名古屋市千種区今池2丁目で営業されていた海鮮居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、千種駅から徒歩5分以内、マンション1階、約22坪。
約4年間営業されてきた海鮮居酒屋でした。
立地そのものは悪くなく、1階店舗で、22坪という比較的使いやすい広さ。
一見すると、
「かなり早く買主が決まりそうな店舗」
に見えます。
しかし、実際の売却活動では、想定していたより買主探しに時間がかかりました。
売主様が店舗売却を決断された理由も、
思ったほど集客できず、売上が十分に伸びなかったこと
でした。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で現地を確認すると、立地や店舗サイズには十分な魅力がありました。
一方で気になったのが、
厨房設備や店内の清掃状態
です。
厨房機器には油汚れが残り、長期間しっかり清掃されていなかったと思われる部分もありました。
飲食店として営業していれば、厨房に多少の油汚れがあること自体は珍しくありません。
しかし、居抜き店舗を探している買主が初めて内覧した際、
「この店を引き継いで大丈夫だろうか」
と不安を感じる状態になってしまうと、売却にも影響する可能性があります。
今回も、
千種駅徒歩5分以内
1階
約22坪
という好条件だった割には、買主探しにやや苦労しました。
それでも最終的には、おばんざい居酒屋を開業したいという方との条件がまとまり、
売却期間32日。
造作譲渡価格330万円
で居抜き売却が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約280万円も削減。
今回の事例は、
「店舗売却でも第一印象は重要」
そして、
「売ると決めた店舗でも、清掃を怠らない方が良い」
ということがよく分かる成約事例です。
今回は、名古屋市千種区今池2丁目の海鮮居酒屋をどのように32日で売却したのか、また、居抜き売却における店内清掃の重要性について詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市千種区今池2丁目
最寄駅：千種駅徒歩5分以内
業種：海鮮居酒屋
店舗面積：約22坪
所在階：マンション1階
営業期間：約4年
売却理由：想定より集客・売上が伸びなかったため
売却期間：32日
造作譲渡価格：330万円
譲渡先：おばんざい居酒屋の開業希望者
次店舗の予定業態：おばんざい居酒屋
原状回復費削減額：約280万円
※店舗名、建物名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件などについては、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の店舗は、
駅近＋1階＋22坪
という魅力がありました。
一方、
厨房・店内の清掃状態
が買主の印象に少なからず影響した可能性があります。
千種駅徒歩5分以内という立地
今回の店舗があったのは、名古屋市千種区今池2丁目。
千種駅から徒歩5分以内の場所にありました。
千種駅周辺は、JR中央本線と地下鉄東山線が利用でき、名古屋駅や栄方面へのアクセスもしやすいエリアです。
周辺には、
住宅
マンション
オフィス
飲食店
などがあり、飲食店を営業する場所として一定の需要があります。
今回の店舗も、
駅から近い
という点は買主募集を行ううえで大きな強みでした。
1階店舗であることもプラス材料
今回の店舗は、
マンション1階。
飲食店の居抜き売却では、1階という条件は一般的にプラスです。
1階なら、
・店舗を認識してもらいやすい
・お客様が入りやすい
・看板が見えやすい
・食材の搬入がしやすい
・厨房設備の搬入、交換もしやすい
といったメリットがあります。
そのため当初は、
比較的早く買主が決まる可能性が高い
と考えていました。
22坪という広さも使いやすい
今回の店舗面積は約22坪。
飲食店としては比較的使いやすい店舗サイズです。
大型店舗になるほど、
賃料
人件費
光熱費
内装費
などが増え、買主候補が限定されます。
一方、20坪前後であれば、
個人経営
新規独立
小規模法人
飲食企業の新規出店
など、比較的幅広い買主が検討できます。
今回のおばんざい居酒屋にも、22坪という店舗サイズは十分適していました。
それでも思ったほど簡単には決まらなかった
今回の店舗には、
千種駅徒歩5分以内
1階
22坪
という条件がありました。
これだけ見ると、
「すぐに売れそう」
と思われるかもしれません。
しかし、実際には売却活動開始から32日かかりました。
極端に長い期間ではありません。
ただし、店舗条件を考えれば、
もう少し早く決まってもおかしくない案件
という印象がありました。
売主様も集客に苦労していた
今回の売却理由は、
思ったほど集客できなかったこと
でした。
千種駅から近く、1階。
それでも店舗経営では必ずしも十分な売上が作れるとは限りません。
飲食店の集客には、
立地だけではなく、
・店舗の認知度
・商品力
・価格
・接客
・口コミ
・Googleマップ
・SNS
・競合店
など、さまざまな要素が影響します。
今回の店主様も、想定していたほど売上が伸びず、今後の営業継続より店舗売却を選択されました。
「良い立地＝必ず繁盛」ではない
今回の事例は、
駅近・1階だから必ず繁盛するわけではない
ということも示しています。
もちろん立地は非常に重要です。
しかし、立地は成功要因の一つにすぎません。
同じ場所でも、
業態
料理
サービス
価格
店の見せ方
によって結果は変わります。
前の店舗が売上を作れなかったからといって、次の店舗も同じ結果になるとは限りません。
今回も次の買主様は、
海鮮居酒屋ではなく、おばんざい居酒屋
として新しい店舗を始める予定です。
海鮮居酒屋からおばんざい居酒屋へ
今回の買主様が予定されている業態は、
おばんざい居酒屋。
前店舗は海鮮居酒屋です。
完全に同じ業態ではありませんが、設備面では非常に相性があります。
既存の、
・厨房
・冷蔵設備
・製氷機
・シンク
・作業台
・給排水
・ガス設備
・排気設備
・客席
・カウンター
などは、おばんざい居酒屋でも活用できる可能性があります。
そのため、スケルトン店舗から一から店を作るより、開業費用を抑えられるメリットがありました。
今回気になったのが厨房の清掃状態
今回の売却活動で特に気になったのが、
厨房設備の清掃状態
でした。
厨房機器やその周辺には油汚れが残っており、
「もう閉店するから」
という気持ちもあったのかもしれませんが、十分に清掃されている状態ではありませんでした。
飲食店である以上、厨房に油汚れが付くのは当然です。
特に長時間営業を続けていれば、簡単には落ちない汚れもあります。
しかし、
売却時の内覧では、その状態が買主の第一印象になります。
買主は「この店を引き継いだ後」を想像する
店舗を内覧する買主は、
単に現在の状態を見るだけではありません。
「ここを自分の店にしたらどうなるか」
を想像しながら見ています。
厨房がきれいなら、
「少し手直しすれば営業できそう」
と思ってもらえます。
しかし、
油汚れ
悪臭
大量の不用品
整理されていない厨房
などが目立つと、
「全部掃除しないといけない」
「設備もかなり傷んでいるのでは」
「追加費用がかなり必要なのでは」
という印象を与える可能性があります。
汚れているだけで設備まで古く見えることがある
実際にはまだ使える厨房機器でも、
油まみれになっているだけで古く見える
ことがあります。
例えば、
ステンレスの作業台
冷蔵庫
シンク
フード
なども、しっかり洗浄すれば印象が大きく変わります。
店舗を売却するときは、
設備の年式を変えることはできません。
しかし、
見た目の印象は清掃で変えられます。
これは費用対効果の高い売却対策の一つです。
居抜き売却でも「第一印象」は非常に重要
住宅を売却するとき、
部屋を掃除して内覧者を迎える
という考え方があります。
店舗売却も同じです。
買主が初めて店に入った瞬間、
「きれいな店だな」
と思うか、
「かなり汚れているな」
と思うか。
この第一印象は非常に重要です。
厨房だけでなく、
入口
客席
トイレ
バックヤード
窓
床
なども可能な範囲で整理・清掃しておく方が良いでしょう。
「どうせ閉店するから掃除しない」はもったいない
閉店が決まると、
「もう自分は使わない店だから」
と清掃やメンテナンスがおろそかになることがあります。
しかし、居抜き売却を考えているなら、
閉店直前こそ店をきれいにしておく価値があります。
次の買主にとっては、
売主が使わなくなる店舗
ではなく、
これから自分が使う店舗
だからです。
今回も、もう少し厨房や店内がきれいであれば、さらに第一印象が良くなった可能性はあります。
清掃状態が売却価格に影響することもある
もちろん、
「掃除をすれば必ず100万円高く売れる」
という単純なものではありません。
居抜き価格を大きく左右するのは、
立地
家賃
階数
坪数
設備
市場需要
などです。
しかし条件が近い店舗が2つあった場合、
きれいな店舗の方が選ばれやすい
のは自然なことです。
また、購入希望者から、
「クリーニング費用がかかるから値下げしてほしい」
と言われる可能性もあります。
油汚れは臭いにもつながる
厨房の油汚れは、見た目だけの問題ではありません。
長期間蓄積した油は、
臭い
にもつながります。
特に居酒屋などでは、厨房の油や食材の臭いが店内に残ることがあります。
次の買主が別業態の場合、
「この臭いを取るのにいくらかかるのか」
という不安につながります。
そのため、
厨房の脱脂洗浄
床清掃
換気扇清掃
ダクト・フード周辺清掃
などを行うだけでも、店舗の印象は変わります。
売却前に最低限やっておきたい清掃
居抜キングでは、居抜き売却を検討されている店主様には、可能であれば次のような清掃をおすすめします。
厨房機器の油汚れを落とす。
ステンレスを拭き上げる。
床を清掃する。
客席の不要物を処分する。
トイレをきれいにする。
バックヤードを整理する。
店頭や入口周辺を片付ける。
高額な専門清掃を必ず行う必要があるわけではありません。
まず、
「買主が気持ちよく内覧できる状態」
にしておくことが重要です。
設備の状態も確認しやすくなる
厨房が汚れていると、
設備の傷
錆
故障
水漏れ
なども分かりにくくなります。
一度しっかり清掃しておけば、
本当に設備に問題があるのか、単なる汚れなのか
を判断しやすくなります。
売主側にとっても、買主への設備説明がしやすくなります。
それでも32日で買主が決定
店舗の清掃状態に課題はありましたが、
千種駅徒歩5分以内
1階
22坪
という店舗条件には魅力がありました。
買主募集を継続し、複数の方へ店舗をご案内。
その中で、おばんざい居酒屋の開業希望者との話が具体化しました。
既存厨房や客席を確認いただき、必要な改装なども考慮したうえで条件がまとまりました。
最終的に、
売却開始から32日で成約
となりました。
造作譲渡価格330万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
330万円。
22坪の飲食店です。
駅近、1階という条件を考えると、
「もっと高く売れそう」
と感じる方もいるかもしれません。
しかし居抜き価格は、
立地だけでなく、
賃貸条件
店内状態
設備状態
業態との相性
などを総合的に判断します。
今回もこうした条件を踏まえ、
330万円
で成約しました。
原状回復費約280万円を削減
もし今回、居抜き売却が成立しなければ、通常退去として原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約280万円。
海鮮居酒屋として使用されていた、
・厨房設備
・カウンター
・客席造作
・ダクト
・給排水
・ガス設備
・内装
などを撤去する必要があります。
今回は次の買主様がおばんざい居酒屋として引き継ぐことになったため、
約280万円の原状回復費を削減
することができました。
330万円で売却＋280万円の原状回復費削減
今回の居抜き売却によるメリットは、
造作譲渡価格330万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約280万円を削減。
単純比較すると、
330万円＋280万円＝最大約610万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額は、仲介費用、契約条件、設備の所有状況やリース残債などによって異なります。
しかし、
280万円を支払って店を壊す
場合と、
330万円で店舗を売り、280万円の原状回復費も削減する
場合とでは大きな違いがあります。
売上不振でも店舗価値はゼロではない
今回の海鮮居酒屋は、
思ったほど売上が上がらなかった
ことを理由に売却されました。
しかし店舗自体は、
330万円
で売却できました。
つまり、
営業成績と店舗そのものの価値は別
だということです。
前の店主には集客が難しかった店舗でも、次の経営者が、
商品
価格
サービス
SNS
集客方法
を変えれば結果も変わる可能性があります。
撤退すると決めたら「価値を落とさず売る」
飲食店を閉店すると決めた後に重要なのが、
店舗価値をできるだけ落とさないこと
です。
例えば、
設備を乱雑に扱う
清掃をやめる
不要物を大量に残す
厨房を放置する
といった状態になると、買主からの印象が悪くなります。
閉店まで営業する場合でも、
最後まで店舗を商品として管理する
という意識を持つことが、高額売却につながる可能性があります。
売却する店舗も「商品」です
居抜き売却では、店そのものが商品になります。
売主様から見れば、
「もう閉める店」
でも、
買主から見れば、
「数百万円を払って購入する商品」
です。
だからこそ、
店内を整理する。
厨房をきれいにする。
設備を確認する。
これらの基本的なことが重要になります。
好立地でも清掃状態で損をする可能性がある
今回の店舗は、
千種駅徒歩5分以内＋1階
でした。
十分に強い立地です。
それでも買主探しに少し苦労しました。
もちろん原因が厨房の清掃状態だけだったとは断定できません。
家賃や買主の出店条件など、さまざまな要素があります。
しかし、
内覧時の第一印象がもっと良ければ、さらに売却しやすかった可能性はある
と感じています。
これは、今後店舗を売却する店主様にも参考にしていただきたいポイントです。
原状回復するほどきれいにする必要はない
ここで注意していただきたいのが、
居抜き売却のために高額な改装をする必要はない
ということです。
わざわざ新しい厨房機器に交換したり、数百万円かけて内装をやり直したりする必要は通常ありません。
重要なのは、
汚れているだけで価値を低く見られない状態にすること。
数時間の清掃や整理だけでも印象が大きく変わることがあります。
名古屋市千種区今池2丁目・千種駅周辺で飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市千種区今池2丁目の海鮮居酒屋では、
営業期間：約4年
店舗面積：約22坪
マンション1階
千種駅徒歩5分以内
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却理由は、
想定していたほど集客できず、売上が伸びなかったため。
売却活動の結果、
売却期間32日
造作譲渡価格330万円
おばんざい居酒屋開業希望者への売却成立
海鮮居酒屋からおばんざい居酒屋へ
さらに、
原状回復費約280万円削減
という結果となりました。
今回の店舗は、
駅近＋1階＋22坪
という良い条件がありました。
一方で、厨房設備や店内の清掃状態には改善の余地がありました。
厨房の油汚れなどは、買主が初めて店舗を見た際の印象に影響する可能性があります。
今回の成約を通して改めて感じたのが、
「売却する店舗でも清掃は大切」
ということです。
居抜き店舗を探している買主は、数百万円という金額を支払って店を引き継ぎます。
同じ設備、同じ立地なら、
きれいに管理された店舗の方が魅力的に見えるのは当然です。
名古屋市千種区今池をはじめ、千種、吹上、池下、覚王山、新栄、鶴舞などで、
・海鮮居酒屋
・おばんざい居酒屋
・居酒屋
・焼肉店
・ラーメン店
・中華料理店
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「売上が思ったほど伸びない」
「駅近の1階店舗を売却したい」
「厨房が汚れていても売れる？」
「店を売る前にどこまで清掃すれば良い？」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
「営業しながら買主を探したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の海鮮居酒屋は、
32日で330万円。
そして、
原状回復費約280万円を削減。
280万円を支払って店舗を壊すのではなく、330万円で次のおばんざい居酒屋へ引き継ぐことができました。
そして今回のもう一つの教訓が、
「居抜きで売るなら、店内をきれいにしておく」
ということです。
立地や設備は簡単には変えられません。
しかし清掃は、売主様自身でも改善できます。
店舗を少しでも良い条件で売却するために、内覧前の整理・清掃も大切にしていただければと思います。
名古屋市で飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡・テナント募集までワンストップでサポートいたします。
