名古屋市中区錦3丁目で営業されていた和風居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、錦3丁目の飲食ビル2階・約17坪。
営業期間は約3年。
店内は非常にお洒落に作り込まれており、一般的な大衆居酒屋とは少し違う、落ち着いた雰囲気のある店舗でした。
錦3丁目という立地も悪くなく、
「立地が悪いから撤退する」
という案件ではありません。
今回、店主様が店舗売却を決断された大きな理由は、
スタッフの急な退職。
飲食店は、料理や立地だけで経営できるわけではありません。
調理スタッフやホールスタッフなど、現場を支える人材がいて初めて店舗運営が成立します。
特に17坪程度の店舗では、少人数で営業していることも多く、一人のスタッフが急に退職するだけでも店舗運営に大きな影響が出る場合があります。
今回も、中心となるスタッフが急遽辞めることになり、今後の営業体制を維持することが難しくなったため、店主様が店舗売却を決断されました。
店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」で現地を確認したところ、
錦3丁目
ビル2階
約17坪
営業約3年
そして、
非常にお洒落な店内
という魅力がありました。
特に内装については、次の買主が大きく壊さなくても、少し手を加えるだけで新しい店舗として利用できる状態でした。
そこで既存内装や厨房設備を評価してくれる買主を探したところ、韓国居酒屋の開業を希望されている方との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間29日。
造作譲渡価格440万円。
和風居酒屋から韓国居酒屋への居抜き売却が成立しました。
さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約210万円も削減。
今回の事例は、
「居抜き店舗の価値は厨房設備だけではない」
ということがよく分かる成約事例です。
お洒落に作り込まれた内装も、次の買主が利用できるのであれば立派な店舗価値になります。
今回は、名古屋市中区錦3丁目の和風居酒屋を、なぜ29日・440万円で売却できたのか、またスタッフの退職などによる急な店舗撤退では何に注意すべきなのかについて詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区錦3丁目
業種：和風居酒屋
店舗面積：約17坪
所在階：飲食ビル2階
営業期間：約3年
売却理由：スタッフの急な退職により営業継続が難しくなったため
売却期間：29日
造作譲渡価格：440万円
譲渡先：韓国居酒屋開業希望者
次店舗の予定業態：韓国居酒屋
原状回復費削減額：約210万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の成約で大きかったのが、
「17坪という使いやすいサイズ」
そして、
「営業3年で、まだ内装がきれいだったこと」
です。
名古屋を代表する繁華街・錦3丁目
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区錦3丁目。
いわゆる「錦三」と呼ばれる、名古屋を代表する繁華街です。
居酒屋、焼肉、寿司、割烹、韓国料理、BARなど、さまざまな飲食店が集まっています。
夜間の飲食需要が非常に強く、
名古屋市内で飲食店を開業したい方から一定の人気があるエリア
です。
今回の店舗は、その錦3丁目の飲食ビル2階にありました。
1階ではないが2階なら十分検討できる
居抜き売却では、一般的に1階路面店が強くなります。
しかし今回の店舗は、
2階。
5階や8階などの高層階と比較すると、買主にとって心理的なハードルは低くなります。
特に錦3丁目のように、
目的を持って飲食店へ来店するお客様が多いエリア
では、2階店舗でも十分に営業できます。
看板やビル入口の視認性などは重要ですが、今回の店舗については、
2階だから大きく評価が下がる
という印象ではありませんでした。
17坪という店舗サイズも強かった
今回の店舗面積は、
約17坪。
現在の飲食店出店では、比較的使いやすい店舗サイズです。
17坪程度なら、
・家賃総額を抑えやすい
・少人数で運営しやすい
・光熱費を抑えやすい
・内装変更費を抑えやすい
・個人開業者でも検討しやすい
というメリットがあります。
50坪、60坪という大型店舗の場合、どうしても出店できる買主が限られます。
しかし10坪台後半であれば、
個人開業者
小規模法人
飲食企業
など、幅広い買主が検討できます。
売却理由はスタッフの急な退職
今回、店舗売却を決断するきっかけになったのが、
スタッフの急な退職
でした。
飲食店経営では、非常に現実的な問題です。
店主様が料理を作れるとしても、
ホールを担当する人がいない。
逆に、ホールスタッフがいても、
厨房を任せられる人がいない。
こうした状況になれば、営業日数を減らしたり、営業時間を短縮したりする必要が出てきます。
場合によっては営業そのものができなくなります。
飲食店経営では「人」が最大のリスクになることもある
飲食店の撤退理由というと、
売上不振
家賃高騰
仕入れ価格高騰
などが注目されがちです。
しかし実際には、
人材問題
も非常に大きな撤退理由です。
特に、
料理長
店長
メインスタッフ
など、店舗運営の中心人物が急に辞めると、経営者が想定していた店舗運営ができなくなることがあります。
今回も、店舗自体の立地や内装には十分価値がありました。
それでも人員体制の問題から、営業継続が難しくなりました。
「繁盛できる場所」でも人がいなければ営業できない
今回の店舗は錦3丁目。
場所は悪くありません。
しかし、どれだけ良い場所でも、
店舗を動かすスタッフがいなければ売上を作ることはできません。
これは店舗経営の難しいところです。
立地。
料理。
設備。
内装。
集客。
そして、
人材。
すべてが揃って初めて店舗経営が成り立ちます。
今回の売却は、改めて人材の重要性を感じる案件でした。
急な撤退だからこそ居抜き売却
スタッフが突然辞めるなど、予定外の事情で閉店する場合、
「とにかく早く退去しなければ」
と考えてしまう方もいます。
しかし、そこでいきなり原状回復工事を始めてしまうのは非常にもったいない場合があります。
今回の店舗には、
営業3年の内装
厨房設備
客席
などが残っていました。
それらを撤去する前に、
次に使ってくれる経営者を探す
ことで、店舗そのものを売却できる可能性があります。
今回の店舗はとにかく内装がお洒落だった
今回の店舗で特に印象に残っているのが、
店内の内装。
かなりお洒落に作り込まれた和風居酒屋でした。
営業期間も約3年だったため、極端に古い印象もありません。
居抜き店舗を探している買主からすると、
「このままでも十分使える」
「少し変更すれば自分の店にできそう」
と思える状態でした。
これは大きな強みです。
居抜きの価値は厨房機器だけではない
居抜き売却というと、
冷蔵庫はいくら。
製氷機はいくら。
厨房機器はいくら。
といった、
設備の中古価格
だけで考える方もいます。
しかし実際には、それだけではありません。
店舗には、
壁
床
天井
照明
カウンター
客席
個室
デザイン
などがあります。
これらを一から作れば相応の費用がかかります。
そのため、
完成度の高い内装そのものにも価値があります。
お洒落な内装は買主の初期投資を減らせる
今回の買主様は韓国居酒屋を開業予定です。
和風居酒屋から韓国居酒屋なので、当然すべてをそのまま使うわけではありません。
しかし、既存の内装をベースにして、
照明を変える。
壁の一部を変更する。
看板を変える。
家具を変更する。
装飾を追加する。
といったリノベーションを行えば、新しい店舗として利用できます。
スケルトンから作るより、初期投資を大きく抑えられる可能性があります。
和風居酒屋から韓国居酒屋へ
今回の居抜き売却は、
和風居酒屋→韓国居酒屋
です。
料理ジャンルは変わります。
しかし、居酒屋同士なので店舗設備の共通点は多くあります。
例えば、
厨房
冷蔵設備
製氷機
シンク
作業台
ガス設備
給排水
客席
空調
などです。
そのため、完全な異業態への変更よりも既存設備を活用しやすくなります。
韓国居酒屋と錦3丁目の相性
錦3丁目には、和食や寿司だけでなく、韓国料理や焼肉などさまざまな業態があります。
夜間の飲食需要が強いため、
韓国居酒屋という業態も十分検討できるエリア
です。
今回の買主様も、錦3丁目という場所を評価したうえで出店を決断されました。
前店舗のお洒落な内装をうまく活用すれば、特徴のある韓国居酒屋になるのではないかと思います。
売却活動開始から29日で成約
今回の売却期間は、
29日。
約1か月での成約です。
店舗売却では、
募集開始
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
条件交渉
↓
貸主への入居申込み
↓
審査
↓
造作譲渡・賃貸借契約
という手続きがあります。
今回の店舗は、
錦3丁目＋2階＋17坪＋きれいな内装
という条件が揃っていたため、比較的スムーズに買主を見つけることができました。
造作譲渡価格440万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
440万円。
約17坪の店舗です。
坪数だけを見れば決して大型店舗ではありません。
しかし、
錦3丁目
2階
17坪
営業3年
お洒落な内装
飲食設備
という条件を総合的に評価していただき、440万円で成約しました。
17坪で440万円｜小型店舗でも高く売れる
居抜き売却では、
店舗が大きいほど高く売れる
とは限りません。
むしろ現在は、10坪台から20坪程度のコンパクトな飲食店を希望する買主も多くいます。
大型店舗より、
家賃を抑えやすい。
人件費を抑えやすい。
少人数で営業できる。
初期投資も抑えやすい。
こうした理由から、
小型店舗の方が需要が高くなるケース
もあります。
今回の17坪・440万円という成約も、その一例です。
内装の状態が価格を支えた
今回の440万円という価格を考えるうえで、
内装状態の良さ
は無視できません。
もし同じ17坪でも、
壁が傷んでいる。
厨房が油まみれ。
客席が壊れている。
設備が古い。
という状態であれば、買主の評価は変わった可能性があります。
今回の店舗はお洒落で比較的きれいな状態だったため、
「既存店舗を活かせる」
という評価につながりました。
店舗を売るなら最後まできれいに使う
居抜き売却を考えている店主様にお伝えしたいのが、
閉店が決まっても店舗を雑に扱わない
ということです。
売主様にとっては、
「もう使わなくなる店」
かもしれません。
しかし買主から見れば、
数百万円を支払って購入する店舗
です。
今回のように内装がきれいであれば、それ自体が売却時の強みになります。
原状回復費約210万円を削減
もし今回、居抜き売却が成立しなければ、通常退去のために原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約210万円。
和風居酒屋として使用していた、
厨房
カウンター
客席造作
照明
給排水
ガス設備
内装
などを撤去する必要があります。
まだ十分使えるお洒落な内装を、
210万円を支払って壊す
ことになる可能性があったわけです。
今回は韓国居酒屋へ居抜きで引き継ぐことができたため、
約210万円の原状回復費を削減
することができました。
440万円で売却＋210万円の原状回復費削減
今回の居抜き売却によるメリットは、
造作譲渡価格440万円
だけではありません。
さらに、
原状回復費約210万円を削減。
単純比較すると、
440万円＋210万円＝最大約650万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額は、仲介費用、リース残債、設備の所有状況、契約条件などによって異なります。
しかし、
210万円を支払って内装を壊す
場合と、
440万円で店舗を売却して210万円の原状回復費も削減する
場合とでは大きな違いがあります。
まだきれいな店を壊すのは本当にもったいない
今回のような営業3年の店舗では、
まだ十分使える内装や設備
が残っています。
それを、
「閉店するから」
という理由だけで全部解体してしまうのは非常にもったいないことです。
しかも解体するために210万円を支払う。
一方、その内装を欲しい人が見つかれば、
440万円で売却できる。
これが居抜き売却の大きなメリットです。
急なスタッフ退職でもまず店舗価値を確認する
今回のように、スタッフが突然退職する場合は、店主様も焦ってしまいます。
営業が続けられない。
家賃は毎月発生する。
早く閉店したい。
こうした状況になると、
「すぐ解約して壊そう」
と考えてしまうかもしれません。
しかし店舗に価値が残っているのであれば、まず居抜き売却できないか確認することをおすすめします。
今回も、
29日
で買主を見つけることができました。
売却理由が人材問題でも買主には関係ない
今回の売主様が店舗を手放した理由は、
スタッフの退職。
しかし次の買主様にとって重要なのは、
前の店がなぜ辞めたのか
だけではありません。
自分がこの場所で、
どんな店を作れるか。
いくら投資が必要か。
集客できるか。
ということです。
今回の韓国居酒屋の買主様も、既存店舗の価値を評価して購入されました。
錦3丁目でも「店舗の見た目」は重要
錦3丁目という立地だけで、店舗が高く売れるわけではありません。
同じビル、同じ坪数でも、
店内がきれいか。
厨房設備が使えるか。
内装に魅力があるか。
によって買主の評価は変わります。
今回の店舗は、
「お洒落な内装」
という明確な強みがありました。
居抜きは前の店をそのまま再現するものではない
「居抜き」と聞くと、
前の店舗をほぼそのまま使う
というイメージを持つ方もいます。
しかし実際には、
既存店舗の使える部分を活かして新しい店を作る
という方法もあります。
今回も、
和風居酒屋をそのまま韓国居酒屋にするわけではありません。
既存の内装や厨房を活用しながら、新しいコンセプトへ変更していきます。
お洒落な内装をうまく活用してほしい
今回の店舗は、私たちが見ても、
かなりお洒落な居酒屋
でした。
そのため、全部壊してしまうのではなく、次の店舗でも良い部分を残してほしいという思いがあります。
韓国居酒屋というと、ネオンを使ったカジュアルな店から、落ち着いた韓国料理店までさまざまです。
既存の和風でお洒落な内装をうまく融合させれば、
他店とは少し違う韓国居酒屋
になる可能性もあります。
ぜひ居抜きを上手に活用していただきたいと思います。
名古屋市中区錦3丁目で居酒屋を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区錦3丁目の和風居酒屋では、
営業期間：約3年
店舗面積：約17坪
飲食ビル2階
お洒落で比較的新しい内装
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却理由は、
スタッフが急遽退職することになり、現在の体制で営業を続けることが難しくなったため。
店舗そのものに大きな問題があったわけではありません。
売却活動を行った結果、
売却期間29日
造作譲渡価格440万円
韓国居酒屋開業希望者への売却成立
和風居酒屋から韓国居酒屋へ
さらに、
原状回復費約210万円削減
という結果となりました。
今回の成約で大きかったのは、
錦3丁目
2階
17坪という使いやすいサイズ
そして、
営業3年のお洒落な内装
です。
居抜き店舗の価値は、厨房設備だけではありません。
内装、照明、客席、カウンターなども、次の買主が利用できるのであれば価値になります。
今回の店舗では、
440万円で売却
しながら、
210万円の原状回復費も削減。
単純比較では最大約650万円の経済的な差につながる可能性があります。
名古屋市中区錦3丁目をはじめ、栄、住吉、伏見、丸の内、新栄、金山などで、
・和風居酒屋
・韓国居酒屋
・大衆居酒屋
・焼肉店
・焼き鳥店
・BAR
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、まだ使える内装を壊す前に「居抜キング」へご相談ください。
「スタッフが急に辞めて営業できない」
「錦3丁目の2階店舗を売却したい」
「お洒落な内装を評価してほしい」
「営業3年の店舗はいくらくらいで売れる？」
「別業態へ居抜きで売却できる？」
「原状回復費を払わずに退去したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の和風居酒屋は、
29日で440万円。
そして、
原状回復費約210万円を削減。
210万円を支払ってお洒落な内装を壊すのではなく、その店舗を必要としている次の韓国居酒屋へ440万円で引き継ぐことができました。
和風居酒屋から韓国居酒屋へ。
業態は変わります。
しかし、良い内装や設備は次の店舗でも十分活用できます。
せっかくお洒落に作られた店舗です。
買主様には既存の良さを残しながら、韓国居酒屋として新しい魅力を加え、居抜きを上手に活用していただければと思います。
新しい店舗が錦3丁目で多くのお客様に支持され、長く繁盛することを願っています。
名古屋市で居酒屋・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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