名古屋市中区栄4丁目、いわゆる**「女子大小路」エリア**で約14年間営業されてきた焼肉店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、
ビル1階・約20坪の焼肉店。
長年にわたり店主様が営業されてきましたが、ご高齢になったことから、
「そろそろ引退したい」
ということで閉店・店舗売却を決断されました。
営業期間は約14年。
当然ながら、新しく作ったばかりの店舗ではありません。
厨房機器や焼肉設備、内装などには相応の経年劣化もありました。
一般的に考えれば、
「14年営業しているなら設備も古いし、高く売るのは難しいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし今回の店舗には、それを上回る大きな強みがありました。
それが、
栄4丁目・女子大小路という立地
です。
さらに、
1階
約20坪
焼肉店として営業可能な既存設備
という条件も揃っていました。
店舗売却専門の「居抜キング」で売却活動を開始したところ、早い段階から反響があり、焼肉店の開業を希望されていた買主様との条件がまとまりました。
結果は、
売却期間わずか18日。
そして、
造作譲渡価格580万円。
前店舗も焼肉店。
次店舗も焼肉店です。
つまり、
焼肉店から焼肉店への居抜き売却
となりました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約260万円も削減。
営業14年という設備の古さを、立地の強さが十分にカバーした成約事例となりました。
今回の取引を通して改めて感じたのが、
「居抜き店舗は設備の新しさだけで価格が決まるわけではない」
ということです。
今回は、名古屋のディープな飲食エリアとして知られる栄4丁目・女子大小路の焼肉店が、なぜ営業14年にもかかわらず、わずか18日・580万円で売却できたのかを詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回の店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区栄4丁目
エリア：女子大小路周辺
業種：焼肉店
店舗面積：約20坪
所在階：ビル1階
営業期間：約14年
売却理由：店主様の高齢による引退
売却期間：18日
造作譲渡価格：580万円
譲渡先：焼肉店開業希望者
次店舗の予定業態：焼肉店
原状回復費削減額：約260万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件などについては一部非公開としています。
今回の最大の特徴は、
営業14年という店舗でも580万円で売却できたこと。
そして、
18日という短期間で買主が決まったこと
です。
名古屋のディープスポット「女子大小路」
今回の店舗があったのは、名古屋市中区栄4丁目。
名古屋では、
「女子大小路」
として知られているエリアです。
栄の中心部から少し東側に位置し、周辺には昔から多くの飲食店があります。
居酒屋、焼肉店、韓国料理店、中華料理店、BAR、スナック、ラウンジなど、さまざまな店舗が営業しています。
大型商業施設が並ぶ栄3丁目とは、また違った雰囲気があります。
昔ながらの飲食店と新しい店舗が混在している、名古屋らしいディープな繁華街の一つです。
今回の焼肉店も、この女子大小路エリアで長年営業されていました。
女子大小路は飲食店との相性が良い
居抜き店舗の価値を考える際、
その場所で何の業態を営業するのか
は非常に重要です。
例えば、同じ20坪の店舗でも、
住宅街の焼肉店
と、
飲食店が集まる繁華街の焼肉店
では、買主からの評価が変わることがあります。
女子大小路には昔から飲食店が多く、
「この辺りに飲みに行く」
という目的で訪れるお客様もいます。
そのため、焼肉店や居酒屋など夜型飲食店との相性が良いエリアです。
今回も、
女子大小路で焼肉店を営業できる
ということ自体が、買主様にとって大きな魅力になりました。
さらに強かったのが「1階」
今回の店舗は、
ビル1階。
これも非常に大きなポイントでした。
女子大小路のように飲食店が密集する地域では、ビルの2階、3階、地下にも多くの店舗があります。
もちろん上層階でも営業できます。
しかし、やはり、
1階は強い。
通行人から店舗を認識してもらいやすく、看板も目に入りやすい。
「焼肉を食べたい」
と店を探しながら歩いているお客様にも見つけてもらいやすくなります。
また、飲食店の場合には、
食材
飲料
ガス関連設備
厨房機器
などの搬入があります。
1階店舗なら、こうした日常的な搬入もしやすくなります。
今回18日という短期間で買主が決まった背景には、
女子大小路＋1階
という条件が大きく影響したと考えています。
20坪という店舗サイズも使いやすい
今回の店舗面積は、
約20坪。
焼肉店として比較的使いやすいサイズです。
大型焼肉店の場合、
賃料
保証金
スタッフ数
光熱費
設備維持費
などの固定費が大きくなります。
そのため、独立開業者にとっては出店のハードルが高くなります。
一方、20坪程度であれば、
個人の独立開業から小規模な飲食企業まで検討しやすい
店舗規模になります。
居抜き売却では、
「広い店舗ほど高い」
とは限りません。
むしろ、
15坪～25坪前後の小型・中小型店舗
は、買主候補が多くなる場合があります。
今回も20坪という使いやすい広さが、早期売却につながりました。
店主様の高齢による引退
今回の売却理由は、
店主様のご高齢による引退
でした。
約14年間、同じ場所で焼肉店を営業。
長年にわたって店舗を守ってこられましたが、今後のことを考え、店舗経営から引退することを決断されました。
飲食店の売却理由は、売上不振だけではありません。
実際には、
・高齢による引退
・後継者不在
・体調
・家族事情
・人手不足
・本業への専念
など、さまざまな理由があります。
今回も、
店舗が悪いから閉店する
という案件ではありませんでした。
むしろ女子大小路の1階という市場性の高い店舗でした。
だからこそ、営業14年でも多くの価値が残っていました。
営業14年｜設備には当然経年劣化があった
今回の店舗で特徴的だったのが、
営業期間14年
という点です。
14年間営業していれば、当然ながら設備は新品ではありません。
厨房機器、空調、焼肉設備、内装などには相応の使用感や経年劣化がありました。
一般的な中古設備の査定だけを考えれば、
新しい店舗より評価は下がります。
しかし、居抜き売却では設備の年式だけを見て価格を決めるわけではありません。
ここが非常に重要です。
「設備が古い＝店舗価値がない」ではない
今回の店舗は、
580万円
で売却しました。
営業14年の店舗としては、かなり高い価格です。
なぜそこまで評価されたのか。
理由は、
買主が「中古設備」を買っているだけではないから
です。
買主様が取得するのは、
・焼肉店として使用できる店舗
・既存厨房
・給排水
・ガス設備
・排気設備
・客席
・内装
・女子大小路という立地
・1階という条件
・20坪という使いやすさ
を含めた、
「焼肉店を開業できる環境」
です。
厨房機器の中古市場価格を単純に合計した金額だけで、居抜き店舗の価値を判断することはできません。
設備の劣化を「立地」がカバーした
今回の案件を一言で表すなら、
「設備の古さを立地がカバーした店舗」
だと思います。
もし同じ14年使用した焼肉設備でも、
駅から遠い
人通りが少ない
上層階
大型で家賃が高い
という条件なら、580万円で売却するのは難しかった可能性があります。
しかし今回は、
栄4丁目・女子大小路
1階
20坪
という条件がありました。
設備だけを見ればマイナスになる部分を、
店舗そのものの市場性が上回った
ということです。
焼肉店から焼肉店へ
今回の買主様も、
焼肉店の開業希望者
でした。
つまり、
焼肉店→焼肉店
です。
居抜き売却として非常に相性の良い組み合わせです。
焼肉店は一般的な飲食店と比較して、特殊な設備が必要になります。
例えば、
・ロースター
・排煙設備
・ダクト
・ガス設備
・給排水
・厨房
・空調
などです。
スケルトン物件から焼肉店を作ろうとすると、かなり大きな工事費が必要になる場合があります。
焼肉店の居抜きは設備が古くても需要がある
今回の設備は決して新品ではありません。
しかし、
すでに焼肉店として営業していた店舗
ということ自体に価値があります。
例えばスケルトン物件に焼肉店を新規出店する場合、
ロースターを設置する
排煙設備を作る
ダクトを施工する
ガス容量を確認する
厨房を作る
といった工事が必要です。
工事費だけでなく、開業までの時間もかかります。
既存焼肉店を居抜きで取得すれば、必要な設備の修理や交換を行いながら、既存インフラを活用できる可能性があります。
そのため、
多少設備が古くても、焼肉店から焼肉店への居抜きには需要があります。
「古いから全部壊す」はもったいない場合も
営業10年、15年という店舗の売却相談では、
「設備が古いから値段は付かないでしょう」
と言われることがあります。
しかし、今回の事例を見れば分かるように、
必ずしもそうではありません。
今回の店舗は営業14年。
それでも、
580万円
で売却できました。
もし、
「14年使ったから価値がない」
と判断して先に解体していたら、580万円の売却はできません。
さらに原状回復費260万円も必要になっていました。
売却活動開始後、すんなり買主が決まった
居抜キングで売却活動を開始すると、早い段階から反響がありました。
女子大小路の1階。
20坪。
既存焼肉店。
この条件で焼肉店を探している方にとっては、非常に分かりやすい物件です。
最終的に焼肉店の開業を希望する買主様との条件がまとまり、
売却期間18日
で成約しました。
今回については、
比較的すんなり決まった案件
といえます。
18日という短期間で成約
今回の売却期間は、
わずか18日。
店舗売却では、
問い合わせ
内覧
条件交渉
貸主への申込み
入居審査
造作譲渡契約
などの手続きがあります。
そのため18日という期間はかなり早い成約です。
これだけ早く話がまとまったのは、
買主から見た店舗の魅力が分かりやすかった
からです。
焼肉店を開業したい方に対して、
「栄4丁目・女子大小路・1階・20坪・既存焼肉店」
という条件は非常に相性が良かったといえます。
造作譲渡価格580万円
今回の造作譲渡価格は、
580万円。
営業14年・20坪の店舗です。
単純計算では、
1坪あたり約29万円
になります。
もちろん、居抜き店舗を坪単価だけで査定することはできません。
しかし営業14年の店舗が580万円で売却できたことからも、
立地と店舗条件の強さ
が分かります。
もし設備の中古価格だけで査定していたら、この価格にはならなかった可能性があります。
原状回復費約260万円を削減
もし今回、居抜き売却を行わず通常退去していた場合には、焼肉店の内装や設備を撤去する必要がありました。
見込まれていた原状回復費は、
約260万円。
焼肉店の場合、
・ロースター撤去
・排煙設備撤去
・厨房撤去
・ダクト関連工事
・ガス設備処理
・給排水処理
・客席撤去
・内装解体
・廃材処分
などが必要になる可能性があります。
今回は次の買主様も焼肉店として利用するため、既存設備や内装を引き継ぐことができました。
その結果、
原状回復費約260万円を削減
することができました。
580万円で売却＋260万円の原状回復費削減
今回の売主様にとって大きかったのは、
580万円で店舗を売却できたこと
だけではありません。
さらに、
約260万円の原状回復費を削減
することができました。
単純比較すると、
580万円＋260万円＝最大約840万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額は、仲介費用、契約条件、設備の所有関係、リース残債等によって異なります。
それでも、
260万円を支払って14年間営業した店舗を解体する
場合と、
580万円で売却して260万円の原状回復費も削減する
場合では、大きな違いがあります。
高齢による引退だからこそ「店舗を資産として最後に売る」
長年飲食店を経営してきた方の中には、
「もう引退するから店を閉めて終わり」
と考える方もいます。
しかし、その店舗には価値が残っている可能性があります。
特に今回のような、
好立地
1階
20坪前後
飲食設備あり
という店舗なら、次の経営者が高く評価することがあります。
14年間営業してきた最後に、
店舗を資産として売却する
という考え方も重要です。
今回の店主様も、ただ店舗を解体して引退するのではなく、580万円で次の焼肉店経営者へ引き継ぐことができました。
後継者がいなくても「第三者への店舗承継」ができる
飲食店の店主様が高齢になった際、
「子供が店を継がない」
「従業員にも後継者がいない」
というケースは珍しくありません。
しかし、店そのものを家族や従業員が継がなくても、
居抜き売却によって第三者へ店舗を引き継ぐ
ことはできます。
今回も同じ屋号や同じ経営者が事業承継するわけではありません。
それでも、
焼肉店として作られた店舗設備を、次の焼肉店経営者が活用する
という形で店舗の価値を引き継ぐことができました。
女子大小路の1階はやはり需要が強かった
今回の案件で、居抜キングとして特に印象に残ったのが、
女子大小路の1階店舗の需要の強さ
です。
設備には14年分の経年劣化がありました。
それでも買主は現れました。
しかも、
18日で580万円。
これは設備だけでは説明できません。
やはり、
「そこで店をやりたい」
と思う出店者がいる場所には価値があります。
店舗不動産において、
立地の力は非常に大きい
ということを改めて感じる取引となりました。
同じ20坪でも価格はまったく違う
居抜き売却では、
「20坪なら相場はいくらですか？」
という質問をいただくことがあります。
しかし、店舗売却に単純な坪単価相場を当てはめることは難しいです。
同じ20坪でも、
女子大小路の1階
と、
郊外のビル5階
では需要が違います。
また、
焼肉店設備がある20坪
と、
ほぼ設備がない20坪
でも違います。
さらに、
家賃
契約条件
営業時間
看板
ビルの業種制限
などによっても変わります。
今回580万円で売却できたのは、
複数の条件がうまく揃っていたから
です。
設備の年式だけで店舗価値を判断しない
今回の事例で最もお伝えしたいのは、
「設備が古いから売れない」と自分で判断しないでほしい
ということです。
営業14年なら、
「もう厨房機器も古い」
「内装も新しくない」
「値段なんて付かない」
と思うかもしれません。
しかし買主は、設備一つひとつだけを見ているわけではありません。
立地、賃料、階数、店舗面積、厨房インフラ、排気設備など、
店舗全体として出店するメリットがあるか
を見ています。
今回のように、設備の経年劣化を立地がカバーして高額売却できることもあります。
原状回復を発注する前に居抜き査定を
今回もし先に原状回復工事を発注していたら、
260万円を支払って店舗を解体
することになっていました。
しかし実際には、
580万円で売却
できました。
この差は非常に大きいです。
閉店すると決めたからといって、すぐ解体する必要はありません。
まず、
「この店舗を欲しい人がいないか」
を確認する。
それから原状回復を判断しても遅くありません。
特に焼肉店は、設備工事に費用がかかる業態です。
既存設備を活用したい出店希望者が見つかる可能性があります。
名古屋市中区栄4丁目・女子大小路で焼肉店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区栄4丁目・女子大小路の焼肉店では、
営業期間：約14年
店舗面積：約20坪
ビル1階
売却理由：店主様の高齢による引退
という店舗について居抜き売却を行いました。
営業14年ということもあり、設備には相応の経年劣化がありました。
しかし、
女子大小路という飲食需要のある立地
1階店舗
20坪という使いやすい広さ
焼肉店から焼肉店への高い転用性
という条件が評価されました。
その結果、
売却期間18日
造作譲渡価格580万円
焼肉店開業希望者への売却成立
焼肉店から焼肉店へ
さらに、
原状回復費約260万円削減
という結果となりました。
今回の事例は、
「設備の古さより立地の強さが勝つことがある」
ということを非常によく表しています。
営業14年だからといって、店舗価値がゼロになるわけではありません。
むしろ、
長年そこで飲食店を営業できていたこと自体が、次の出店者にとって判断材料になることもあります。
特に女子大小路のような飲食店が集まるエリアの1階店舗は、出店希望者から評価される可能性があります。
名古屋市中区栄4丁目をはじめ、女子大小路、栄、錦、住吉、新栄、伏見、金山、名駅などで、
・焼肉店
・韓国料理店
・居酒屋
・焼き鳥店
・中華料理店
・BAR
・その他飲食店
の閉店・引退・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「高齢になったので飲食店を引退したい」
「10年以上営業していて設備が古い」
「後継者がいない」
「女子大小路の店舗を売却したい」
「古い焼肉店でも値段が付く？」
「原状回復費を払わずに退去したい」
「できるだけ早く店舗を売りたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の焼肉店は、
営業14年。
それでも、
18日で580万円。
そして、
原状回復費約260万円を削減。
設備が古いからと260万円を支払って解体するのではなく、その店舗を必要としている次の焼肉店経営者へ580万円で引き継ぐ。
これも居抜き売却の大きなメリットです。
名古屋のディープな飲食エリア・女子大小路。
その立地の力と1階店舗の強さが、設備の経年劣化をカバーした成約となりました。
名古屋市で焼肉店・飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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