名古屋市で飲食店を経営しているオーナー様から、居抜キングにはこんなご相談があります。
「半年後くらいに閉店を考えているけど、いつから売却活動を始めればいい？」
「大家さんに解約通知を出してから居抜き業者へ相談すればいい？」
「閉店まであと1カ月しかないけど、まだ売れる？」
「営業しながら次の借主を探すことはできる？」
飲食店の居抜き売却では、売却価格と同じくらい重要なのが“時間”です。
結論から言えば、居抜き売却を考えているなら、
「閉店日が決まってから」ではなく「閉店を考え始めた段階」
で動き始めることをおすすめします。
なぜなら、居抜き売却は中古の厨房機器を売るだけではありません。
買主を探し、内覧してもらい、条件交渉を行い、貸主・管理会社の承諾を得て、入居審査を通し、造作譲渡契約や新しい賃貸借契約へ進む必要があるからです。
今回は、名古屋市の店舗売却・飲食店売却を専門に取り扱う「居抜キング」が、閉店の何カ月前から居抜き売却を始めればいいのかを詳しく解説します。
結論｜理想は閉店の3～6カ月以上前から相談
飲食店の居抜き売却には、「必ず閉店の○カ月前」という絶対的なルールはありません。
店舗によって、
・立地
・賃料
・坪数
・業態
・造作売却価格
・設備状態
・貸主の意向
・解約予告期間
・次の借主の審査期間
などが異なるからです。
ただし、選択肢を多く残すという意味では、閉店予定の3～6カ月以上前から相談を始めるのがおすすめです。
さらに言えば、
「半年後に閉店するかもしれない」
「売上が厳しく、このまま続けるか迷っている」
という段階でも早すぎることはありません。
査定したからといって、必ず閉店しなければならないわけではありません。
まず店舗の価値を知っておけば、
続けるのか、閉店するのか、居抜きで売るのか。
経営判断の選択肢を増やすことができます。
なぜ居抜き売却は早く動いた方がいいのか？
理由は非常にシンプルです。
買主を選べるからです。
例えば閉店まで半年ある店舗なら、
「350万円で売りたい」
という希望価格で募集し、反応を見ながら販売戦略を調整できます。
しかし退去まで残り2週間しかなければ、
「買ってくれる人を急いで探さなければならない」
という状況になります。
売主に時間がないことが分かれば、価格交渉でも不利になりやすくなります。
さらに期限までに買主が決まらなければ、
造作売却を諦める
↓
厨房機器を撤去する
↓
内装を解体する
↓
スケルトン工事を行う
↓
原状回復費を支払う
という流れになる可能性があります。
だから居抜き売却では、
「いくらで売るか」の前に「どれだけ売却期間を確保できるか」
が非常に重要なのです。
最初に確認すべきは「解約予告期間」
閉店を考え始めたら、まず賃貸借契約書を確認してください。
特に重要なのが、
「解約予告」
です。
店舗の賃貸借契約では、
「解約する場合は○カ月前までに書面で通知すること」
などと定められていることがあります。
例えば6カ月前予告なら、9月に解約通知を出した場合、契約条件によっては翌年3月まで賃料負担が続くことになります。
だからといって、
「6カ月前予告だから、まず解約通知を出そう」
と考えるのは少し待ってください。
居抜き売却を希望するなら、解約通知を出す前に専門業者へ相談した方が選択肢を残せる場合があります。
なぜ解約通知を出す前の相談が重要なのか？
解約通知を出すと、基本的には明渡し期限に向けたカウントダウンが始まります。
そこから、
買主募集
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
造作価格交渉
↓
申込み
↓
貸主・管理会社との調整
↓
保証会社等の審査
↓
賃貸借契約
↓
造作譲渡契約
↓
引渡し
まで進めなければなりません。
買主を見つけただけでは居抜き売却は完了しません。
特に重要なのが貸主側の承諾と次の借主の入居審査です。
「300万円で買いたい人が見つかった！」
となっても、次の借主が貸主の審査を通らなければ、そのまま引き継げないことがあります。
時間に余裕を持つ意味はここにもあります。
閉店6カ月以上前｜かなり動きやすいタイミング
閉店まで6カ月以上あるなら、居抜き売却としては比較的余裕を持って動けます。
この時期に、
・賃貸借契約書を確認する
・解約予告期間を確認する
・原状回復義務を確認する
・厨房機器や設備の所有関係を確認する
・リース品を確認する
・店舗査定を受ける
・売却希望価格を検討する
といった準備を始めます。
まだ正式に閉店を決めていなくても問題ありません。
むしろこの段階なら、
「この店はいくらで売れそうなのか？」
を確認してから閉店するかどうかを判断できます。
閉店3～6カ月前｜居抜き売却を本格的に進めたい時期
このあたりからは、本格的に売却戦略を考えたいところです。
例えば、
「造作希望価格400万円で募集する」
「同業態を中心に探す」
「別業態への転用も視野に入れる」
「営業中なので店舗名を非公開にする」
など、店舗ごとに販売方法を決めていきます。
名古屋市内でも、
栄
錦
名駅
金山
大須
今池
新栄
伏見
丸の内
泉
覚王山
御器所
など、エリアによって出店希望者のニーズは異なります。
また同じエリアでも、
1階路面店なのか。
2階以上なのか。
10坪なのか30坪なのか。
家賃はいくらなのか。
これだけでも買主層は変わります。
早い段階から募集できれば、店舗に合った買主を探す時間を確保できます。
閉店1～3カ月前｜まだ十分に売却できる可能性はある
「あと2カ月で閉店なんですが、もう遅いですよね？」
いいえ。
諦める必要はありません。
条件の良い店舗であれば、数週間程度で買主候補が現れるケースもあります。
ただし、6カ月前と比べれば時間的な余裕は少なくなります。
そのため、
価格設定
募集開始
問い合わせ対応
内覧
貸主への確認
などをスピーディーに進める必要があります。
この時期に最も避けたいのが、
「もっと高く売れるかもしれない」
と希望価格にこだわり続け、売却できないまま退去期限を迎えることです。
造作を400万円で売りたい。
しかし300万円なら今すぐ買いたい人がいる。
さらに売れなければ200万円の原状回復費が発生する。
この場合、
「400万円で売れるかどうか」だけではなく、最終的にいくら手元に残るのか
で判断する必要があります。
閉店まで1カ月未満｜時間との勝負
退去まで1カ月を切っている場合でも、居抜き売却できる可能性はあります。
しかし、かなりスピードが重要になります。
すぐに確認したいのは、
・明渡し期限
・原状回復工事に必要な日数
・貸主が居抜きを認める可能性
・造作価格
・設備内容
・買主候補の有無
などです。
特に注意したいのが原状回復工事の日数。
退去日の前日に買主が見つからなかったからといって、そこからスケルトン工事を始めればいいとは限りません。
工事期間も逆算する必要があります。
そのため、
「買主を探せる実質的な期限はいつまでなのか」
を把握することが大切です。
閉店してから居抜き売却するのはダメ？
売却できないわけではありません。
しかし、営業中から売却活動を始めるメリットは大きいです。
閉店後も賃貸借契約が続いていれば、当然ながら賃料負担が続く場合があります。
例えば家賃30万円の店舗で、買主が決まるまで3カ月かかれば、
30万円×3カ月＝90万円
です。
閉店して売上がなくなった後に90万円の賃料を払い続けるのは大きな負担です。
だからこそ、
営業しながら買主を探す
↓
買主を決める
↓
閉店
↓
引渡し
という流れを作れると、空家賃を抑えやすくなります。
営業中に募集すると閉店がバレない？
これは飲食店オーナー様が非常に気にされるポイントです。
「従業員にはまだ伝えていない」
「常連客に知られたくない」
「取引先に閉店情報が広がると困る」
「SNSで噂になりたくない」
こうした事情がある店舗では、情報管理に配慮しながら募集する必要があります。
例えば一般公開する情報を限定し、具体的な店舗情報については買主候補を確認したうえで開示する方法などがあります。
居抜き売却は、
「店頭に売却中と貼り紙をする」
ような売り方だけではありません。
営業を続けながら秘密厳守で売却活動を進めたい場合も、まず相談してください。
高く売りたいなら「時間」を味方につける
居抜き売却価格は、
立地
賃料
坪数
設備
内装
業態
視認性
周辺需要
などで決まります。
しかしもう一つ忘れてはいけない要素があります。
それが、
売主に残された時間です。
閉店まで半年あるオーナーと、あと10日しかないオーナー。
同じ店舗でも販売戦略は変わります。
時間に余裕があれば、
最初は希望価格で募集する。
反響を見る。
価格を微調整する。
対象業態を広げる。
複数の買主候補を比較する。
こうした戦略を取れます。
だからこそ、
高く売りたい人ほど早く動く。
これは居抜き売却で非常に重要な考え方です。
居抜き売却は「造作価格」だけで考えない
もう一つ重要なのが、最終的な手残りです。
例えば、
造作売却価格300万円。
原状回復費200万円。
だったとします。
スケルトン返却なら、
▲200万円
です。
一方、貸主の承諾を得て居抜きで300万円で売却し、原状回復を回避できたと仮定すれば、
＋300万円の造作譲渡代金
＋200万円の原状回復費負担を回避
となり、経済的な差は大きくなります。
もちろん実際には保証金償却、賃料、手数料、契約条件などもあります。
だから居抜き売却では、
「造作がいくらで売れたか」だけではなく、「閉店に伴う総コストをいくら圧縮できたか」
を見ることが重要です。
閉店を考えたら、この順番で動く
おすすめする流れは、
① 賃貸借契約書を確認
まず解約予告期間、原状回復義務、造作譲渡や設備に関する条項を確認します。
② 居抜き売却の査定
内装・厨房・立地・賃料などを確認し、店舗としてどの程度の価値があるのか把握します。
③ 原状回復費も確認
居抜きで売れなかった場合の撤退コストも把握しておきます。
④ 売却戦略を決める
希望価格、募集期間、情報公開範囲などを決めます。
⑤ 貸主・管理会社との調整
店舗ごとの契約内容や状況に応じて進めます。
⑥ 買主募集・内覧
次の出店希望者を探します。
⑦ 審査・契約・引渡し
貸主側の審査などを経て、条件が整えば造作譲渡・店舗引継ぎへ進みます。
大切なのは、
「閉店を決める→解約通知→原状回復工事を発注→最後に居抜き業者へ相談」
という順番にしないことです。
せっかく残っていた選択肢を、自分から減らしてしまう可能性があります。
