名古屋市中区大須3丁目で営業されていた焼き鳥店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、
ビル1階・約10坪の焼き鳥店。
約4年間営業されてきた店舗でした。
売却を決断された大きな理由は、
食材の仕入れ価格と人件費の高騰
です。
一定の売上があっても、原材料費や人件費などの営業コストが上昇すれば、店舗経営の利益は圧迫されます。
特に飲食店では、食材価格、人件費、光熱費など複数のコストが上昇すると、単純にメニュー価格へすべて転嫁することも簡単ではありません。
今回の店主様も今後の収益性を考えた結果、
「店舗に価値が残っているうちに売却しよう」
と判断され、「居抜キング」へ店舗売却のご相談をいただきました。
店舗を確認すると、
大須3丁目
ビル1階
約10坪という小型店舗
という非常に魅力的な条件が揃っていました。
設備には営業4年相応の使用感や経年劣化もありましたが、今回の店舗では、
設備の状態以上に立地と店舗サイズが評価される可能性が高い
と判断しました。
売却活動を開始したところ、比較的早い段階から反響があり、最終的にはおばんざい居酒屋を開業したいという方との条件がまとまりました。
結果は、
売却期間26日。
造作譲渡価格380万円。
前店舗は焼き鳥店。
次店舗はおばんざい居酒屋です。
焼き鳥店の厨房、カウンター、客席などを活用できることから、
焼き鳥店からおばんざい居酒屋への居抜き売却
が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約170万円も削減。
今回の成約で改めて感じたのが、
「大須の1階小型店舗はやはり強い」
ということです。
今回は、名古屋市中区大須3丁目の10坪の焼き鳥店が、なぜ26日という短期間で380万円で売却できたのかを詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回の店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区大須3丁目
業種：焼き鳥店
店舗面積：約10坪
所在階：ビル1階
営業期間：約4年
売却理由：仕入れ価格・人件費の高騰
売却期間：26日
造作譲渡価格：380万円
譲渡先：おばんざい居酒屋の開業希望者
次店舗の予定業態：おばんざい居酒屋
原状回復費削減額：約170万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な契約条件などについては、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の大きなポイントは、
「大須3丁目＋1階＋10坪」
という条件です。
居抜き店舗として非常に使いやすく、独立開業希望者からも検討されやすい店舗でした。
名古屋を代表する商業エリア「大須」
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区大須3丁目。
大須は名古屋市内でも独特の商業エリアです。
飲食店だけでなく、古着、ファッション、電化製品、サブカルチャー、スイーツなど、多種多様な店舗があります。
幅広い年代の人が訪れるエリアであり、名古屋市内の方だけでなく、観光や買い物を目的として大須を訪れる人もいます。
そのため、
大須に店舗を出したい
という出店希望者は一定数います。
今回の店舗売却でも、
「大須3丁目にある店舗」
ということ自体が買主募集を行ううえで大きな強みとなりました。
大須の1階店舗はやはり強い
今回の店舗は、
ビル1階。
これが非常に大きなポイントでした。
大須のように街を歩きながら、
買い物をする
食事をする
カフェに入る
飲みに行く
という人が多いエリアでは、1階店舗の視認性は大きなメリットになります。
通行中のお客様に店舗を認識してもらいやすく、
「この店、ちょっと入ってみよう」
という来店も期待できます。
また、飲食店では、
食材
飲料
厨房機器
などの搬入もあります。
1階であれば日常的な搬入もしやすく、店舗運営上のメリットがあります。
大須では「1階」という条件の価値が大きい
もちろん、大須には2階、3階、地下にも多くの人気店舗があります。
しかし居抜き売却という観点では、
1階店舗は買主候補を広げやすい
傾向があります。
BARなどの目的来店型店舗であれば上層階でも十分営業できます。
一方、
居酒屋
焼き鳥店
おばんざい店
カフェ
スイーツ店
などでは、1階の視認性を重視する出店者も少なくありません。
今回の買主様にとっても、
大須3丁目の1階店舗
という条件は大きな魅力でした。
約10坪という小箱が高く評価された
今回の店舗面積は、
約10坪。
かなりコンパクトな店舗です。
しかし、居抜き売却では、
小さい＝価値が低い
とは限りません。
むしろ現在の飲食店出店では、10坪から20坪程度の小型店舗を探している方も多くいます。
理由はシンプルです。
店舗が小さければ、
・家賃総額を抑えやすい
・保証金を抑えやすい
・スタッフ数を抑えやすい
・光熱費を抑えやすい
・内装費を抑えやすい
・少人数でも運営しやすい
というメリットがあります。
10坪だから独立開業にも向いている
特に初めて飲食店を開業する方にとって、大型店舗は大きなリスクになります。
50坪の店舗なら、席数を埋めるために多くのお客様を集客する必要があります。
さらにスタッフも増えます。
一方、10坪程度なら、
店主＋少人数
でも運営できる可能性があります。
今回のおばんざい居酒屋のような業態にも、10坪という店舗サイズは非常に相性が良いと考えられます。
カウンターを中心に料理を提供する小型店であれば、むしろ大きすぎない店舗の方が使いやすい場合があります。
売却理由は仕入れ価格と人件費の高騰
今回、店主様が店舗売却を決断された理由は、
仕入れ価格と人件費の高騰
でした。
飲食店経営では、売上だけを見ていても経営状況は判断できません。
例えば月商が同じでも、
食材原価が上がる
人件費が上がる
電気代が上がる
ガス代が上がる
という状況になれば、利益は減少します。
特に焼き鳥店では、
鶏肉
野菜
調味料
酒類
など、多くの仕入れがあります。
さらに仕込みや営業にはスタッフも必要です。
こうしたコスト上昇が重なり、店主様は今後の店舗経営を考えたうえで売却を決断されました。
売上があっても撤退するケースはある
店舗売却というと、
「売れない店が閉店する」
と思われがちです。
しかし実際には、そう単純ではありません。
一定の売上があっても、
原価率が高くなった
人件費が上がった
固定費が増えた
ことで利益が残らなくなるケースがあります。
飲食店経営で重要なのは、
売上ではなく最終的にどれだけ利益が残るか
です。
今回も、店舗そのものの市場性が低いから閉店したわけではありません。
店舗価値があるうちに売却するという判断
今回の店主様は、
営業4年
という比較的早い段階で店舗売却を決断されました。
これは結果的に大きなポイントだったと考えています。
営業をさらに5年、10年と続ければ、
厨房機器
空調
内装
などの劣化は進みます。
また赤字が続けば、店舗売却まで考える余裕がなくなる可能性もあります。
今回のように、
店舗として十分利用できる状態のうちに売却する
というのも経営判断の一つです。
設備には使用感があっても立地がカバー
今回の店舗には、営業4年相応の使用感がありました。
当然、新品の厨房や新品の内装ではありません。
しかし今回の買主様が評価したのは、
設備の新しさだけではありません。
大須3丁目。
1階。
10坪。
飲食店として営業できる設備。
こうした店舗全体の条件です。
つまり、
設備の多少の劣化を立地の強さがカバーした
事例といえます。
居抜き店舗は中古厨房機器の合計金額ではない
「この冷蔵庫は中古でいくら？」
「この焼き台はいくら？」
と設備一つひとつの中古価格だけで店舗価値を判断する方もいます。
しかし、居抜き売却は中古厨房機器の買取とは違います。
買主様が購入するのは、
そこで飲食店を開業できる環境全体
です。
今回なら、
大須3丁目
1階
10坪
厨房
カウンター
客席
給排水
ガス
排気設備
などを含めた店舗全体に価値があります。
だからこそ、
380万円
という価格で売却することができました。
焼き鳥店からおばんざい居酒屋へ
今回の買主様が開業予定なのは、
おばんざい居酒屋。
前店舗は焼き鳥店でした。
まったく同じ業態ではありません。
しかし店舗設備としては、比較的相性の良い業態変更です。
例えば、
・厨房
・シンク
・冷蔵設備
・作業台
・ガス設備
・給排水
・カウンター
・客席
などは、おばんざい居酒屋でも利用できます。
既存設備を活用しながら必要な部分だけを変更することで、スケルトン店舗から作るより開業費用を抑えられる可能性があります。
焼き鳥からおばんざいへ｜完全同業種でなくても売れる
居抜き売却では、
同じ業態でなければ売れない
わけではありません。
焼き鳥店なら焼き鳥店だけに売る必要はありません。
今回のように、
焼き鳥店→おばんざい居酒屋
という売却も可能です。
重要なのは、
既存設備を次の業態でどこまで利用できるか
です。
特に今回のような小型居酒屋系店舗では、業態が多少違っても共通利用できる設備が多くあります。
大須＋10坪＋1階という組み合わせ
今回の成約で特に強かったのが、
大須＋10坪＋1階
という組み合わせです。
もし同じ10坪でも、
郊外
上層階
人通りが少ない
という条件なら、同じ380万円で売却できたとは限りません。
しかし今回は、
大須3丁目という出店需要が期待できるエリア
にありました。
さらに、
1階
です。
そして、
10坪という使いやすいサイズ。
この3つが組み合わさったことで、買主様から高く評価されました。
売却期間26日で成約
今回の売却期間は、
26日。
1か月以内で買主様を見つけることができました。
店舗売却では、
買主募集
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
条件交渉
↓
貸主への申込み
↓
入居審査
↓
契約
といった流れがあります。
その中で26日という期間は、比較的早い成約です。
やはり、
大須の1階小型店舗
という分かりやすい強みが、早期成約につながったと考えています。
10坪で380万円という高額売却
今回の造作譲渡価格は、
380万円。
店舗面積は約10坪です。
単純計算すると、
1坪あたり約38万円
となります。
もちろん、居抜き店舗の価格を坪単価だけで判断することはできません。
しかし10坪の店舗が380万円で売却できたことからも、買主様から高く評価されたことが分かります。
店舗が小さいからといって、
100万円、200万円程度しか付かない
とは限らないのです。
「広い店舗＝高額」ではない
居抜き売却では、
50坪だから高い。
10坪だから安い。
という単純な価格設定はできません。
大型店舗は設備が多い一方、
賃料
人件費
光熱費
運営コスト
も高くなるため、買主候補が限られます。
一方、
好立地の10坪程度の店舗
は、独立開業者を中心に幅広い買主候補がいます。
今回の380万円という成約価格は、
小箱の強さ
をよく表していると思います。
原状回復費約170万円を削減
もし今回居抜き売却が成立しなければ、通常退去するための原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約170万円。
10坪という小型店舗でも、
厨房設備撤去
カウンター撤去
客席撤去
ダクト処理
給排水処理
内装解体
廃材処分
などを行えば、100万円を超える費用になることはあります。
今回は次の買主様がおばんざい居酒屋として店舗を引き継ぐことになったため、
約170万円の原状回復費を削減
することができました。
380万円で売却＋170万円の原状回復費削減
今回の売主様にとって、居抜き売却によるメリットは、
380万円で売却できたこと
だけではありません。
さらに、
原状回復費約170万円を削減。
単純比較すると、
380万円＋170万円＝最大約550万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん、実際の手取り額は仲介費用、リース残債、契約条件などによって変わります。
しかし、
170万円を支払って店舗を壊す
場合と、
380万円で売却して170万円の原状回復費も削減する
場合では、大きな違いがあります。
原価・人件費高騰で撤退を考えたら早めに査定を
現在、飲食店経営では、
「売上はあるのに利益が残らない」
という相談もあります。
その場合、
限界まで営業を続けることだけが選択肢ではありません。
店舗に価値が残っているうちに、
現在いくらで売却できる可能性があるのか
を確認しておくことも重要です。
査定したからといって、必ず売却する必要はありません。
380万円で売れる可能性があると分かったうえで、
営業を続けるのか。
撤退するのか。
判断することができます。
解体する前に店舗の価値を確認する
今回の店舗も、
もし先に原状回復工事を発注していたら、
170万円を支払って解体
することになっていました。
しかし実際には、
380万円で売却
できました。
この差は大きいです。
閉店すると決めたら、
まず解体ではなく、まず居抜き売却できないか確認する。
特に、
大須
栄
錦
金山
名駅
などの出店需要があるエリアでは、古い設備が残っていても店舗そのものに価値が付く可能性があります。
大須3丁目の1階小型店舗はやはり強かった
今回の売却を通して改めて感じたのが、
大須エリアの1階小型店舗の強さ
です。
今回の店舗は、
10坪。
大型店舗ではありません。
設備にも多少の使用感がありました。
それでも、
26日で380万円。
大須という立地。
1階という視認性。
10坪という使いやすさ。
これらの条件が、設備の経年劣化をカバーしました。
名古屋市中区大須3丁目で焼き鳥店・飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区大須3丁目の焼き鳥店では、
営業期間：約4年
店舗面積：約10坪
ビル1階
売却理由：仕入れ価格・人件費の高騰
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却活動の結果、
売却期間26日
造作譲渡価格380万円
おばんざい居酒屋開業希望者への売却成立
焼き鳥店からおばんざい居酒屋へ
さらに、
原状回復費約170万円削減
という結果となりました。
今回、高額かつ短期間で売却できた理由として、
大須3丁目という立地
ビル1階
10坪という使いやすい小型店舗
既存の飲食設備
おばんざい居酒屋へ転用しやすかったこと
などが挙げられます。
特に、
「大須＋1階＋小箱」
という条件はやはり強いと感じた成約でした。
店舗の設備に多少の使用感や経年劣化があったとしても、
立地の強さがそれをカバーすることがあります。
名古屋市中区大須をはじめ、上前津、栄、矢場町、錦、伏見、金山、名駅などで、
・焼き鳥店
・おばんざい店
・居酒屋
・和食店
・カフェ
・BAR
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「仕入れ価格が上がって利益が残らない」
「人件費が上がって店舗運営が厳しい」
「10坪程度の小さな店舗でも売れる？」
「大須の1階店舗をできるだけ高く売りたい」
「設備が多少古くても売却できる？」
「原状回復費を払わずに退去したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の焼き鳥店は、
26日で380万円。
そして、
原状回復費約170万円を削減。
170万円を支払って店舗を解体するのではなく、その店舗を必要としている次の経営者へ380万円で引き継ぐことができました。
設備の使用感を、大須という立地と1階小型店舗という強みがカバーした成約事例です。
飲食店の経営環境が変化し、撤退を考え始めた段階でも店舗には価値が残っている可能性があります。
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