名古屋市中区栄4丁目で営業されていた焼肉店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、池田公園から近い飲食ビル2階・約21坪。
営業期間は約2年と比較的新しい焼肉店でした。
売主様が売却を決断された理由は、売上不振や立地の問題ではありません。
従業員との関係性に悩み、このまま現在の体制で店舗運営を続けることが難しい
という事情から、店舗を手放すことを決断されました。
飲食店の閉店・売却というと、
「売上が悪かったのでは？」
と思われることがあります。
しかし実際の店舗売却では、
人手不足
従業員とのトラブル
店主の体調
家庭事情
高齢による引退
本業への専念
など、売上とは直接関係のない理由で店舗を手放すケースも少なくありません。
今回もその一つでした。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で現地を確認したところ、特に価値が高いと判断したのが、
天井吊り下げ式の無煙ロースター11台
です。
焼肉店を新しく開業する場合、一般的な飲食店と比較して設備工事が高額になりやすい傾向があります。
特にロースターや排気設備は、焼肉店を作るうえで大きな初期投資になります。
今回の店舗には、それらの設備がすでに揃っていました。
さらに、
営業期間約2年
と比較的新しい店舗だったため、既存設備を活用して焼肉店を開業したい方にとって魅力のある物件でした。
売却活動を開始したところ、当社の顧客の中に鶏焼肉店の開業を検討されていた方がおり、店舗をご紹介。
焼肉店として必要な設備がすでに整っていることを評価していただき、比較的スムーズに話が進みました。
最終的には、
売却期間28日。
造作譲渡価格400万円。
焼肉店から鶏焼肉店への居抜き売却が成立しました。
さらに、
原状回復費約280万円も削減。
今回の事例は、
「焼肉店は焼肉系業態への居抜き売却との相性が非常に良い」
ことがよく分かる成約事例です。
今回は、名古屋市中区栄4丁目の焼肉店をどのように28日・400万円で売却したのか、また焼肉店の居抜き売却でロースターや排気設備がなぜ重要なのかについて詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区栄4丁目
業種：焼肉店
店舗面積：約21坪
所在階：ビル2階
営業期間：約2年
売却理由：従業員との関係性・店舗運営上の事情
売却期間：28日
造作譲渡価格：400万円
譲渡先：鶏焼肉店開業希望者
次店舗の予定業態：鶏焼肉店
主な設備：天井吊り下げ式無煙ロースター11台
原状回復費削減額：約280万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
名古屋市中区栄4丁目・池田公園周辺
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区栄4丁目。
池田公園からも近い場所です。
栄4丁目は、いわゆる「女子大小路」周辺を含む名古屋でも独特の雰囲気を持つ繁華街です。
居酒屋、焼肉店、中華料理店、韓国料理店、BARなど、夜型の飲食店が数多く営業しています。
錦3丁目とはまた違った、
かなりディープな飲食エリア
と言えるでしょう。
一般的なオフィス街や住宅地とは客層も違い、夜間の飲食需要が強いことが特徴です。
そのため、業態との相性が非常に重要なエリアでもあります。
ディープなエリアだが焼肉との相性は悪くない
池田公園周辺というと、
「場所としてどうなの？」
と聞かれることもあります。
確かに万人向けの立地ではありません。
しかし、
焼肉
韓国料理
中華料理
居酒屋
深夜営業
などとは相性の良いエリアです。
今回の店舗も2階ではありましたが、焼肉店として営業するうえで立地は決して悪くありませんでした。
特に夜間営業を中心とした業態であれば、十分検討できる場所です。
売却理由は従業員との関係性
今回、店主様が売却を決断された理由は、
従業員との相性や店舗運営上の問題
でした。
飲食店は、料理だけで成り立つ仕事ではありません。
店主一人で営業する小規模店舗を除けば、
調理スタッフ
ホールスタッフ
アルバイト
店長
など、多くの人が関わります。
店舗経営では、人間関係がうまくいかなくなることで、営業を続けること自体が大きな負担になることがあります。
今回の店主様も今後のことを考え、
無理に店舗経営を続けるより、店舗に価値が残っている段階で売却する
という判断をされました。
営業2年でも店舗を売却するケースはある
今回の店舗の営業期間は、
約2年。
一般的には、
「せっかく店を作ったのに2年で売るのはもったいない」
と思われるかもしれません。
しかし、店舗経営は続ければ良いというものではありません。
経営者自身が、
今後続けることが難しい
と判断したのであれば、早い段階で撤退することも一つの経営判断です。
むしろ今回の場合、
営業2年だからこそ内装や設備に価値が残っていました。
新しい店舗ほど居抜きでは有利になることがある
居抜き売却では、
設備の状態
が非常に重要です。
営業10年、15年と経過した店舗では、
冷蔵庫
エアコン
ロースター
給排水
厨房設備
などの劣化が進んでいることがあります。
一方、今回の店舗は営業約2年。
比較的新しい設備が多く、
次の買主がそのまま利用しやすい
というメリットがありました。
撤退を決めた段階で早めに売却活動を開始したことが、400万円という価格にもつながったと考えています。
焼肉店の居抜きは設備価値が高い
飲食店の中でも、
焼肉店は居抜きとの相性が非常に良い業態
です。
その理由は、開業時の設備投資が大きいからです。
一般的な居酒屋であれば、
厨房
客席
空調
給排水
などが中心です。
しかし焼肉店の場合、これに加えて、
ロースター
排煙設備
ダクト
などが必要になります。
スケルトン状態から焼肉店を作る場合、これらの設備工事に相応の費用がかかります。
天井吊り下げ式無煙ロースター11台
今回の店舗で特に大きな価値があったのが、
天井吊り下げ式の無煙ロースター11台
です。
焼肉店を新しく開業する買主からすれば、
ロースター本体だけではなく、
ダクト
排煙設備
電気・ガス関連設備
なども含めて考える必要があります。
そのため、すでに焼肉店として営業できる設備が整っている店舗は、
初期投資を大きく抑えられる可能性があります。
今回の買主様も、この設備を高く評価されました。
ロースターは「11台ある」だけではない
居抜き売却では、
「中古ロースターが11台あるから、その中古価格を合計すれば造作価格になる」
という考え方ではありません。
重要なのは、
焼肉店として営業できる環境がすでに出来上がっていること
です。
ロースターを購入して店舗に置くだけでは焼肉店は営業できません。
排煙設備やダクトなど、店舗全体としての設備が必要です。
つまり買主が評価するのは、機械単体の中古価格＋既存の焼肉店としての完成度
です。
焼肉店から鶏焼肉店へ
今回の買主様が開業予定なのは、
鶏焼肉店。
前店舗も焼肉店です。
非常に相性の良い居抜き売却です。
通常の焼肉と鶏焼肉では提供する商品は違いますが、
お客様がテーブルで肉を焼く
という基本的な営業形態は同じです。
そのため、
既存ロースターをそのまま活用できる可能性が高い
という大きなメリットがあります。
同業態に近いほど居抜きの価値は高くなりやすい
居抜き売却では、
次の業態との相性
が価格を大きく左右します。
例えば今回の店舗をカフェへ売却する場合、
11台のロースターは不要になる可能性があります。
買主からすれば、
「撤去費が必要な設備」
になってしまうかもしれません。
しかし鶏焼肉店なら、
11台のロースターがそのまま開業コスト削減につながります。
同じ設備でも、
誰が買うか
によって価値は大きく変わるわけです。
顧客に紹介したところスムーズに話が進んだ
今回の店舗については、居抜キングの顧客の中に、
鶏焼肉店を開業したい
という方がいました。
そこで今回の店舗をご紹介。
池田公園周辺という立地、21坪という店舗規模、そして11台の無煙ロースターなどをご確認いただきました。
買主様の希望業態との相性が非常に良かったことから、
比較的スムーズに話が進みました。
居抜き売却では、広告を出して買主を探すことも重要ですが、
すでに店舗を探している顧客とのマッチング
が早期売却につながることもあります。
28日で売却成立
今回の売却期間は、
28日。
約4週間で成約しました。
店舗売却では、
買主を見つける
↓
内覧
↓
条件交渉
↓
貸主へ申込み
↓
審査
↓
賃貸借契約・造作譲渡
という手続きがあります。
これらを含めて28日という期間は、比較的スムーズな成約です。
造作譲渡価格400万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
400万円。
店舗面積は約21坪です。
営業約2年という比較的新しい店舗で、
天井吊り下げ式無煙ロースター11台
を備えた焼肉店。
さらに次の買主様も焼肉系業態だったことから、既存設備を十分活用できる点が評価されました。
結果として400万円で条件がまとまりました。
21坪で400万円｜設備を活かせる買主とのマッチング
今回の成約で重要なのは、
21坪だから400万円
というわけではないことです。
居抜き価格は坪数だけでは決まりません。
今回の場合、
池田公園近く
焼肉店
営業2年
ロースター11台
鶏焼肉への転用
という条件が組み合わさった結果です。
特に、
設備をそのまま利用できる買主を見つけたこと
が大きかったと考えています。
原状回復費約280万円を削減
もし今回、居抜き売却が成立しなければ、通常退去するための原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約280万円。
焼肉店の場合、
厨房設備
客席
ロースター
ダクト
排気設備
給排水設備
内装
など、撤去する設備が多くあります。
特にロースターやダクトがあるため、一般的な軽飲食店舗より解体工事が複雑になる場合があります。
今回は鶏焼肉店へ居抜きで引き継ぐことができたため、
約280万円の原状回復費を削減
することができました。
400万円で売却＋280万円の原状回復費削減
今回の売主様にとってのメリットは、
造作譲渡価格400万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約280万円を削減。
単純比較すると、
400万円＋280万円＝最大約680万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額は、仲介費用、リース残債、設備所有権、その他の契約条件等によって異なります。
しかし、
280万円を支払って焼肉店を解体する
場合と、
400万円で売却して280万円の原状回復費も削減する
場合では大きな違いがあります。
焼肉店は原状回復前に必ず居抜き売却を検討したい
焼肉店は設備が重いため、
原状回復費が高くなりやすい業態
です。
しかし逆に言えば、
次の焼肉店にとって価値の高い設備が残っている
ということでもあります。
せっかく使えるロースターや排煙設備があるのに、
数百万円を支払って撤去してしまう。
その前に、
その設備を必要としている次の経営者を探す
という選択肢を検討する価値があります。
営業年数が浅い店舗は早めの判断も重要
今回の店舗は営業約2年でした。
設備も比較的新しく、内装にも価値が残っています。
この状態で売却できたことが、
400万円という売却価格
につながった一つの要因です。
もし無理に数年間営業を続け、
設備が古くなる
内装が傷む
ロースターが故障する
といった状態になれば、同じ価格で売れるとは限りません。
撤退を決断した場合、
店舗価値が残っているうちに売却する
ことも重要です。
閉店理由と店舗価値は分けて考える
今回の売主様は、従業員との関係性など店舗運営上の事情から売却を決断されました。
だからといって、
店舗そのものに価値がないわけではありません。
実際に、
400万円
で次の買主へ引き継ぐことができました。
店舗売却では、
なぜ閉店するのか
と、
店舗はいくらで売れるのか
は分けて考える必要があります。
池田公園周辺は業態との相性が重要
今回の店舗は、池田公園から近い場所でした。
栄4丁目は非常に特徴のあるエリアです。
昼間の通行量だけを見て店舗価値を判断する場所ではありません。
夜間需要があり、
焼肉
韓国料理
居酒屋
中華
BAR
などとの相性があります。
今回の鶏焼肉も、このエリアに比較的合いやすい業態ではないかと考えています。
ディープな立地だからこそ面白い店が成立する
栄4丁目、特に池田公園周辺は、名古屋の中でもかなりディープな雰囲気を持つエリアです。
そのため、
万人受けする場所ではない代わりに、特徴のある店が支持される可能性がある
場所でもあります。
今回の鶏焼肉店も、一般的な焼肉店とは少し違う業態です。
こうした個性的な店舗が出店することで、エリアとしての面白さも生まれます。
新しい店が地域に定着し、長く繁盛していただければと思います。
名古屋市中区栄4丁目で焼肉店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区栄4丁目の焼肉店では、
営業期間：約2年
店舗面積：約21坪
ビル2階
池田公園近く
天井吊り下げ式無煙ロースター11台
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却理由は、
従業員との関係性などから、現在の体制で店舗運営を続けることが難しくなったため
です。
売却活動を行った結果、
売却期間28日
造作譲渡価格400万円
鶏焼肉店開業希望者への売却成立
焼肉店から鶏焼肉店へ
さらに、
原状回復費約280万円削減
という結果となりました。
今回の成約で大きかったのが、
既存の焼肉設備をそのまま評価してくれる買主が見つかったこと。
特に、
天井吊り下げ式無煙ロースター11台
は、新たに焼肉店を作る買主にとって大きなメリットになります。
居抜き売却では、
設備が高いから高く売れる
だけではありません。
その設備を本当に必要としている買主へ売ること
が重要です。
今回は焼肉店から鶏焼肉店。
既存設備との相性が非常に良く、当社の顧客へご紹介したところ比較的スムーズに話がまとまりました。
名古屋市中区栄4丁目をはじめ、女子大小路、池田公園周辺、錦3丁目、新栄、東桜、金山、今池などで、
・焼肉店
・鶏焼肉店
・韓国料理店
・居酒屋
・ホルモン店
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、ロースターや厨房設備を撤去する前に「居抜キング」へご相談ください。
「従業員の問題で店を続けるのが難しい」
「営業2年でも店舗を売却できる？」
「焼肉店の設備はいくらくらいで売れる？」
「ロースターが残っている状態で売りたい」
「栄4丁目の2階店舗でも買主は見つかる？」
「高額な原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の焼肉店は、
28日で400万円。
そして、
原状回復費約280万円を削減。
280万円を支払ってロースターや排煙設備を撤去するのではなく、その設備を必要としている次の鶏焼肉店へ400万円で引き継ぐことができました。
焼肉から鶏焼肉へ。
同系統の業態だからこそ、既存設備の価値を最大限活かせた居抜き売却です。
池田公園周辺というディープな栄4丁目の立地も、今回の業態には悪くありません。
新しくオープンする鶏焼肉店がこの場所で長く愛され、繁盛していただければと思います。
名古屋市で焼肉店・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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