名古屋市中区新栄1丁目で営業されていたラーメン店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、新栄町駅から徒歩約4分、マンション1階、約19坪。
営業期間は約5年で、店内も比較的きれいな状態が保たれているラーメン店でした。
立地も悪くなく、1階という店舗条件も魅力的でしたが、店主様が当初想定していたほど売上が伸びず、今後も営業を続けるより、店舗に価値が残っているうちに売却したいということで「居抜キング」へご相談いただきました。
ラーメン店は、厨房設備、給排水、ガス、排気ダクトなど、飲食店として必要な設備が比較的充実している業態です。
今回の店舗についても、まだ十分活用できる内装や設備が残っていました。
さらに、
新栄町駅徒歩約4分
マンション1階
約19坪という使いやすい小型店舗
比較的きれいな内装
という条件が揃っていました。
そこで居抜キングで売却活動を開始したところ、早い段階から多数の反響があり、
最終的に4件の購入申込み。
その中から条件の合う買主様との調整を進め、
売却期間28日
造作譲渡価格500万円
で売却が成立しました。
買主様は、海鮮居酒屋の開業を希望されていた方。
前店舗はラーメン店でしたが、厨房設備や給排水、ガス、空調など、飲食店として共通利用できる設備が多かったため、
ラーメン店から海鮮居酒屋への居抜き譲渡
が成立しました。
さらに、通常どおり退去する場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約230万円も削減。
売主様にも大変喜んでいただける結果となりました。
今回の事例は、
「好立地＋1階＋20坪前後の小型店舗はやはり強い」
ということがよく分かる成約事例です。
今回は、名古屋市中区新栄1丁目のラーメン店が、なぜ28日という短期間で500万円という高額売却につながったのか、詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗の概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区新栄1丁目
業種：ラーメン店
店舗面積：約19坪
所在階：マンション1階
最寄駅：新栄町駅徒歩約4分
営業期間：約5年
売却理由：想定していたほど売上が伸びず撤退を決断
売却期間：28日
造作譲渡価格：500万円
購入申込み：4件
譲渡先：海鮮居酒屋の開業希望者
次店舗の予定業態：海鮮居酒屋
原状回復費削減額：約230万円
※店舗名、建物名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な契約条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の店舗で特に大きかったのが、
「新栄町駅徒歩約4分＋1階＋19坪」
という店舗条件です。
居抜き物件を探している個人・法人の双方から検討しやすい店舗だったため、4件の購入申込みにつながりました。
新栄町駅徒歩約4分という立地
今回の店舗があったのは、名古屋市中区新栄1丁目です。
新栄町駅周辺には、マンション、オフィス、ホテル、飲食店などがあり、栄や高岳方面にもアクセスしやすいエリアです。
今回の店舗は、新栄町駅から徒歩約4分。
駅からそれほど離れておらず、飲食店を出店する立地として十分に検討できる場所でした。
飲食店では、
駅から近いこと
は非常に重要です。
特に仕事帰りのお客様や、夜に飲食店を利用するお客様にとって、
「駅から歩いて数分」
という条件は大きなメリットになります。
今回も、新栄町駅から徒歩圏内であることは、購入希望者から高く評価されました。
マンション1階の店舗はやはり強い
今回の店舗はマンション1階でした。
飲食店の居抜き売却では、
1階であること
は大きなプラス要素になります。
1階店舗であれば、
・通行人から認識されやすい
・看板を見てもらいやすい
・お客様が入店しやすい
・食材や備品を搬入しやすい
・厨房機器の交換もしやすい
といったメリットがあります。
もちろん地下や2階以上でも飲食店は営業できます。
しかし、一般的には1階店舗の方が幅広い業態から検討されやすくなります。
今回4件の購入申込みが入ったことからも、
1階店舗の市場性の高さ
を実感する案件となりました。
約19坪という「使いやすい小型店舗」
今回の店舗面積は約19坪です。
居抜き売却では、
大型店舗ほど高く売れる
とは限りません。
むしろ15坪から20坪台の店舗は、多くの出店希望者が検討しやすいサイズです。
店舗が50坪、60坪になると、
・賃料総額
・保証金
・人件費
・光熱費
・内装費
・運転資金
なども大きくなります。
そのため買主候補が限定されます。
一方、今回のような約19坪の店舗であれば、
個人の独立開業者
小規模法人
飲食企業の新規店舗
など幅広い層が検討できます。
つまり、
「19坪しかない」ではなく「19坪だから使いやすい」
という評価になるのです。
店内がきれいだったことも高評価
今回のラーメン店は営業約5年でした。
長年使い込まれて傷みの激しい店舗ではなく、店内も比較的きれいに保たれていました。
居抜き店舗では、設備だけでなく、
内装の状態
も重要です。
買主側から見ると、購入後に大規模な内装工事が必要なら、その分だけ追加費用がかかります。
一方、
床
壁
天井
照明
カウンター
客席
などが比較的きれいであれば、必要な部分だけを改装して開業できる可能性があります。
今回の店舗も、
「すべて壊して作り直す必要がない」
という点が買主様から評価されました。
売却理由は売上が想定まで伸びなかったため
今回の店主様は、店舗開業後約5年間営業されていました。
しかし、当初想定していたほど売上が伸びず、今後も営業を続けるより、店舗に価値が残っているうちに撤退した方が良いと判断されました。
飲食店経営では、
「せっかく店舗を作ったのだから」
と赤字や低収益の状態でも営業を続けてしまうケースがあります。
しかし営業を続ければ、
家賃
人件費
光熱費
仕入れ
広告費
などは毎月発生します。
場合によっては、
早期撤退そのものが適切な経営判断
になることもあります。
今回の店主様も、設備や内装に十分価値が残っているうちに売却を決断されました。
その結果、500万円という高額での成約につながりました。
売上不振でも店舗そのものには価値がある
居抜き売却のご相談でよくある誤解が、
「売上が悪い店だから売れない」
というものです。
しかし、
店舗経営の成績と、店舗そのものの価値は別です。
今回のラーメン店は、売上が想定していたほど伸びなかったため閉店しました。
それでも、
500万円
で売却できています。
次の買主が評価するのは、
前の店の売上だけではありません。
・立地
・階数
・店舗面積
・賃料
・厨房
・給排水
・ガス設備
・空調
・内装状態
などを総合的に判断します。
前の経営者には合わなかった店舗でも、別の業態や別の経営者なら収益を上げられる可能性があります。
ラーメン店から海鮮居酒屋へ
今回の買主様が開業する予定なのは、
海鮮居酒屋。
前店舗はラーメン店です。
一見するとまったく違う業態に見えます。
しかし飲食店として共通利用できる設備は多くあります。
例えば、
・厨房設備
・冷蔵庫
・冷凍庫
・製氷機
・シンク
・作業台
・ガス設備
・給排水設備
・排気ダクト
・空調
・カウンター
・客席
などです。
ラーメン専門の設備については撤去や変更が必要になる部分もありますが、
飲食店としての基本的なインフラを活用できる
ことは大きなメリットです。
スケルトン店舗から海鮮居酒屋を一から作るより、開業費用を抑えられる可能性があります。
同業種でなくても居抜き売却できる
居抜き売却では、
「ラーメン店ならラーメン店にしか売れない」
わけではありません。
今回のように、
ラーメン店→海鮮居酒屋
という異なる業態への譲渡も可能です。
重要なのは、
買主が既存設備をどこまで活用できるか
です。
例えばカフェなど軽飲食へ変更する場合には、ラーメン店の大型厨房が不要になるケースがあります。
しかし居酒屋であれば、厨房、排気、ガス、給排水などを利用できる可能性が高くなります。
そのため買主様も500万円を支払って取得するメリットを感じていただけました。
4件の購入申込み
今回の売却では、非常に反響が良く、
4件の購入申込み
が入りました。
居抜き店舗で複数の申込みが入るということは、
それだけ多くの出店者が価値を感じている
ということです。
今回の店舗には、
新栄町駅徒歩約4分
マンション1階
19坪
きれいな店内
飲食設備が整っている
という条件がありました。
このような店舗は個人、法人を問わず検討しやすくなります。
申込みが多いと高額売却しやすい
店舗売却では、買主候補が一人しかいない場合、
「500万円は高いので350万円にしてください」
という価格交渉を受けた際に、売主側が妥協しなければならない場合があります。
しかし今回のように複数の購入希望者がいれば、状況は変わります。
一人が価格交渉をしても、
他の買主がいる
ためです。
これによって売主側も無理に価格を下げずに済みます。
今回500万円という高額成約につながった背景にも、
4件の申込みがあったこと
が大きく影響しました。
28日で売却成立
今回の売却期間は、
28日。
約1か月という短期間で売却することができました。
居抜き売却では、
募集
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
条件交渉
↓
貸主への申込み
↓
入居審査
↓
契約
という手続きが必要になります。
その中で28日で成約できたことからも、今回の店舗の市場性が高かったことが分かります。
小型で1階、駅近という条件は、早期売却でも非常に有利です。
19坪で500万円は高額な成約
今回の造作譲渡価格は、
500万円。
19坪の店舗です。
単純計算では1坪あたり約26万円となりますが、居抜き店舗を坪単価だけで評価することはできません。
500万円という価格は、
厨房機器の中古価格だけではありません。
新栄1丁目という立地
新栄町駅から徒歩圏
1階
19坪
比較的きれいな内装
飲食店として利用できる設備
などを総合的に評価した結果です。
今回の成約価格は、小型飲食店としてかなり高い評価だったといえます。
原状回復費約230万円を削減
もし今回居抜き売却が成立しなかった場合には、店舗を通常どおり退去するために原状回復が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約230万円。
ラーメン店には、
厨房
カウンター
ガス
給排水
排気設備
内装
などがあります。
これらを撤去してスケルトン状態に戻す場合、19坪でも数百万円の費用がかかることがあります。
今回は次の買主様が店舗を引き継ぐことになったため、
約230万円の原状回復費を削減
することができました。
500万円で売却＋230万円の原状回復費削減
今回の売主様にとって、居抜き売却による経済的な効果は、
造作譲渡価格500万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約230万円を削減。
単純比較すると、
500万円＋230万円＝最大約730万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額については、仲介費用、リース残債、契約条件、その他費用によって異なります。
しかし、
230万円を支払って店舗を壊す
のと、
500万円で店舗を売却し、さらに230万円の撤去費を抑える
のとでは大きな違いがあります。
売主様にも大変喜んでいただきました
今回の売主様は、当初想定していたほど店舗売上が伸びず、閉店を決断されました。
閉店という判断自体は簡単ではありません。
店舗を作るために投資した資金もあります。
そのため、
「撤退すると大きな損失になるのでは」
と心配される方も多くいます。
しかし今回は、
28日で500万円
という高額売却が成立しました。
さらに、
約230万円の原状回復費も削減。
結果として、売主様にも大変喜んでいただくことができました。
赤字や売上不振で閉店する場合でも、
店舗に残っている価値をできるだけ現金化する
ことが重要です。
好立地・小型・1階の店舗はやはり強い
今回の売却を通じて改めて感じたのが、
好立地の小型1階店舗は強い
ということです。
今回の条件は、
新栄町駅徒歩約4分
1階
19坪
でした。
すべて飲食店の居抜き売却で評価されやすい条件です。
大型店舗になるほど買主は限定されます。
上層階になれば、業態によっては集客面の不安が出てきます。
しかし、
駅近＋1階＋20坪前後
という店舗は、個人から法人まで幅広い出店者が検討できます。
その結果、
4件の申込み
につながり、500万円という高額売却を実現することができました。
原状回復工事を発注する前に売却可能性を確認
飲食店を閉店すると、
「まず解体業者に原状回復の見積もりを取ろう」
と考える方もいます。
しかし、店舗がまだ使える状態なら、
解体を発注する前に居抜き売却できないか確認すること
をおすすめします。
今回の店舗も、もし先に厨房や内装を解体していたら500万円で売却することはできませんでした。
230万円を支払って壊すはずだった店舗が、
500万円で売れる店舗
だったのです。
一度解体してしまえば、その価値は失われます。
売上不振なら早めの撤退査定も経営判断の一つ
店舗売却は、
閉店を決めてから相談するもの
とは限りません。
例えば、
「半年ほど売上が悪い」
「改善策を試しても思ったほど伸びない」
「このまま続けるべきか迷っている」
という段階でも、店舗の査定を行うことはできます。
もし現在の店舗が500万円で売れる可能性があると分かれば、
営業を続けるのか、
今売却するのか、
経営判断の材料になります。
赤字を半年、1年続けて設備が古くなった後に売るより、
店舗価値が高いうちに売却する方が有利
な場合もあります。
名古屋市中区新栄1丁目でラーメン店・飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区新栄1丁目のラーメン店では、
営業期間：約5年
店舗面積：約19坪
マンション1階
新栄町駅徒歩約4分
比較的きれいな店内
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却理由は、
当初想定していたほど売上が伸びなかったため。
売却活動を行った結果、
購入申込み4件
売却期間28日
造作譲渡価格500万円
海鮮居酒屋開業希望者への売却成立
ラーメン店から海鮮居酒屋へ
さらに、
原状回復費約230万円削減
という結果となりました。
今回、高額かつ短期間で売却できた理由は、
新栄町駅から徒歩圏内
1階
19坪という使いやすい小型店舗
店内が比較的きれい
飲食店として利用できる設備
という複数の条件が揃っていたためです。
居抜き店舗では、
小型・1階・駅近
という条件は非常に強い傾向があります。
今回も4件の申込みが入り、28日で500万円という高額成約につながりました。
名古屋市中区新栄をはじめ、栄、東桜、高岳、千種、今池、錦、伏見、金山、名駅などで、
・ラーメン店
・海鮮居酒屋
・居酒屋
・焼肉店
・焼き鳥店
・中華料理店
・その他飲食店
の閉店や店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を発注する前に「居抜キング」へご相談ください。
「売上が思ったほど伸びない」
「赤字になる前に店舗を手放したい」
「1階の小型店舗をできるだけ高く売りたい」
「ラーメン店を別業態へ売却できる？」
「閉店まで時間がない」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
売上が伸びないからといって、
店舗そのものの価値まで低いとは限りません。
今回のラーメン店も、経営面では撤退という判断になりましたが、
店舗そのものには500万円の価値を評価していただけました。
そして、
約230万円の原状回復費も削減。
230万円を支払って店舗を解体する前に、500万円で次の飲食店へ引き継ぐ。
好立地・小型・1階という店舗の価値を、適切な買主へつなぐ。
名古屋市でラーメン店・飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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