今回は、残念ながら居抜き売却が成立しなかった事例をご紹介します。
場所は、名古屋市千種区今池1丁目。
ビル2階、約18坪の居酒屋です。
営業期間は約3年。
気さくな大将が営んでいたお店で、居抜きでの希望売却価格は、
300万円。
買主募集を開始すると比較的スムーズに購入希望者が見つかり、
300万円という売却価格についても合意。
売主様と買主様の条件はまとまりました。
私たちも、
「これは無事に決まりそうだ」
と思っていました。
しかし、ここから歯車が狂い始めます。
買主様が見つかったため、早速管理会社へ連絡し、新しい借主の入居に向けて審査を進めることになりました。
ところが、
その後、なかなか回答がありません。
こちらから電話。
メール。
再度連絡。
それでも話が進みませんでした。
その状態が、
約2か月近く続きました。
時間だけが過ぎていきます。
そして退去期限がギリギリまで迫った段階で、最終的に伝えられたのが、
予定していた業態では難しい
という回答でした。
その結果を買主様へ伝えましたが、買主様も審査開始からあまりにも時間が経過していたため、
「もう気持ちが萎えてしまった」
とのこと。
最終的に今回の居抜き売却は、
不成約。
300万円で売却する予定だった店舗は次の借主へ引き継ぐことができず、
約230万円をかけて原状回復
することになりました。
これは本当につらい案件でした。
今回の居酒屋の不成約概要
所在地：名古屋市千種区今池1丁目
業種：居酒屋
所在階：ビル2階
店舗面積：約18坪
営業期間：約3年
居抜き希望売却価格：300万円
買主：一度は決定
売買条件：300万円で合意
不成約理由：新借主の審査・業態確認に時間を要し、最終的に予定業態での入居が認められなかったため
結果：居抜き売却不成立
原状回復費：約230万円
※店舗名、ビル名、管理会社名、売主様・買主様を特定できる情報については非公開としています。
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今回は「買主が見つからなかった」のではない
今回の事例で重要なのは、
買主が見つからなかったから失敗したわけではない
ということです。
居抜き売却の不成約と聞くと、
「300万円では高すぎたのでは？」
「問い合わせがなかったのでは？」
「2階だから売れなかったのでは？」
と思われるかもしれません。
違います。
今回は、
買主様が見つかっていました。
しかも売主様が希望していた、
300万円で条件合意。
売主様と買主様の間では話がまとまっていたのです。
居抜き売却は「買主が見つかれば終わり」ではない
ここは店舗売却を考えている方に、ぜひ知っていただきたいポイントです。
居抜き売却は、
買主が見つかる。
価格交渉がまとまる。
「買います」
と言ってもらう。
これだけでは完了しません。
店舗は賃貸物件です。
次の買主様がその場所で営業するためには、貸主側との調整や入居審査などを経て、賃貸借契約を締結する必要があります。
つまり、
造作譲渡の話がまとまっても、次の賃貸借契約が成立しなければ店舗を引き継げない。
ここが通常の中古品売買とは大きく違うところです。
管理会社へ連絡し、すぐに審査を開始
今回は買主様との条件がまとまったため、早速管理会社へ連絡しました。
売却価格も合意済み。
買主様にも出店意思があります。
ここまでは非常に順調でした。
ところが、
その後、なかなか連絡がありません。
こちらから電話をしても話が進まない。
メールを送っても回答が得られない。
再度確認する。
それでも明確な回答がない。
そんな状態が続きました。
約2か月、時間だけが過ぎていった
数日程度であれば、
「確認に時間がかかっているのかな」
と思います。
1週間。
2週間。
さらに時間が経過します。
こちらからも継続して電話やメールで確認しましたが、なかなか進展がありません。
結果的に、
約2か月近く
時間が経過してしまいました。
居抜き売却において、この2か月は非常に大きいです。
売主には「退去期限」がある
なぜなら、売主様には、
退去期限
があるからです。
いつまでも買主様の審査結果を待てるわけではありません。
賃貸借契約を解約している場合、最終的には決められた期日までに物件を返還しなければなりません。
居抜きで次の借主へ引き継げなければ、
原状回復工事
を行わなければならない可能性があります。
今回も時間が経過するにつれて、退去期限がどんどん近づいてきました。
買主様にも「待てる期限」がある
そして時間の問題は、売主様だけではありません。
買主様にもあります。
新しく店を開業しようとしている人は、
いつから工事に入れるのか。
いつ賃貸借契約を締結できるのか。
いつオープンできるのか。
いつスタッフを募集するのか。
いつ仕入先と契約するのか。
さまざまな計画を立てています。
回答がないまま何週間も待ち続ければ、当然不安になります。
退去ギリギリで「業態NG」
そして退去期限がかなり迫った段階で、最終的に、
予定していた業態では入居が難しい
という回答になりました。
ここで今回の居抜き売却計画は、大きく崩れてしまいました。
もしもっと早い段階で業態について結論が出ていれば、
別の買主様を探す。
別業態で募集する。
条件を変更する。
といった対応ができた可能性があります。
しかし、この時点では退去期限が迫っていました。
買主様の気持ちも切れてしまった
その結果を買主様へ伝えました。
しかし買主様から返ってきたのは、
「あまりにも時間がかかりすぎて、気持ちが萎えてしまった」
という趣旨のお話でした。
これは買主様の立場を考えれば、理解できる部分があります。
最初は、
「この店を買いたい」
「ここで店をやりたい」
と思っていた。
価格も300万円で合意した。
ところが、そこから約2か月話が進まない。
人の気持ちは、ずっと同じではありません。
店舗売却には「勢い」も必要
店舗の居抜き売買を何件も見ていると、
契約にはタイミングと勢いも重要
だと感じます。
内覧したときに、
「この店いいな」
と思う。
事業計画を考える。
300万円を支払う決断をする。
開業後を想像する。
このとき買主様の気持ちは前を向いています。
しかし何週間も話が進まなければ、
「本当にこの物件でいいのか？」
「別の店舗を探した方がいいのでは？」
という気持ちが出てきます。
今回も、その時間の長さが結果に影響しました。
300万円で売れるはずだった店舗が不成約に
最終的に、
300万円で合意していた居抜き売却は不成立。
これは売主様にとって非常に大きな結果です。
300万円を受け取って店舗を引き継いでもらう予定だったものが、
ゼロになりました。
それだけではありません。
最後は230万円をかけて原状回復
買主様へ引き継ぐことができなかったため、
最終的には、
約230万円をかけて原状回復
することになりました。
つまり単純比較すると、
300万円で売却できる可能性があった状態
から、
230万円を支払って退去する状態
へ変わったことになります。
その経済的な差は、
最大約530万円。
※実際の損益は仲介費用、設備所有権、賃貸借条件、保証金精算、その他費用等によって異なるため、あくまで単純比較です。
＋300万円から－230万円へ
居抜き売却の怖さが分かりやすく表れた事例だと思います。
居抜きで売却できれば＋300万円。
売却できなければ原状回復－230万円。
差は非常に大きい。
しかも今回は、
「問い合わせがなかった」
わけではありません。
「値段が合わなかった」
わけでもありません。
「買主が見つからなかった」
わけでもありません。
買主も見つかり、価格も合意していた。
それでも成立しませんでした。
私たちにとっても本当につらい案件でした
「居抜キング」では、成約した事例だけではなく、こうした不成約事例も残していきたいと思っています。
今回の案件は、私たちにとっても非常につらい案件でした。
気さくな大将が営んでいた居酒屋。
買主様も見つかった。
希望していた300万円で話もまとまった。
あとは新しい借主の審査が進めば成立。
そう思っていました。
だからこそ、
最後に原状回復になってしまったことが本当に残念でした。
「売れる店」と「実際に売れた店」は違う
今回の店舗は、
居抜き市場で見れば、
実際に300万円を出してくれる買主が現れた店舗
です。
つまり、居抜きとしての需要はありました。
しかし、
需要があることと、最終的に売却が完了することは別問題
です。
居抜き売却には、
売主。
買主。
貸主。
管理会社。
それぞれが関係します。
一つの部分で話が止まるだけでも、全体のスケジュールに影響します。
買主が見つかったら「時間との勝負」
今回の経験から改めて感じたのは、
居抜き売却は買主が見つかってからも時間との勝負
ということです。
特に解約通知を出している店舗では、
退去日が決まっています。
例えば残り3か月の時点で買主が見つかっても、確認や審査に2か月かかれば、残りは1か月です。
そこで不承認になれば、別の買主を探す時間はほとんどありません。
業態確認はできるだけ早い段階で
居抜き売却では、次の買主様が、
居酒屋。
焼肉。
ラーメン。
BAR。
カフェ。
美容系。
など、どの業態で営業する予定なのかを確認します。
そして可能な限り早い段階で、
その業態で入居可能なのか
貸主側へ確認することが重要です。
特に、
臭い。
煙。
深夜営業。
騒音。
カラオケ。
重飲食。
などが関係する業態では、建物によって条件が異なります。
「前も飲食店だから大丈夫」とは限らない
今回のようなケースで注意したいのが、
現在が飲食店だから、次もどんな飲食店でも大丈夫とは限らない
ということです。
同じ飲食店でも業態はさまざまです。
建物側の事情や貸主側の方針によって、認められる業態が限定されることがあります。
そのため、
「今が居酒屋だから次も飲食なら問題ないだろう」
と決めつけないことが重要です。
退去期限直前からの居抜き募集は危険
店舗を閉店するとき、
「退去までまだ3か月あるから大丈夫」
と思われる方もいます。
しかし今回のように、買主が見つかった後にも時間が必要になる場合があります。
買主募集。
内覧。
価格交渉。
業態確認。
申込み。
入居審査。
貸主承諾。
造作譲渡契約。
賃貸借契約。
これらを考えると、
数か月は決して長くありません。
可能なら解約通知前から相談する
居抜キングでは、可能であれば、
賃貸借契約の解約通知を出す前
から相談していただくことをおすすめしています。
まだ閉店を正式決定していない。
売れるなら閉店したい。
いくらで売れるか知りたい。
この段階でも構いません。
早く動けば、それだけ選択肢を残せます。
原状回復工事にも時間が必要
さらに忘れてはいけないのが、
居抜き売却に失敗した場合、そこから原状回復工事が必要になる
ということです。
退去日の前日に、
「居抜き売却できませんでした」
となっても、すぐにスケルトンへ戻せるわけではありません。
見積もり。
業者手配。
解体。
搬出。
補修。
確認。
一定の期間が必要です。
だからこそ退去期限が迫るほど、売主様の選択肢は少なくなっていきます。
成約事例だけでは分からない居抜き売却の現実
インターネットでは、
「○日で売却！」
「○百万円で成約！」
という成功事例を多く見かけます。
もちろん居抜キングにも多くの成約事例があります。
しかし、
すべての店舗が売れるわけではありません。
今回のように、
買主が見つかっても売れない。
価格が合意しても売れない。
ということもあります。
だからこそ、成功事例だけではなく不成約事例も公開することに意味があると考えています。
今池1丁目・18坪・2階でも300万円の買主は見つかった
今回、結果だけを見ると不成約です。
しかし一方で、
今池1丁目・ビル2階・18坪の居酒屋に300万円で購入する買主様が見つかった
という事実もあります。
居抜きとしての価値がなかったわけではありません。
むしろ価格まで合意できています。
それだけに今回の結果は、本当に悔しいものでした。
もしもっと早く結論が出ていたら
結果論ではありますが、
もし早い段階で予定業態が難しいと分かっていれば、
別の買主様を探す。
募集する業態を変える。
売却条件を変更する。
といった方法を検討できた可能性があります。
居抜き売却では、
時間そのものが売主様の大切な資産
です。
時間が残っていれば選択できます。
時間がなくなれば、選択肢は減っていきます。
名古屋市千種区今池で居酒屋を居抜き売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市千種区今池1丁目の居酒屋は、
ビル2階
約18坪
営業約3年
という店舗でした。
気さくな大将が営む居酒屋で、
希望売却価格300万円。
買主募集後、比較的スムーズに購入希望者が見つかり、
300万円で価格も合意。
ここまでは順調でした。
しかし、新しい借主の審査を進めるため管理会社へ連絡してから、なかなか回答が得られず、こちらから電話やメールで確認する状態が続きました。
そして約2か月。
退去期限が迫った段階で、
予定していた業態では難しい
という結果になりました。
買主様へ伝えましたが、長期間待っていたことで出店への気持ちも薄れてしまい、最終的には断念。
結果、
居抜き売却は不成約。
そして、
約230万円をかけて原状回復
することになりました。
300万円で売却できる予定だった店舗。
それが最後は230万円を支払って退去することになった。
単純比較では、
最大約530万円の差。
私たちとしても、本当につらい不成約事例でした。
ただ、この経験から伝えられることがあります。
居抜き売却は、買主が見つかっただけでは成立ではありません。
価格合意。
業態確認。
貸主側との調整。
入居審査。
賃貸借契約。
造作譲渡。
そこまで進んで初めて、本当の意味で売却が成立します。
だからこそ、
時間に余裕を持って動くこと。
これが非常に重要です。
名古屋市千種区の今池、千種、池下、覚王山周辺などで、居酒屋・飲食店の閉店や居抜き売却を検討されている方は、
「まだ閉店するか決めていない」
という段階でも構いません。
退去期限が迫ってからではなく、できるだけ早い段階でご相談ください。
そして、
買主が見つかっても、原状回復の可能性が完全になくなったわけではない。
今回の事例は、そのことを私たち自身が改めて痛感した案件でした。
気さくな大将だっただけに、最後まで何とか300万円で売却を成立させたかった。
それができず、230万円をかけて原状回復する結果になったことは、今でも残念に思います。
成功事例だけではなく、こうした不成約事例も隠さずお伝えしていきます。
同じような結果になる店舗を一つでも減らすためです。
――動いた者だけが、得をする。
名古屋で居酒屋・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へご相談ください。
