名古屋で飲食店を経営していて、
「居抜きで店を売りたい。」
「まだ営業中だけど売却できる？」
「造作はいくらで売れる？」
「大家さんにはいつ言えばいい？」
「スケルトン返却と書いてあるけど居抜きで売れる？」
など、店舗売却について分からないことは多いと思います。
住宅や土地の売却とは違い、飲食店の居抜き売却では、賃貸借契約・造作・厨房設備・原状回復・貸主との調整・次の出店者探しなど、さまざまな要素が関係します。
そこで今回は、名古屋市を中心に飲食店の居抜き売却をサポートする居抜キングが、店舗売却でよくある疑問をQ&A形式で55問まとめました。
閉店を決めている方はもちろん、「まだ売るか分からない」という方もぜひ参考にしてください。
居抜き売却の基本Q&A
Q1. 居抜き売却とは何ですか？
現在の店舗にある内装・厨房設備・什器などを残し、次の出店者へ引き継ぐ方法です。
飲食店では、厨房・カウンター・ダクト・空調などを活用できることがあり、売主・買主双方にメリットが生まれる可能性があります。
Q2. 店舗そのものを売るという意味ですか？
賃貸店舗の場合、建物を売却するわけではありません。
一般的には、現在の借主が所有する造作・設備等を次の出店者へ譲渡し、新しい出店者は貸主との間で賃貸借契約等の手続きを進めます。
Q3. 造作譲渡とは何ですか？
店舗内の内装・厨房機器・設備・什器などを次の出店者へ譲渡することです。
何を譲渡対象にするかは契約時に明確にしておく必要があります。
Q4. 居抜きと造作譲渡は同じですか？
似ていますが、厳密には意味が異なります。
「居抜き」は内装や設備を残した店舗の状態を指すことが多く、「造作譲渡」はその造作や設備を譲渡する取引を指します。
Q5. どんな飲食店でも居抜きで売れますか？
すべての店舗が売れるとは限りません。
立地、家賃、面積、設備状態、業態、貸主側の条件などによって需要は異なります。
営業中・閉店前のQ&A
Q6. 営業中でも売却できますか？
可能です。
むしろ営業中から売却活動を始めることで、閉店後の家賃負担を抑えられる可能性があります。
Q7. 従業員に知られず売却できますか？
情報の取り扱いに注意しながら募集することは可能です。
店舗名や詳細住所の公開範囲、内覧方法などを工夫して進めます。
Q8. お客様に知られず売れますか？
営業中の店舗では秘密保持を意識した売却活動が重要です。
店頭へ「売店舗」などの看板を出さずに募集する方法もあります。
Q9. 閉店してから売った方がいいですか？
必ずしもそうではありません。
閉店後も家賃が発生する場合があるため、できれば閉店前から売却の準備を始めることをおすすめします。
Q10. まだ閉店を決めていなくても相談できますか？
もちろん可能です。
「今ならいくらで売れる可能性があるのか」を知ってから、営業継続・移転・閉店を判断する方法もあります。
売却価格・査定のQ&A
Q11. 飲食店の造作はいくらで売れますか？
店舗によって大きく異なります。
立地、家賃、店舗面積、厨房設備、設備年式、内装、業態、出店需要などを総合的に見て判断します。
Q12. 開業時に1,000万円かけたら500万円で売れますか？
開業費用だけでは判断できません。
重要なのは、現在の店舗に対して次の出店者がどれだけ価値を感じるかです。
Q13. 厨房機器が新しいと高く売れますか？
プラス材料になる可能性があります。
ただし厨房機器だけでなく、家賃・立地・内装・ダクト・空調など店舗全体で評価されます。
Q14. 造作価格300万円は高いですか？
300万円という数字だけでは判断できません。
300万円支払っても初期投資を抑えられる店舗なら魅力がありますが、大幅な改装が必要なら高いと判断されることもあります。
Q15. 造作500万円でも売れますか？
条件次第では可能です。
ただし造作価格が高くなるほど購入できる出店者は限定されるため、価格設定が重要になります。
Q16. 査定価格＝実際に売れる価格ですか？
必ずしも同じではありません。
査定価格は売却価格を検討するための目安であり、最終的には購入希望者との交渉などによって決まります。
Q17. 高い査定を出した会社に頼むべきですか？
金額だけで決めるのはおすすめしません。
「なぜその価格なのか」という査定根拠や販売方法まで確認しましょう。
厨房設備・内装のQ&A
Q18. 厨房機器は全部売れますか？
所有している設備であれば譲渡対象にできる可能性があります。
ただしリース品、レンタル品、貸主所有設備などは別途確認が必要です。
Q19. リース中の厨房機器は売れますか？
自由に売却できるとは限りません。
契約内容や所有者を確認する必要があります。
Q20. 冷蔵庫や製氷機だけ先に売ってもいいですか？
居抜き売却を検討しているなら、先に処分しない方がよい場合があります。
設備が揃っていること自体が店舗価値になる可能性があるからです。
Q21. 古い厨房機器でも価値がありますか？
年式だけでなく、動作状態や次の出店者が利用できるかによります。
Q22. エアコンも造作に含まれますか？
借主所有で譲渡可能な設備なら対象になることがあります。
まず所有関係を確認しましょう。
Q23. ダクトにも価値がありますか？
飲食店では重要な設備です。
特に焼肉・焼鳥・ラーメン・中華などでは、既存の排気設備を活用できることが出店者のメリットになる場合があります。
Q24. テーブルや椅子も売れますか？
譲渡対象に含めることは可能です。
ただし買主が不要な場合は撤去条件などを話し合います。
原状回復・スケルトンのQ&A
Q25. 原状回復とは何ですか？
退去時に、賃貸借契約などで定められた状態へ店舗を戻して返還することです。
具体的な範囲は契約内容によって異なります。
Q26. 原状回復＝スケルトンですか？
必ずしも同じではありません。
スケルトン返却が契約条件になっている場合もありますが、店舗ごとに確認が必要です。
Q27. スケルトン返しと書いてあっても居抜き売却できますか？
契約内容や貸主側の意向によります。
次の出店者への引継ぎについて貸主・管理会社との調整ができるケースもあるため、自己判断で諦めず確認することが重要です。
Q28. 居抜きなら原状回復費は0円になりますか？
必ず0円になるわけではありません。
一部撤去や補修などが必要になる場合もあります。
Q29. 原状回復費用はいくらですか？
店舗面積、設備、内装、ダクト、階数、搬出条件などで大きく変わるため、一律ではありません。
Q30. 解体工事を先に頼んでもいいですか？
居抜き売却を検討するなら、発注前に査定することをおすすめします。
一度解体すると居抜きとして売却することが難しくなるためです。
Q31. 原状回復の見積もりと居抜き募集を同時にできますか？
できます。
売れなかった場合に備えて原状回復費用を把握しながら、並行して買主を探す方法があります。
大家さん・賃貸借契約のQ&A
Q32. 大家さんに黙って売却できますか？
賃貸借契約や取引内容に応じて、貸主・管理会社との承諾や調整が必要になる場合があります。
契約内容を確認しながら進めましょう。
Q33. 大家さんが居抜きを認めなかったら？
その場合は、契約に基づく原状回復や別の退去方法を検討する必要があります。
Q34. 次の借主を自分で決められますか？
最終的な賃貸借契約については貸主側の審査や判断があります。
造作の買主が決まっただけで、新しい賃貸借契約まで確定するわけではありません。
Q35. 買主の入居審査が落ちることもありますか？
あります。
そのため、造作譲渡と賃貸借契約の関係を整理したうえで進めることが重要です。
Q36. 解約通知を出してからでも売却できますか？
残された期間や契約条件によります。
時間が短くなるほど売却活動は難しくなるため、できるだけ早く相談しましょう。
売却期間についてのQ&A
Q37. 居抜き売却は何カ月かかりますか？
決まった期間はありません。
数週間で買主が決まるケースもあれば、数カ月以上かかるケースもあります。
Q38. 早く売れる店舗の特徴は？
立地、家賃、面積、設備、価格などのバランスが良く、複数業態から検討できる店舗は比較的問い合わせを得やすくなります。
Q39. 売れにくい店舗は？
家賃が高い、大型店舗、造作価格が高すぎる、設備状態が悪い、転用しにくいなど、さまざまな原因が考えられます。
Q40. 退去まで1カ月しかなくても売れますか？
可能性はありますが、時間的な制約は大きくなります。
原状回復に必要な期間も考慮して進める必要があります。
Q41. いつから売却活動を始めるべきですか？
閉店を検討し始めた段階から相談するのがおすすめです。
早いほど販売戦略の選択肢を持ちやすくなります。
買主募集・内覧のQ&A
Q42. 内覧ではどこを見られますか？
客席だけでなく、厨房、設備、ダクト、空調、収納、バックヤードなども確認されます。
Q43. 店内を掃除した方がいいですか？
おすすめします。
大規模リフォームは不要でも、整理整頓と清掃で印象は大きく変わります。
Q44. 写真は重要ですか？
非常に重要です。
店内、厨房、外観など店舗の特徴が伝わる写真を準備すると募集しやすくなります。
Q45. 店舗名をインターネットに出したくありません。
営業中の売却では、情報公開の範囲を調整しながら募集する方法があります。
Q46. 他業種の人にも売れますか？
店舗設備や貸主側の条件等が合えば可能です。
居酒屋から焼鳥、韓国料理、定食店など、別業態への転用を検討できる場合があります。
売れない場合のQ&A
Q47. 問い合わせが全然来ません。なぜですか？
造作価格だけでなく、家賃、立地、写真、募集内容、面積、業態、引渡し条件などを総合的に見直す必要があります。
Q48. すぐ値下げした方がいいですか？
価格調整も方法の一つですが、最初に写真・募集方法・対象業態など他の原因も確認しましょう。
Q49. 最後まで売れなかったらどうなりますか？
契約に従って原状回復等を行い、店舗を返還することになる場合があります。
そのため、売却活動と同時に「売れなかった場合の出口」も準備しておくことが重要です。
Q50. 0円でも譲った方が得な場合がありますか？
あります。
造作代金が0円でも、居抜きでの引継ぎにより大きな原状回復負担を抑えられるのであれば、経済的メリットが生まれる可能性があります。
居抜き売却のお金・手続きQ&A
Q51. 造作代金だけ見ればいいですか？
いいえ。
造作代金だけでなく、売却までの家賃、原状回復費、撤去費などを含めた最終的な手残りで考えることが重要です。
Q52. 売却まで時間がかかると損ですか？
家賃や共益費などが継続して発生する場合、売却期間が長くなるほど負担が増える可能性があります。
高値だけにこだわらず、売却期間とのバランスを考えましょう。
Q53. 必要な書類はありますか？
まず賃貸借契約書を確認しましょう。
設備一覧、リース契約書、設備の購入資料などがあれば、造作内容を整理しやすくなります。
Q54. 居抜き専門会社へ頼むメリットは？
飲食店の設備、造作譲渡、買主募集、貸主との調整など、店舗売却特有のポイントを理解したうえで進めやすいことです。
会社によって経験や得意分野は異なるため、過去の取扱内容なども確認しましょう。
Q55. まだ売るか決めていません。それでも査定できますか？
もちろんです。
むしろ、閉店を決める前に現在の店舗価値を把握しておくことで、
営業を続けるのか。
移転するのか。
居抜きで売却するのか。
経営判断の材料にできます。
名古屋で飲食店を居抜き売却するなら「居抜キング」
飲食店の居抜き売却では、
「造作はいくらで売れる？」
だけではなく、
いつ売るのか。
誰に売るのか。
原状回復はいくらかかるのか。
家賃はいくら発生するのか。
貸主との調整はどうするのか。
まで考えることが重要です。
特に閉店が決まってから時間が経つほど、選択肢は少なくなっていきます。
厨房機器を処分してしまった。
解体工事を発注してしまった。
解約期限が迫っている。
そうなる前に、一度現在の店舗価値を確認してください。
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で、飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡についてご相談を承っています。
「まだ閉店を決めていない。」
「造作価格だけ知りたい。」
「営業中なので秘密で売却したい。」
という段階でも構いません。
売ると決めてから相談するのではなく、売れるかどうかを知ってから決める。
それも飲食店経営者にとって重要な選択肢です。
