名古屋市中区錦3丁目で営業されていたラーメン店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、錦3丁目の1階店舗・約9.5坪。
営業期間は約3年。
錦3丁目という名古屋有数の繁華街にあり、さらに1階という好条件の店舗でした。
立地そのものは非常に良く、一定数のお客様も来店されていました。
しかし今回、店主様が店舗売却を決断された理由は、
「お客様は来るのに、思ったほど利益が残らない」
という経営上の問題でした。
錦3丁目の1階店舗は非常に強い立地である一方、その分、
家賃も高額になりやすい
という特徴があります。
売上がある。
お客様も来る。
それでも、
家賃
人件費
食材原価
水道光熱費
その他の固定費
を差し引くと、十分な利益が残らない。
飲食店経営では、こうしたケースは珍しくありません。
今回のラーメン店も、
「売上が低いから閉店する」のではなく、「売上はあるが利益が残らない」
という理由から、店舗に価値が残っているうちに売却することを決断されました。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で現地を確認したところ、
錦3丁目
1階
約9.5坪という小型店舗
営業3年
ラーメン店設備あり
という非常に強い条件が揃っていました。
特に今回の店舗は、次の買主もラーメン店を希望されていたため、
ラーメン店からラーメン店への居抜き売却
という、最も設備を活かしやすい形になりました。
売却活動を開始した結果、最終的には大手ラーメンチェーンのフランチャイズ開業を希望されていた方との条件がまとまり、
売却期間34日。
そして、
造作譲渡価格600万円
で居抜き売却が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約130万円も削減。
今回の事例は、
「小型・1階・好立地・同業種への譲渡は非常に強い」
ということがよく分かる成約事例です。
今回は、名古屋市中区錦3丁目の約9.5坪のラーメン店が、なぜ34日・600万円という高額で売却できたのか、詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区錦3丁目
業種：ラーメン店
店舗面積：約9.5坪
所在階：1階
営業期間：約3年
売却理由：高額な家賃等により、売上に対して利益が残りにくかったため
売却期間：34日
造作譲渡価格：600万円
譲渡先：ラーメンチェーンのフランチャイズ開業希望者
次店舗の予定業態：ラーメン店
原状回復費削減額：約130万円
※店舗名、建物名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件などについては一部非公開としています。
今回の成約の最大の特徴は、
「9.5坪の店舗が600万円」
という点です。
店舗が小さいから安い。
というわけではありません。
むしろ今回のような、
好立地＋1階＋小箱＋同業種への譲渡
という条件では、小型店舗でも非常に高く評価されることがあります。
名古屋を代表する繁華街・錦3丁目
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区錦3丁目。
いわゆる「錦三」と呼ばれる、名古屋を代表する繁華街です。
周辺には、
居酒屋
焼肉店
寿司店
BAR
ラウンジ
中華料理店
ラーメン店
など、多くの飲食店が集まっています。
夜間の飲食需要が強く、
飲食店を出店したい事業者から非常に人気のあるエリア
です。
今回の店舗も、錦3丁目の中にある1階店舗ということで、居抜き売却でも高い市場性がありました。
錦3丁目の1階店舗はやはり強い
今回の店舗は、
1階。
これは非常に大きな強みです。
錦3丁目では、2階、3階、5階、地下などにも多くの飲食店があります。
しかし居抜き売却では、
1階という条件はやはり強い
と感じます。
1階であれば、
・通行人から店舗を認識してもらいやすい
・看板を見てもらいやすい
・入りやすい
・食材搬入がしやすい
・厨房設備の交換もしやすい
というメリットがあります。
特にラーメン店のように、
短時間で食事をしたいお客様
も多い業態では、1階店舗の入りやすさは大きなメリットです。
約9.5坪という小型店舗
今回の店舗面積は、
約9.5坪。
10坪を切る小さな店舗です。
しかしラーメン店では、このサイズは必ずしもマイナスではありません。
ラーメン店は、
厨房
カウンター
少数の客席
があれば営業できます。
大型店舗である必要はありません。
むしろ10坪前後の店舗であれば、
少人数で運営しやすい
家賃総額を抑えやすい
回転率を重視した営業がしやすい
といったメリットがあります。
小さい店舗だからこそ高く売れる場合もある
居抜き売却では、
「坪数が大きいほど高く売れる」
という考え方は必ずしも正しくありません。
例えば50坪の店舗であれば、
家賃
人件費
光熱費
保証金
などの負担が大きくなります。
そのため、購入できる買主が限られます。
一方、10坪前後の店舗なら、
個人の独立開業者
小規模法人
チェーン店
FC加盟者
など、幅広い買主が検討できます。
今回も、
約9.5坪だからこそ買いやすい
という面がありました。
売上はあるのに利益が残らない
今回の売却理由で特徴的なのが、
お客様自体は来ていた
という点です。
つまり、
「全く売れなかったから閉店」
という話ではありません。
錦3丁目という立地もあり、一定の集客はできていました。
しかし、
家賃が高い。
そこに、
原材料費
人件費
水道光熱費
などが加わります。
その結果、
売上に対して利益が十分に残らない
という状況になっていました。
飲食店は「売上」より「利益」が重要
店舗経営では、
「月商500万円あります」
という数字だけを見ても、経営状態は分かりません。
例えば、
家賃100万円
人件費150万円
材料費180万円
その他経費
がかかれば、利益はほとんど残りません。
一方、月商300万円でも固定費が低ければ、十分利益を出せる店もあります。
大切なのは、
いくら売ったか
ではなく、
最後にいくら残るか
です。
今回の店主様も、その点を冷静に判断されました。
好立地だからこそ家賃が高いという難しさ
錦3丁目の1階は非常に魅力的です。
しかし当然、その価値は賃料にも反映されます。
店舗売却では、
立地が良いことと、経営しやすいことは必ずしも同じではありません。
好立地で売上を作れても、高い家賃をカバーできなければ利益が残りません。
今回の店舗も、
立地の強さと高額家賃の両方
を持つ店舗でした。
赤字になる前に売却するという考え方
今回の店主様は、
店舗が完全に立ち行かなくなってから売却したわけではありません。
今後も高い固定費を払い続けるより、
店舗価値が高いうちに撤退する
という判断をされました。
結果として、
600万円
という高額で店舗を売却できました。
この判断は非常に重要です。
無理に営業を続け、
設備が古くなる。
資金が減る。
家賃滞納が発生する。
という状態になってからでは、売却条件も悪くなる可能性があります。
営業3年だから設備にも価値が残っていた
今回の店舗は営業期間、
約3年。
比較的新しい店舗です。
厨房設備や内装にも、まだ十分利用できる価値が残っていました。
居抜き店舗では、
営業年数
も査定に影響します。
営業10年、15年の店舗と比較すれば、営業3年の店舗は、
冷蔵庫
製氷機
空調
内装
なども比較的新しい可能性があります。
次の買主にとって、
設備交換のリスクを抑えられる
ことは大きなメリットです。
ラーメン店からラーメン店へ
今回の買主様が開業予定なのも、
ラーメン店。
つまり、
ラーメン店→ラーメン店
です。
居抜き売却として、非常に相性の良いケースです。
ラーメン店では、
厨房
寸胴
シンク
冷蔵庫
製氷機
ガス設備
給排水
排気設備
カウンター
などを利用します。
次の買主も同じラーメン業態なら、これらの設備を活用できる可能性が高くなります。
同業態への売却はやはり強い
例えば今回の店舗を、
カフェ
に売却する場合、既存のラーメン厨房は不要になる部分が多くなります。
買主からすると、
「厨房設備を撤去しなければならない」
という負担になる可能性があります。
しかし次もラーメン店なら、
既存設備がそのまま出店コスト削減につながります。
同じ設備でも、買主の業態によって価値が大きく変わります。
これが居抜き売却の重要なポイントです。
ラーメンチェーンのFC開業希望者が購入
今回の買主様は、
ラーメンチェーンのフランチャイズ開業を希望されていた方。
個人の完全独立店ではありません。
すでにブランドやメニュー、運営方法などが一定程度確立されたラーメンチェーンへの加盟を前提として店舗を探されていました。
こうしたFC開業では、
立地条件
が非常に重視されることがあります。
今回の、
錦3丁目＋1階
という立地は非常に魅力的でした。
FC出店と居抜き店舗は相性が良い場合がある
フランチャイズで新規出店する場合、
加盟金
保証金
厨房設備
内装工事
物件取得費
など、さまざまな初期費用が必要になります。
その中で、既存のラーメン店を居抜きで取得できれば、
店舗工事費を抑えられる可能性があります。
もちろんチェーン本部の仕様に合わせた改装は必要ですが、厨房インフラなどを活用できるだけでも大きなメリットです。
今回の買主様も、そうした点を含めて店舗を評価されました。
売却期間34日
今回の売却期間は、
34日。
約1か月強で成約しました。
錦3丁目の1階小型ラーメン店という非常に強い条件でしたが、
造作譲渡価格も600万円と高額です。
そのため、
「誰でもすぐ買える」
という価格ではありません。
買主様の事業計画や資金、貸主審査なども確認しながら条件調整を進め、
34日で無事に成約となりました。
造作譲渡価格600万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
600万円。
店舗面積は約9.5坪。
単純計算すると、
1坪あたり約63万円
になります。
もちろん居抜き価格を坪単価だけで評価することはできません。
しかし、
9.5坪で600万円
は高額な居抜き売却です。
なぜ9.5坪で600万円なのか
今回の価格は、
厨房機器だけの価格ではありません。
買主様が評価したのは、
錦3丁目
1階
小型店舗
営業3年
ラーメン店設備
次もラーメン店
という店舗全体の条件です。
特に、
錦三の1階でラーメン店をそのまま出店できる
という価値が価格を支えました。
居抜き価格に「坪単価の相場」は当てはめにくい
「居抜きは坪いくらですか？」
と聞かれることがあります。
しかし今回のような店舗を見ると、単純な坪単価査定が難しいことが分かります。
同じ9.5坪でも、
郊外の4階店舗
であれば600万円にはならないでしょう。
同じ錦3丁目でも、
大型で家賃が非常に高い店舗
なら買主候補が減る可能性があります。
居抜き価格は、
立地・階数・面積・賃料・設備・業態・買主需要
を総合的に見て決まります。
原状回復費約130万円を削減
もし今回、居抜き売却が成立しなければ、通常退去のために原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約130万円。
店舗自体が9.5坪と小さいため、大型飲食店ほど原状回復費は高額ではありません。
それでも、
厨房
カウンター
給排水
ガス設備
ダクト
内装
などを撤去すれば、100万円を超える費用になることがあります。
今回は次のラーメン店へそのまま引き継ぐことができたため、
約130万円の原状回復費を削減
することができました。
600万円で売却＋130万円の原状回復費削減
今回の売主様にとっての経済的なメリットは、
造作譲渡価格600万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約130万円を削減。
単純比較すると、
600万円＋130万円＝最大約730万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん、実際の手取り額は仲介費用、リース残債、設備所有権、契約条件などによって異なります。
しかし、
130万円を支払って店舗を解体する
のと、
600万円で売却して130万円の原状回復費も削減する
のでは大きな違いがあります。
今回は「売却価格」のメリットが特に大きい
居抜き売却では、
原状回復費削減
の効果が大きい案件もあります。
しかし今回は、
600万円という売却価格そのもの
が非常に大きなメリットとなりました。
原状回復費は130万円。
造作売却は600万円。
つまり、店舗そのものを高く評価してもらえた案件です。
これは、
錦3丁目・1階・小箱・ラーメン店
という条件の強さを示しています。
「客が来るのに儲からない」は店舗経営では珍しくない
今回の事例で、店舗経営者の方にぜひ知っていただきたいのが、
「繁盛しているように見える店でも利益が残っていないことはある」
という点です。
外から見れば、
いつもお客様がいる。
忙しそう。
だから儲かっている。
と思うかもしれません。
しかし、実際には、
高額家賃
人件費
食材原価
光熱費
によって利益がほとんど残らないことがあります。
売上が高い店舗ほど固定費にも注意
特に錦3丁目のような一等地では、
売上も作りやすい一方、
固定費も高い
ことがあります。
そのため、
「売上はいくら必要なのか」
だけでなく、
「その売上で最終的にいくら利益が残るのか」
を常に確認する必要があります。
今回の売主様も、その点を考えたうえで撤退を判断されました。
収益が合わないなら早めに店舗価値を確認する
「売上はあるけれど利益が残らない」
という状態であれば、
すぐ閉店するかどうかは別として、
一度店舗の売却価値を確認する
ことをおすすめします。
今回のように、
600万円で売れる
と分かれば、
このまま営業を続けるのか。
今売却するのか。
判断材料になります。
店舗価値を知らないまま赤字を積み重ねるのは、非常にもったいないことがあります。
好立地店舗は価値があるうちに売る
今回の店舗は、
錦3丁目の1階。
こうした好立地店舗は、設備が新しいうちに売却することで高い価値が付く可能性があります。
営業を続けて、
設備が壊れる。
内装が傷む。
営業年数が10年を超える。
そうなれば、同じ600万円で売れるとは限りません。
撤退を決めたのであれば、
店舗価値が残っているうちに動く
ことが重要です。
ラーメン店は原状回復する前に居抜き売却を検討したい
ラーメン店には、
厨房
ガス
給排水
排気
カウンター
などがあります。
これらは次のラーメン店にとって価値のある設備です。
せっかく使える設備があるのに、
130万円を支払って撤去する。
その前に、
次のラーメン店経営者へ売却できないか
を確認する価値があります。
今回もまさにそのケースでした。
錦3丁目の1階小型店舗の強さを実感
今回の売却を通して改めて感じたのが、
錦3丁目の1階小型店舗は強い
ということです。
今回の店舗は、
9.5坪。
非常に小さいです。
それでも、
600万円。
小さいから安いのではありません。
むしろ、
小さいから出店しやすい
という需要があります。
そこに錦3丁目・1階という条件が加われば、さらに市場性が高くなります。
次のラーメン店にも長く繁盛してほしい
今回の買主様は、ラーメンチェーンのフランチャイズとして開業される予定です。
既存のラーメン店設備を活用しながら、チェーンブランドの仕様に合わせて新しい店舗を作っていくことになります。
錦3丁目という競争の激しい場所ではありますが、
立地の強さ。
1階。
小型店舗。
という条件を活かし、長く繁盛する店舗になっていただければと思います。
名古屋市中区錦3丁目でラーメン店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区錦3丁目のラーメン店では、
営業期間：約3年
店舗面積：約9.5坪
1階店舗
という条件で、居抜き売却を行いました。
売却理由は、
錦3丁目という好立地で一定の集客はあったものの、家賃をはじめとした固定費が高く、売上の割に利益が残りにくかったため。
売却活動の結果、
売却期間34日
造作譲渡価格600万円
ラーメンチェーンFC開業希望者への売却成立
ラーメン店からラーメン店へ
さらに、
原状回復費約130万円削減
という結果となりました。
今回の成約で特に大きかったのは、
錦3丁目
1階
9.5坪という小箱
営業3年
そして、
同じラーメン業態への譲渡
という条件です。
居抜き売却では、
大きい店舗ほど高い
とは限りません。
今回のように、
好立地の小型1階店舗
には多くの出店希望者から需要があり、高額で売却できる可能性があります。
今回のラーメン店は、
34日で600万円。
さらに、
原状回復費130万円を削減。
130万円を支払って厨房やカウンターを撤去するのではなく、その店舗を必要としている次のラーメン店へ600万円で引き継ぐことができました。
名古屋市中区錦3丁目をはじめ、栄、住吉、伏見、丸の内、新栄、金山、名駅などで、
・ラーメン店
・中華料理店
・居酒屋
・焼肉店
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「お客様は来ているのに利益が残らない」
「家賃が高くて店舗経営が厳しい」
「10坪以下のラーメン店でも売れる？」
「錦3丁目の1階店舗を高く売却したい」
「ラーメン店を次のラーメン店へ引き継ぎたい」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
店舗経営で大切なのは、
売上の大きさだけではありません。
最終的に利益が残るかどうかです。
今回の店主様は、店舗の収益構造を冷静に判断し、価値が残っている段階で売却を決断されました。
その結果、
9.5坪で600万円という高額売却
につなげることができました。
錦3丁目・1階・小箱・ラーメン店。
立地と業態の強みを最大限活かし、次のラーメン店へ店舗をつなぐことができた成約事例です。
名古屋市でラーメン店・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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