約することができました。
今回は、名古屋市中村区名駅3丁目の高級中華料理店を、なぜ680万円で居抜き売却できたのか詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中村区名駅3丁目
業種：高級中華料理店
店舗面積：約28.9坪
所在階：ビル5階
営業期間：約2年
売却理由：高額な家賃、人件費、高級輸入食材の価格上昇などによる収益性の低下
売却期間：43日
造作譲渡価格：680万円
譲渡先：火鍋店開業希望者
次店舗の予定業態：火鍋店
原状回復費削減額：約365万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の成約で特に重要だったのが、
「高級内装そのものに価値が付いたこと」
です。
名古屋駅徒歩圏内・名駅3丁目という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市中村区名駅3丁目。
名古屋駅周辺でも飲食店やオフィスが集まるエリアです。
昼夜ともに人の動きがあり、
会食。
接待。
会社帰りの食事。
宴会。
など、さまざまな飲食需要があります。
高級中華料理店のように、
日常使いだけでなく、目的を持って来店する業態
とも相性の良いエリアです。
店舗はビル5階
今回の店舗は、
ビル5階。
1階路面店舗ではありません。
居抜き売却においては、一般的に1階の方が買主から好まれやすい傾向があります。
通行人から見える。
入りやすい。
看板を出しやすい。
こうしたメリットがあるためです。
しかし、
高級中華のような目的来店型店舗では、必ずしも1階である必要はありません。
高級店は「通りすがり」より「目的来店」
高級中華料理店を利用するお客様は、
たまたま通りかかったから入る
というより、
事前に予約する。
店名を検索する。
口コミを見る。
誰かに紹介される。
といった来店が多くなります。
そのため、
5階でも目的来店を作ることができれば営業は可能です。
今回の店舗も、名古屋駅徒歩圏内という立地を活かし、一定の売上を確保していました。
売上はあるのに利益が残りにくい
今回の店舗売却で特徴的なのは、
売上そのものはあった
という点です。
閉店理由というと、
売上が少ない。
客が来ない。
と考えられがちです。
しかし今回の問題は、
コストの高さ
でした。
売上があっても、
支出が大きければ利益は残りません。
名駅エリアならではの高い家賃負担
名古屋駅徒歩圏内という好立地は、店舗にとって大きな魅力です。
しかし当然、
家賃も高くなりやすい
という側面があります。
毎月の家賃は、売上に関係なく発生します。
売上が好調な月でも。
少ない月でも。
同じように支払わなければなりません。
高額家賃の店舗ほど、一定以上の売上を継続して作る必要があります。
高級中華は人件費もかかる
高級中華料理店では、
厨房スタッフ。
ホールスタッフ。
場合によってはサービススタッフ。
など、人員も必要です。
高級店であれば、
単に料理を運ぶだけではなく、
接客品質。
料理説明。
提供タイミング。
なども重要になります。
そのため、
少人数だけで運営することが難しい業態
でもあります。
人件費上昇が利益を圧迫
飲食店経営では、人件費の上昇は大きな問題です。
スタッフを確保するために時給を上げる。
経験者を採用する。
長く働いてもらうため待遇を改善する。
こうした対応をすれば、人件費は当然増えます。
高級店ではサービス品質を落とすことも難しいため、
単純に人を減らせばよい
という話でもありません。
フカヒレなど高級輸入食材の値上がり
さらに今回、大きな負担となっていたのが、
高級食材の仕入れ価格上昇
です。
特にフカヒレなどの輸入食材は、仕入れ価格が上がると料理原価に大きな影響を与えます。
高級中華では、
食材そのものが料理の価値
になるケースもあります。
そのため、
安い食材へ簡単に切り替える
ということもできません。
高級店は値上げにも限界がある
仕入れ価格が上がれば、
販売価格を上げる。
という方法があります。
しかし、価格を上げ続ければ、
お客様が減る。
来店頻度が落ちる。
という可能性もあります。
そのため、
原価上昇分をすべて販売価格へ転嫁することは簡単ではありません。
売上があっても経営を続ける意味が薄くなる場合がある
例えば、
売上1000万円。
経費900万円。
であれば、利益は100万円です。
売上が大きく見えても、利益率は高くありません。
そこからさらに、
食材費。
人件費。
家賃。
が上がれば、利益は減ります。
今回の店舗も、
売上額ではなく、最終的にどれだけ利益が残るか
を考え、店主様が売却を決断されました。
営業2年だから店舗設備が比較的新しい
今回の店舗は、
営業期間約2年。
これは居抜き売却では大きな強みでした。
店舗内装。
厨房設備。
空調。
家具。
などが比較的新しく、
買主様から見ても利用しやすい状態でした。
高級感ある内装が大きな価値に
今回の店舗で特に評価されたのが、
高級感のある内装。
です。
高級中華料理店として作り込まれた店舗のため、
一般的な大衆中華や居酒屋とは内装の質感が異なります。
照明。
壁。
天井。
家具。
客席。
店内全体に高級感がありました。
店舗内装は中古厨房とは違う価値を持つ
居抜き査定では、
冷蔵庫がいくら。
製氷機がいくら。
という中古設備価格だけで判断することはできません。
店舗内装には、
その場所に作り込まれた価値
があります。
スケルトンから同じ空間を作ろうとすれば、
多額の内装工事費が必要になる場合があります。
高級店ほど内装費がかかる
高級飲食店では、
安価なテーブルと椅子を置くだけ
というわけにはいきません。
照明。
壁面。
建具。
客席レイアウト。
素材。
細かな演出。
などにも費用がかかります。
今回の店舗は営業2年だったため、
その高級内装がまだ十分価値を持っている状態
でした。
約28.9坪という使いやすい広さ
今回の店舗面積は、
約28.9坪。
約30坪です。
高級中華や火鍋店では、
厨房。
客席。
通路。
バックヤード。
などを確保する必要があります。
10坪程度では小さすぎる場合があります。
一方、50坪を超えると固定費も大きくなります。
約29坪は、
飲食店として一定の客席数を確保しながら運営しやすい広さ
でした。
高級中華から火鍋店へ
今回の買主様は、
火鍋店の開業希望者。
つまり、
高級中華料理店→火鍋店
です。
同じ中華系飲食店ということで、非常に相性の良い居抜き売却となりました。
厨房設備を活用しやすい
高級中華料理店には、
強い火力。
厨房。
ガス設備。
給排水。
排気設備。
冷蔵設備。
などがあります。
火鍋店でも、これらの多くを活用できます。
そのため買主様からすると、
スケルトン店舗を一から作るより、
中華料理店の設備が残っている店舗を取得するメリット
があります。
内装も火鍋店と相性が良かった
火鍋店にも、
大衆的な店。
高級志向の店。
があります。
今回の買主様にとっては、
既存の高級感ある内装を活かせることが大きな魅力でした。
一部の内装や装飾を変更するだけで、
高級感のある火鍋店
へ転用できる可能性があります。
高級中華だからこそ別の中華業態へつなげやすい
今回のように、
高級中華。
火鍋。
中華ダイニング。
などは、
厨房設備に共通点があります。
そのため、
既存店舗と相性の良い業態を探す
ことで、造作価値を高く評価してもらいやすくなります。
売却期間は43日
今回の売却期間は、
43日。
約1か月半です。
19日や20日程度で決まる案件と比べれば、少し時間はかかりました。
しかし今回は、
680万円という高額な造作譲渡価格
です。
誰でも簡単に購入できる金額ではありません。
高額売却では時間をかけることも大切
店舗売却では、
早く売ること
だけが正解ではありません。
極端に価格を下げれば、早く売れる可能性は高くなります。
しかし店主様にとって、
本来価値のある店舗を安く売ってしまう
ことが最善とは限りません。
今回も、
高級内装を正しく評価してくれる買主を探す
ことを重視しました。
43日かかったからこそ680万円で成約
今回の店舗は、
営業2年。
高級内装。
中華厨房。
名駅徒歩圏内。
という強い条件があります。
そのため、単純な早期処分ではなく、
適正な価格での売却
を目指しました。
結果として、
43日で680万円
という条件でまとまりました。
造作譲渡価格680万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
680万円。
居抜き店舗としては高額な成約です。
なぜここまでの価格になったのか。
理由は、
厨房設備だけではありません。
680万円は「内装＋設備＋出店時間」の価値
買主様が取得するのは、
中古厨房機器だけ
ではありません。
すでに飲食店として営業できる店舗。
高級感ある内装。
中華向けの厨房。
名駅徒歩圏内という立地。
こうした条件をまとめて取得します。
さらに、
スケルトンから工事をする時間
も短縮できる可能性があります。
内装にお金をかけた店舗は居抜きで価値が出ることがある
閉店を考えている経営者の中には、
「内装に2000万円かけたけど中古だから価値はない」
と思われる方もいます。
確かに、かけた内装費がそのまま売却価格になることはありません。
しかし、
次の買主がその内装を使いたいと思えば、十分な価値が出ます。
今回がまさにそのケースでした。
原状回復費約365万円を削減
もし今回居抜き売却が成立しなければ、原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約365万円。
約29坪の飲食店。
さらに高級内装です。
厨房。
客席。
間仕切り。
壁。
天井。
造作。
給排水。
ガス。
排気設備。
これらを解体・撤去するには大きな費用がかかります。
高級な内装ほど壊す費用もかかる
これは非常に重要なポイントです。
お金をかけて作った店舗は、
壊すのにもお金がかかります。
高級な内装。
造作。
間仕切り。
厨房設備。
施工量が多ければ、それを撤去する工事費も増えます。
今回も原状回復費は約365万円と見込まれていました。
680万円で売却＋365万円の原状回復費削減
今回の売主様にとってのメリットは、
680万円で売却できたこと
だけではありません。
さらに、
原状回復費約365万円を削減。
単純比較すると、
680万円＋365万円＝最大約1,045万円
の経済的な差につながる可能性があります。
1000万円を超える経済効果になる可能性
もちろん、
実際の手取り。
仲介費用。
設備のリース残債。
契約条件。
などによって最終的な金額は変わります。
そのため必ず1,045万円の利益が出たという意味ではありません。
しかし、
365万円を支払って店舗を壊す場合
と、
680万円で店舗を売却して365万円の原状回復費も削減する場合
では、
最大約1,045万円もの経済的な違い
につながる可能性があります。
今回は原状回復するにはもったいない店舗だった
営業2年。
高級感ある内装。
中華厨房。
名駅徒歩圏内。
この店舗を、
365万円を支払って壊す。
それは非常にもったいない選択です。
まだ使える。
まだ綺麗。
次の店舗で利用できる。
だからこそ、
まず居抜き売却を検討する価値がありました。
先に解体していたら680万円の価値は消えていた
もし売主様が、
閉店するからすぐ原状回復しよう
と考え、解体工事を始めていたらどうなっていたでしょうか。
365万円の支出。
そして、
680万円で売却できる内装・設備もなくなります。
一度壊した店舗は元には戻りません。
高級店舗ほど原状回復前に査定を
今回のような高級中華。
高級フレンチ。
鮨店。
割烹。
などは、内装工事に多額の費用をかけていることがあります。
こうした店舗ほど、
原状回復する前に居抜き査定を行う
ことをおすすめします。
「売上はあるけど儲からない」段階で相談する
今回の売主様は、
店舗が完全に赤字で立ち行かなくなってから売却したわけではありません。
売上はありました。
しかし、
家賃。
人件費。
高級食材。
これらを考えると、
このまま続けても十分な利益を確保しにくい
と判断しました。
これは非常に重要な経営判断です。
利益が残っているうちなら余裕を持って売却できる
資金が完全になくなってから店舗を売却すると、
今月中に売らなければならない。
来月の家賃が払えない。
といった状況になる場合があります。
そうなると、
価格交渉でも不利になりやすくなります。
今回のように、
ある程度余裕がある段階で売却を開始する
ことで、買主を選ぶ時間を確保できます。
早く売ることと高く売ることのバランス
居抜き売却では、
時間。
価格。
のバランスが重要です。
今回の店舗は43日かかりました。
しかし、
680万円で売却。
店主様としても、納得できる条件で店舗を手放すことができました。
5階でも高く売れる店舗はある
今回の事例を見ると、
「5階だから高く売れない」
とは限らないことが分かります。
もちろん1階の方が幅広い業態に人気です。
しかし、
目的来店型。
高級業態。
予約中心。
といった店舗であれば、上層階でも十分需要があります。
内装の質が階数の弱点を補った
今回の店舗では、
5階
という条件に対して、
名駅徒歩圏内。
営業2年。
高級感ある内装。
中華厨房。
という強みがありました。
その結果、
680万円
という高額成約につながりました。
店舗は一つの条件だけで評価するものではありません。
高級内装は維持管理も重要
どれだけお金をかけた内装でも、
汚れている。
傷だらけ。
厨房が油まみれ。
設備が壊れている。
という状態では評価が下がります。
今回のように、営業2年で比較的状態が良かったことも、高値売却につながる要素でした。
日頃から店舗を綺麗にしておくことも売却対策
閉店を決めてから掃除するだけではなく、
普段から、
厨房。
床。
客席。
設備。
を丁寧に使う。
これは店舗営業だけでなく、
将来の居抜き売却にも有利
になります。
買主が内覧したときの第一印象は非常に重要です。
高級中華から火鍋店へ店舗価値を引き継ぐ
今回の店舗は、
高級中華料理店としての営業を終了します。
しかし、
店舗そのものはなくなりません。
厨房。
内装。
設備。
客席。
は、新しい火鍋店へ引き継がれます。
次の火鍋店にも期待
火鍋は中華料理の中でも人気のある業態です。
今回の高級感ある店舗を活かせば、
一般的な大衆店とは違った店舗を作ることもできます。
既存店舗の良い部分を残しながら、新しい火鍋店として長く繁盛していただければと思います。
名古屋市中村区名駅3丁目で高級中華を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中村区名駅3丁目の高級中華料理店では、
営業期間：約2年
店舗面積：約28.9坪
ビル5階
という店舗について、居抜き売却を行いました。
売上自体は一定程度ありました。
しかし、
高額な家賃
人件費の上昇
フカヒレなど輸入高級食材の価格上昇
によって収益性が低下し、店主様が売却を決断されました。
売却活動の結果、
売却期間43日
造作譲渡価格680万円
火鍋店開業希望者への売却成立
高級中華料理店から火鍋店へ
さらに、
原状回復費約365万円削減
という結果となりました。
今回の成約で最大のポイントとなったのは、
高級感のある内装。
です。
ビル5階という条件で、売却まで多少時間はかかりました。
しかし、
営業2年で店舗の状態が良い。
高級感のある内装。
中華料理店として使える厨房。
名古屋駅徒歩圏内。
こうした価値を理解していただける買主様とマッチングすることで、
680万円という高値での売却
につながりました。
また、
原状回復費は約365万円。
今回の店舗を居抜きで売却できなければ、
365万円を支払って高級内装を壊す
という可能性もありました。
今回は、
680万円で売却
し、
365万円の原状回復費を削減。
単純比較では、
最大約1,045万円の経済的な差
につながる可能性があります。
名古屋市中村区名駅をはじめ、椿町、柳橋、伏見、栄、錦、金山などで、
・高級中華料理店
・中華料理店
・火鍋店
・高級レストラン
・大型飲食店
・その他飲食店
の店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「売上はあるけど利益が残らない」
「家賃が高く経営を圧迫している」
「人件費や食材費が上がっている」
「フカヒレなど高級食材の仕入れが厳しい」
「高級内装をできるだけ高く売りたい」
「5階の飲食店でも居抜き売却できる？」
「中華料理店を別の中華業態へ売却したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の高級中華料理店は、
43日で680万円。
そして、
原状回復費約365万円を削減。
売却には少し時間がかかりました。
しかし、急いで安売りするのではなく、
この高級内装の価値を理解していただける買主を探したこと
が、680万円という成約価格につながりました。
高級中華料理店から火鍋店へ。
高額な費用をかけて作られた店舗を壊して終わらせるのではなく、その価値を次の飲食店へ引き継ぐ。
居抜き売却のメリットが非常に分かりやすく表れた成約事例となりました。
名古屋市で高級中華・中華料理店・火鍋店・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡・テナント募集までワンストップでサポートいたします。
