名古屋市東区白壁2丁目で営業されていた韓国居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、飲食ビル2階・約41坪。
営業期間は約5年。
韓国居酒屋として営業されてきましたが、店舗面積が約41坪と比較的大きく、営業を維持するためにはある程度のスタッフ数が必要でした。
さらに近年は、
食材の仕入れ価格上昇
人件費の上昇
光熱費などの店舗運営コスト増加
といった負担も重なり、徐々に経営を圧迫するようになっていました。
大きな店舗には、大きな店舗ならではの魅力があります。
多くのお客様を入れられる。
宴会需要にも対応できる。
客席レイアウトの自由度も高い。
しかしその一方で、
売上が落ちても固定費は簡単には下がらない
という難しさがあります。
今回の店主様も、今後の店舗経営について慎重に検討された結果、
飲食店経営から離れ、再びサラリーマンとして働く
という決断をされました。
そこで、店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」へご相談いただき、売却活動を開始。
今回の店舗は、
白壁2丁目
ビル2階
約41坪
韓国居酒屋として利用していた大型厨房
客席数を確保できる広さ
という特徴がありました。
一方で、41坪という大きさは買主にとっても、
家賃
人件費
光熱費
必要売上
などの負担が大きくなるため、10坪から20坪程度の店舗と比べると買主候補は限られます。
その中で最終的に、
和風居酒屋の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間32日。
造作譲渡価格330万円。
韓国居酒屋から和風居酒屋への居抜き売却が成立しました。
さらに今回、特に大きかったのが、
原状回復費約450万円を削減できたこと。
造作譲渡価格330万円よりも、原状回復費の方が高額でした。
もし売却できなければ、
450万円を支払って店舗を壊して退去する
可能性があった案件です。
そのため今回の成約は、
「330万円で売れた」
ということ以上に、
「450万円の原状回復費を回避できた」
ことに大きな意味がありました。
今回は、名古屋市東区白壁2丁目の41坪の韓国居酒屋を、どのように32日で居抜き売却したのか詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市東区白壁2丁目
業種：韓国居酒屋
店舗面積：約41坪
所在階：ビル2階
営業期間：約5年
売却理由：大型店舗による人件費負担、仕入れ価格上昇などで経営が圧迫されたため
売却期間：32日
造作譲渡価格：330万円
譲渡先：和風居酒屋開業希望者
次店舗の予定業態：和風居酒屋
原状回復費削減額：約450万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報、具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の成約で特に重要だったのは、
「大型店舗は売却価格だけではなく、原状回復費まで含めて考える必要がある」
という点です。
名古屋市東区白壁2丁目というエリア
今回の店舗があったのは、
名古屋市東区白壁2丁目。
白壁周辺は、名古屋市内でも落ち着いた住宅地として知られています。
周辺にはマンションや住宅、オフィスなどがあり、栄や東区中心部へのアクセスもしやすいエリアです。
今回の店舗は、
飲食ビル2階
にありました。
1階路面店舗ではありませんが、飲食店として営業できる設備が整った店舗でした。
今回最大の特徴は41坪という広さ
今回の店舗面積は、
約41坪。
飲食店としては比較的大きな部類に入ります。
41坪あれば、
客席を多く確保できる。
団体客にも対応できる。
個室を作る。
宴会需要を取り込む。
といった運営が可能です。
一方で、
広い＝経営しやすい
というわけではありません。
大型店舗は人件費負担も大きい
41坪の店舗を営業する場合、
厨房。
ホール。
洗い場。
場合によっては店長。
など、複数のスタッフが必要になります。
10坪程度の小型店なら、
店主＋スタッフ1名
という営業も可能ですが、41坪になるとそうはいきません。
客席が多ければ、
注文を取る。
料理を運ぶ。
片付ける。
会計する。
といった業務も増えます。
結果として、
店舗が大きくなるほど人件費が上がりやすい
という構造になります。
人件費の上昇が飲食店経営を圧迫
近年、飲食店経営では人材確保が大きな課題になっています。
求人を出してもスタッフが集まりにくい。
時給を上げなければ応募が来ない。
スタッフが辞めれば再び採用コストがかかる。
こうした状況の中で大型店舗を維持するのは簡単ではありません。
今回の店舗も、
ある程度の人数を確保しなければ営業できない
という構造そのものが経営負担の一つになっていました。
さらに仕入れ価格も上昇
今回の店主様を悩ませていたのは、人件費だけではありません。
食材の仕入れ価格上昇
も大きな問題でした。
飲食店では、
肉。
野菜。
油。
米。
調味料。
酒類。
さまざまな食材を仕入れます。
一つひとつは小さな値上げでも、店舗全体で見ると大きなコストになります。
売上が同じでも利益は減る
例えば、
以前は100万円で仕入れていた食材が120万円になる。
人件費も上がる。
光熱費も上がる。
それでもお客様への価格を簡単には上げられない。
そうなれば、
売上が同じでも利益は減ります。
今回の韓国居酒屋も、こうしたコスト上昇によって経営が徐々に圧迫されていました。
大きい店舗ほど固定費の影響を受けやすい
大型店舗では、
家賃。
人件費。
水道光熱費。
清掃費。
備品費。
といった固定費も大きくなりやすいです。
つまり、
ある程度の売上を常に維持しなければならない
ということです。
少し売上が下がっただけでも、
利益が減る。
赤字になる。
という可能性があります。
41坪という広さが経営上の負担に
今回の店舗では、
41坪という広さ
が営業時にはメリットでありながら、経営が厳しくなった後は負担にもなりました。
広い店を維持するには、
人が必要。
仕入れも必要。
光熱費もかかる。
つまり、
売上を落とせない店舗
です。
店主様はこの構造を考え、無理に経営を続けるよりも売却した方が良いと判断されました。
店主様はサラリーマンへ戻ることを決断
今回の店主様は、店舗売却後、
サラリーマンへ戻る
とのことでした。
飲食店経営を続ける。
別の店を出す。
という選択ではありません。
一度店舗経営から離れ、会社員として働く道を選ばれました。
店舗経営から撤退することは、決して簡単な判断ではありません。
しかし、
自分の生活や将来を考えて環境を変える
ことも重要な経営判断です。
撤退は失敗ではなく経営判断
「店を閉める」
というと、
失敗。
というイメージを持つ方もいます。
しかし実際には、
損失を拡大させないために撤退する
ことも立派な経営判断です。
今後も赤字を抱えながら経営を続けるより、
店舗を売却して負担を止める。
そして別の仕事へ戻る。
今回の店主様は、そうした判断をされました。
韓国居酒屋から和風居酒屋へ
今回の買主様が開業予定なのは、
和風居酒屋。
前店舗は韓国居酒屋です。
料理ジャンルは変わりますが、
どちらも居酒屋業態
です。
そのため、店舗設備には多くの共通点があります。
厨房。
冷蔵庫。
製氷機。
給排水。
ガス。
排気。
客席。
これらを活用できます。
同じ居酒屋系だから転用しやすい
もし今回の買主様が、
美容室。
物販店。
事務所。
などであれば、既存厨房はほとんど必要ありません。
しかし和風居酒屋であれば、
飲食店として作られた設備をそのまま利用できる部分が多い
というメリットがあります。
居抜き売却では、
この業態の相性が非常に重要です。
内装を一部変更すれば新しい店になる
韓国居酒屋から和風居酒屋へ。
コンセプトは変わります。
しかし、
壁。
照明。
家具。
看板。
装飾。
などを変更すれば、店内の印象は大きく変えられます。
厨房まで全部壊して作り直す必要はありません。
使える部分を活かしながら新しい店舗を作る
のが居抜きのメリットです。
41坪だから買主探しには工夫が必要
今回の店舗は41坪。
決して買主が見つけやすいサイズではありません。
現在は、
10坪。
15坪。
20坪。
といったコンパクトな店舗を希望する方も多くいます。
理由は、
家賃を抑えたい。
人件費を抑えたい。
少人数で運営したい。
というものです。
大きい店舗は誰でも買えるわけではない
41坪の居酒屋を取得する場合、
造作代金だけではなく、
保証金。
家賃。
改装費。
仕入れ。
採用費。
なども必要になります。
そのため、買主にも一定の資金力や運営能力が求められます。
今回の売却でも、
広さを活用できる和風居酒屋の開業希望者
とマッチングできたことが成約につながりました。
売却期間32日
今回の売却期間は、
32日。
約1か月で成約しました。
41坪という広さを考えれば、比較的スムーズな売却です。
小型店舗であれば問い合わせが多くても、大型店舗は検討できる人が限られます。
その中で条件の合う買主様と出会い、32日で契約までまとめることができました。
造作譲渡価格330万円
今回の最終的な造作譲渡価格は、
330万円。
41坪という広さだけを見ると、
「もっと高く売れるのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし居抜き価格は、
広さだけでは決まりません。
むしろ大型店舗では、買主の負担も大きいため、価格を高く設定しすぎると売却が難しくなることがあります。
居抜き価格は坪数だけでは決まらない
今回の店舗は41坪で330万円。
一方で、10坪程度の1階好立地店舗が500万円、600万円で売れることもあります。
これは珍しいことではありません。
居抜き価格には、
立地。
階数。
賃料。
広さ。
設備。
業態。
営業年数。
買主需要。
などが影響します。
大型店舗はむしろ「原状回復費」が重要
今回の案件で最も重要だったのは、
売却価格330万円
以上に、
原状回復費450万円
です。
もし居抜き売却が成立しなければ、店主様は約450万円を支払って店舗を元に戻す必要がある可能性がありました。
41坪の飲食店です。
当然、解体する範囲も大きくなります。
原状回復費約450万円
今回、通常退去した場合に見込まれていた原状回復費は、
約450万円。
厨房設備。
カウンター。
客席。
間仕切り。
床。
壁。
天井。
給排水。
ガス設備。
排気設備。
これらを撤去・復旧するとなると、工事費は高額になります。
売らなければ450万円を支払う可能性があった
今回の数字を整理すると、
居抜きで売却。
330万円を受け取る。
売却できなければ、
約450万円を支払って原状回復する。
この差は非常に大きいです。
単純比較では、
330万円＋450万円＝最大約780万円
の経済的な差につながる可能性があります。
330万円で売れたこと以上に450万円削減が大きい
今回の成約では、
造作代330万円
ももちろん重要です。
しかし店主様にとっては、
450万円を払わずに済んだ
ことの方が、より大きな意味を持っていたとも言えます。
店舗売却では、
「いくらで売れた？」
だけに注目しがちです。
しかし、
いくらの支出を回避できたか
まで含めて考えることが非常に重要です。
原状回復費が売却価格より高いケースもある
今回のように、
売却価格330万円
に対して、
原状回復費450万円
というケースもあります。
こうした店舗では、
たとえ造作価格を多少下げてでも、
居抜きで引き継いでもらう方が売主にとってメリットが大きい
場合があります。
売却価格だけで判断してはいけません。
「高く売る」だけが居抜きの目的ではない
居抜き売却というと、
「なるべく高く売りたい」
という相談が多いです。
もちろん高く売ることは重要です。
しかし、
原状回復費を回避する
という目的も同じくらい重要です。
今回のような大型飲食店では、特にその傾向が強くなります。
先に解体業者へ頼むのはもったいない
閉店を決めると、
まず解体業者に見積もりを取る。
という方もいます。
見積もりを取ること自体は問題ありません。
しかし、
工事を始める前に居抜き売却できるか確認する
ことが重要です。
今回もし先に450万円かけて解体していたら、330万円の造作売却もできませんでした。
一度壊した店舗は売れない
厨房を撤去する。
客席を壊す。
給排水設備を撤去する。
そうしてスケルトンに戻した後で、
「やっぱり居抜きで売りたい」
と思っても遅いです。
使える設備が残っている段階だからこそ、
次の飲食店に価値があります。
大型店舗は特に早めの売却相談を
41坪のような大型店舗では、買主探しに時間がかかる可能性があります。
今回は32日で成約しましたが、必ずしも毎回1か月で決まるとは限りません。
店舗が大きいほど、
検討できる買主数が少なくなる。
資金計画に時間がかかる。
貸主審査にも時間がかかる。
といったケースがあります。
そのため、
閉店期限ギリギリになる前に相談する
ことが大切です。
経営が厳しくなった段階で店舗価値を知る
今回の店主様は、
人件費。
仕入れ。
店舗規模。
などによって経営が圧迫され、売却を決断しました。
これは非常に重要なタイミングです。
完全に資金が尽きるまで営業するのではなく、
まだ店舗に価値がある段階で売却する
ことができました。
売却査定をしても閉店する必要はない
居抜き査定を依頼したからといって、
必ず店舗を売る必要はありません。
例えば、
「今なら330万円程度で売れる可能性があり、原状回復は450万円程度かかる」
と分かれば、
営業を続ける。
売却する。
という判断材料になります。
まず店舗価値を知ることも重要です。
今回は売却できて本当に良かった案件
今回の案件については、
居抜きで売却できて本当に良かった
と感じます。
理由はやはり、
原状回復費450万円。
です。
大型飲食店を原状回復する場合、非常に大きな支出になります。
その負担を回避しながら、330万円で次の和風居酒屋へ引き継ぐことができました。
韓国居酒屋から和風居酒屋へ新しいスタート
前店舗は韓国居酒屋。
次店舗は和風居酒屋です。
同じ居酒屋というカテゴリーでも、
料理。
店の雰囲気。
内装。
客層。
は変わります。
既存の良い部分を活かしながら、新しい店舗へ作り変えていただければと思います。
名古屋市東区白壁2丁目で飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市東区白壁2丁目の韓国居酒屋では、
営業期間：約5年
店舗面積：約41坪
ビル2階
という比較的大型の飲食店舗について、居抜き売却を行いました。
売却理由は、
41坪という大型店舗でスタッフ数が必要となる中、人件費や仕入れ価格の上昇によって経営が圧迫されたため。
店主様は飲食店経営から離れ、
サラリーマンへ戻る
ことを決断されました。
売却活動の結果、
売却期間32日
造作譲渡価格330万円
和風居酒屋開業希望者への売却成立
韓国居酒屋から和風居酒屋へ
さらに、
原状回復費約450万円削減
という結果となりました。
今回特に大きかったのは、
450万円の原状回復費を回避できたこと。
造作譲渡価格は330万円。
原状回復費は450万円。
単純比較では、
最大約780万円の経済的な差
につながる可能性があります。
もちろん、実際の手取り額は仲介費用、設備所有権、リース残債、契約条件等によって異なります。
しかし、
450万円を支払って店舗を壊す
のではなく、
330万円で店舗を売却して450万円の原状回復費も削減できた。
この差は非常に大きいです。
名古屋市東区白壁をはじめ、泉、東桜、代官町、主税町、栄、錦、新栄などで、
・韓国居酒屋
・和風居酒屋
・大衆居酒屋
・中華料理店
・大型飲食店
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜キング」へご相談ください。
「30坪・40坪以上の大型店舗でも売れる？」
「人件費が上がり経営が苦しい」
「仕入れ価格が上がって利益が出にくい」
「飲食店経営を辞めて会社員に戻りたい」
「原状回復費が高額で困っている」
「別の居酒屋業態へ売却したい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の韓国居酒屋は、
32日で330万円。
そして、
原状回復費450万円を削減。
今回のような大型店舗では、
「いくらで売れたか」だけではなく、「いくら払わずに済んだか」まで考えることが非常に重要です。
41坪の店を450万円かけて壊して終わらせるのではなく、次の和風居酒屋へ価値を引き継ぐ。
店主様は店舗経営から離れ、新しい生活へ進む。
そして店舗は、次の経営者の店として再スタートする。
居抜き売却のメリットが非常に分かりやすく表れた成約事例となりました。
名古屋市で韓国居酒屋・和風居酒屋・大型飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
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