名古屋市東区泉1丁目で営業されていたインドカレー店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、ビル1階・約29坪。
約5年間営業されてきた店舗でしたが、店主様が今後の在留・ビザに関する事情から日本での店舗経営を継続することが難しくなり、売却を決断されました。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で現地を確認したところ、
泉1丁目という立地
ビル1階
約29坪という十分な店舗面積
という魅力がありました。
一方で、今回の店舗にはインドカレー店ならではの課題もありました。
それが、
店内に染み付いた香辛料やカレーの臭い
です。
インドカレー店では、日常的に多くのスパイスを使用します。
長期間営業していると、厨房だけでなく、
壁
天井
空調
ダクト
カーテン
木部
家具
などに香辛料の臭いが残ることがあります。
今回の買主様が予定されていた業態は、
カフェ。
前店舗のインドカレー店とは大きく異なります。
そのため、
「既存の臭いをどこまで除去できるか」
という点は、買主様にとっても重要な検討材料になりました。
それでも、泉1丁目・1階という店舗条件が高く評価され、最終的にはカフェ開業希望者との条件がまとまりました。
結果は、
売却期間29日。
造作譲渡価格330万円。
さらに通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約310万円も削減。
今回の事例は、
「業態変更に多少の課題があっても、好立地の1階店舗は強い」
ということがよく分かる成約事例です。
今回は、名古屋市東区泉1丁目のインドカレー店を、なぜ29日で330万円で売却できたのか、またカレー店からカフェへ居抜きで転用する際の注意点について詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市東区泉1丁目
業種：インドカレー店
店舗面積：約29坪
所在階：ビル1階
営業期間：約5年
売却理由：在留・ビザに関する事情
売却期間：29日
造作譲渡価格：330万円
譲渡先：カフェ開業希望者
次店舗の予定業態：カフェ
原状回復費削減額：約310万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な在留資格や契約条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の売却では、
泉1丁目＋1階
という立地の強さが、業態変更に伴う課題を上回った形となりました。
名古屋市東区泉1丁目という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市東区泉1丁目。
泉1丁目は、名古屋市中心部へのアクセスが良く、オフィス、マンション、飲食店などが混在するエリアです。
久屋大通や高岳方面にもアクセスしやすく、飲食店を出店する場所として一定の需要があります。
カフェ、レストラン、居酒屋、美容関連店舗など、さまざまな業態が出店しています。
今回の店舗も、
「泉1丁目で1階店舗」
という点が、買主様から高く評価されました。
泉1丁目の1階店舗はやはり強い
今回の店舗は、
ビル1階。
これは居抜き売却において非常に大きな強みです。
1階店舗であれば、
・通行人から店舗を認識してもらいやすい
・看板が見えやすい
・お客様が入りやすい
・食材や備品を搬入しやすい
・厨房設備の交換がしやすい
といったメリットがあります。
特に今回の次店舗はカフェです。
カフェは、
「歩いていて気になったから入る」
という来店も期待できる業態です。
そのため、1階であることは買主様にとって大きな魅力でした。
29坪という広さはカフェにも十分使える
今回の店舗面積は、
約29坪。
決して小型店舗ではありません。
しかし、カフェとして考えると、
客席
厨房
バックヤード
物販スペース
などをバランスよく配置できる広さがあります。
一方で、30坪前後になると家賃や人件費も上がりやすいため、10坪から20坪程度の店舗より買主候補は少なくなる場合があります。
今回も、
誰でも検討できるサイズではない
という面はありました。
それでも泉1丁目・1階という立地の強さがあり、29日で買主を見つけることができました。
売却理由は在留・ビザに関する事情
今回の売主様が店舗売却を決断された理由は、
在留・ビザに関する事情
でした。
飲食店の閉店理由は、
売上不振
体調
高齢
人手不足
だけではありません。
外国籍の店主様の場合には、在留資格、家族事情、帰国などを理由に、日本での店舗経営を継続できなくなるケースもあります。
今回も店舗そのものに大きな問題があったわけではありません。
経営者側の事情による売却でした。
そのため、
閉店する店だから価値が低い
というわけではありません。
インドカレー店からカフェへ
今回の買主様が開業を予定しているのは、
カフェ。
前店舗はインドカレー店です。
居抜き売却としては、かなり業態が変わります。
そのため既存設備をすべてそのまま利用できるわけではありません。
インドカレー店には、
・厨房
・強い排気設備
・ガス設備
・給排水
・冷蔵設備
・客席
・空調
などがあります。
カフェでも利用できる設備はありますが、不要な設備も出てきます。
買主様は既存設備を選別しながら、カフェとして改装することになりました。
最大の課題は「カレーの臭い」
今回、業態変更で最も心配だったのが、
店内に残るカレーやスパイスの臭い
です。
インドカレー店では、
クミン
ターメリック
カルダモン
コリアンダー
ガラムマサラ
など、香りの強いスパイスを使用します。
5年間営業していると、その香りが店内に残ることがあります。
特に、
壁紙
天井
木製家具
空調フィルター
ダクト
布製品
などは臭いを吸着しやすくなります。
カレー店からカフェへの転用はクリーニングが重要
今回の買主様はカフェを開業される予定です。
カフェでは、
コーヒー
スイーツ
パン
などの香りも店舗体験の一部になります。
そのため、
強いカレーの臭いが残ったままでは、カフェの雰囲気に合わない
可能性があります。
通常の清掃だけでは臭いが完全に消えないケースもあります。
そのため、
・厨房の徹底洗浄
・壁、天井のクリーニング
・エアコン内部洗浄
・ダクト清掃
・クロス張替え
・必要に応じた塗装
などを検討する必要があります。
臭いは「見えない設備劣化」のようなもの
居抜き店舗では、
厨房機器が古い
壁が傷んでいる
といった部分は目で確認できます。
しかし臭いは目では見えません。
内覧時にはそれほど気にならなくても、営業を始めてから、
「やはりスパイスの臭いが残っている」
と感じることもあります。
そのため業態が大きく変わる場合には、
臭気についても事前に確認することが重要
です。
今回も買主様には、インドカレー店として長年使用されてきた店舗であることをご理解いただいたうえで検討していただきました。
それでもカフェが購入した理由
カレーの臭いという課題がありながら、なぜカフェ開業希望者が330万円で購入したのでしょうか。
理由は、
店舗全体としてのメリットが大きかったから
です。
今回の店舗には、
泉1丁目
1階
29坪
既存の厨房・給排水
という条件がありました。
スケルトン状態からカフェを作る場合には、
厨房
給排水
空調
客席
トイレ
照明
など、多くの工事が必要になります。
既存店舗を活用し、必要なクリーニングや改装を行う方が合理的だと判断されたわけです。
居抜き価格は「そのまま使える設備」だけでは決まらない
今回の店舗は、
330万円
で売却しました。
しかし、カフェがインドカレー店の設備を100％利用するわけではありません。
それでも価格が付いた理由は、
立地や店舗そのものにも価値がある
からです。
居抜き価格は、
厨房機器の中古価格だけでは決まりません。
・場所
・階数
・店舗面積
・賃貸条件
・内装
・設備
・買主需要
などを総合的に判断します。
今回の事例は、
異業態への売却でも立地が強ければ十分に値段が付く
ことを示しています。
設備の転用率が低くても売れることがある
居抜き売却では、
同業態への売却
が最も設備を活用しやすい傾向があります。
例えば、
焼肉店→焼肉店
寿司店→割烹
などです。
今回の、
インドカレー店→カフェ
は、それらと比較すると設備転用率は低くなります。
それでも買主様が現れました。
つまり、
居抜き売却は完全な同業態に限定する必要はない
ということです。
店舗の条件によっては、異業態からも十分需要があります。
売却期間29日で成約
今回の売却期間は、
29日。
約1か月で成約することができました。
店舗売却では、
募集
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
条件交渉
↓
貸主への申込み
↓
審査
↓
契約
といった手続きが必要になります。
インドカレー店からカフェという業態変更でしたが、泉1丁目・1階という条件が評価され、比較的スムーズな売却となりました。
造作譲渡価格330万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
330万円。
29坪の店舗です。
単純に設備の新しさだけを見れば、さらに高く評価される店舗もあります。
しかし今回の買主様は、カフェへの改装費や臭い対策にも費用をかける必要があります。
そうした点も含めて条件調整を行い、
330万円
で成約しました。
売主様・買主様双方にとって現実的な価格でまとまった案件です。
原状回復費約310万円を削減
今回の店舗で大きかったのが、
原状回復費約310万円
です。
もし居抜き売却が成立せず、通常退去する場合には、
・厨房撤去
・客席撤去
・カウンター撤去
・ダクト関連工事
・ガス設備処理
・給排水処理
・壁、床、天井の解体
・廃材処分
などが必要になる可能性がありました。
店舗面積は約29坪。
重飲食店として5年間使用されていたため、原状回復費も相応の金額になります。
今回はカフェへ居抜きで引き継ぐことができたため、
約310万円の原状回復費を削減
することができました。
330万円で売却＋310万円の原状回復費削減
今回の居抜き売却による経済的なメリットは、
造作譲渡価格330万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約310万円を削減。
単純比較すると、
330万円＋310万円＝最大約640万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん、実際の手取り額は仲介費用、設備の所有関係、リース残債、契約条件等によって異なります。
しかし、
310万円を支払って店舗を解体する
場合と、
330万円で売却して310万円の原状回復費も削減する
場合では、大きな違いがあります。
売却価格と原状回復費がほぼ同額という事例
今回の案件で興味深いのが、
造作譲渡価格330万円
に対して、
原状回復費310万円
だったことです。
もし買主が見つからなければ、
約310万円を支払って店舗を壊す。
しかし今回は、
330万円を受け取って店舗を引き継ぐ。
単純なキャッシュフローだけでも、
約640万円の開き
が生じる可能性があります。
居抜き売却が店舗撤退時にどれほど大きな意味を持つかが分かる事例です。
「カレーの臭いがあるから売れない」と決めつけない
インドカレー店や焼肉店、中華料理店などは、
臭い
油
煙
が残りやすい業態です。
そのため、
「次の人は嫌がるだろう」
「全部壊さないと売れない」
と思われる方もいます。
しかし、それだけで売却を諦める必要はありません。
今回もカフェという全く違う業態へ売却することができました。
もちろん臭い対策は必要です。
しかし、
必要な改装・クリーニング費用と店舗価値を比較して、メリットがあれば買主は購入します。
飲食店の臭いは内覧時に必ず伝える
居抜キングでは、店舗売却の際に設備の状態や不具合だけでなく、
臭いなどについても可能な限り買主へ説明することが重要
だと考えています。
特に今回のように、
インドカレー店→カフェ
のような業態変更では、臭いが開業後の店舗イメージに影響します。
売却後に、
「こんなに臭いが残るとは聞いていなかった」
というトラブルにならないよう、買主様に現地を十分確認いただくことが重要です。
泉1丁目の1階だから29日で決まった
今回、カレーの臭いという課題がありながら29日で成約できた背景には、
泉1丁目の1階店舗
という条件があったと考えています。
もし同じ店舗が、
上層階
駅から遠い
家賃が高すぎる
といった条件なら、さらに時間がかかった可能性があります。
店舗売却では、
マイナス要素が一つあるから売れない
というわけではありません。
今回のように、
立地の強さがマイナス要素をカバーする
ことがあります。
1階店舗は異業態にも売りやすい
1階店舗のもう一つの特徴が、
さまざまな業態から検討されやすいこと
です。
今回のような29坪の1階店舗なら、
カフェ
レストラン
居酒屋
物販
など、複数の業態が候補になる可能性があります。
上層階では目的来店型の業態に限定されることがありますが、1階店舗は買主候補を広げやすくなります。
今回カレー店からカフェへ売却できたことにも、この1階という条件が影響しています。
ビザや帰国事情による売却も早めの準備を
外国籍の方が飲食店を経営している場合、
在留資格
帰国予定
家族事情
などによって、急に店舗を手放す必要が生じることがあります。
店舗売却には一定の時間が必要です。
今回も29日かかりました。
もし出国直前になってから売却活動を始めれば、十分な買主探しができない可能性があります。
そのため、
店舗を継続できない可能性が出た段階で早めに売却準備を始める
ことをおすすめします。
原状回復を始める前に居抜き査定を
今回の店舗も、もし先に原状回復工事を発注していたら、
約310万円を支払って店舗を解体
することになっていました。
しかし実際には、
330万円で売却
することができました。
一度解体してしまえば、この330万円という価値はなくなります。
閉店が決まったら、
まず壊すのではなく、まず居抜きで売れないか確認する。
これが非常に重要です。
名古屋市東区泉1丁目でインドカレー店・飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市東区泉1丁目のインドカレー店では、
営業期間：約5年
店舗面積：約29坪
ビル1階
売却理由：在留・ビザに関する事情
という店舗について居抜き売却を行いました。
その結果、
売却期間29日
造作譲渡価格330万円
カフェ開業希望者への売却成立
インドカレー店からカフェへ
さらに、
原状回復費約310万円削減
という結果となりました。
今回の店舗では、
カレー・スパイスの臭い
という、異業態へ転用するうえでの課題がありました。
次の店舗はカフェのため、買主様側では十分なクリーニングや一部内装の変更が必要になる可能性があります。
しかし、
泉1丁目という立地
ビル1階
29坪という店舗面積
という条件が評価され、29日という比較的短期間で売却することができました。
今回の事例からも分かるように、
居抜き店舗は完璧な状態でなくても売却できる可能性があります。
臭いがある。
設備が古い。
業態が大きく変わる。
こうした課題があっても、立地や店舗条件を評価してくれる買主が現れる場合があります。
名古屋市東区泉をはじめ、東桜、高岳、久屋大通、葵、新栄、栄、錦などで、
・インドカレー店
・カレー店
・カフェ
・レストラン
・居酒屋
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「ビザや帰国の事情で店舗を手放したい」
「カレー店の臭いが残っていても売れる？」
「異業態へ居抜き売却できる？」
「泉1丁目の1階店舗を売りたい」
「原状回復費が高い」
「できるだけ早く買主を見つけたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回のインドカレー店は、
29日で330万円。
そして、
原状回復費約310万円を削減。
約310万円を支払って店舗を壊すのではなく、330万円で次のカフェへ引き継ぐことができました。
カレー店からカフェという大きな業態変更でも、泉1丁目の1階という立地が店舗価値を支えた成約事例です。
臭いや既存設備に課題があっても、まずは店舗としての市場価値を確認する。
名古屋市で飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
