名古屋市中区栄2丁目で営業されていたカフェについて、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、飲食ビルの3階・約55坪。
御園座にも近く、伏見・栄の双方からアクセスできる立地にあり、約2年間カフェとして営業されていた店舗でした。
立地そのものは決して悪くありません。
しかし、今回の店舗売却で大きな課題となったのが、
「55坪という大きな店舗面積」
そして、
「ビル3階で、通行人から店舗の存在が分かりにくい」
という2点でした。
さらに、売主様はすでに貸主へ賃貸借契約の解約通知を書面で提出されていました。
退去までの期限は、
残り約3か月。
もし期限までに次の借主を見つけて居抜きで引き継ぐことができなければ、賃貸借契約の条件に従って店舗を原状回復しなければならない可能性がありました。
その原状回復費用として見込まれていたのが、
約650万円。
55坪のカフェを解体し、3階から大量の造作物や設備を搬出してスケルトン状態へ戻すため、非常に高額な工事費が想定されていました。
つまり今回の店舗売却は、
「高く売れるか」
だけではなく、
「3か月という期限内に買主を見つけ、650万円の原状回復工事を回避できるか」
が非常に重要な案件でした。
居抜キングで売却活動を開始した結果、最終的に購入されたのは、すでに約10店舗のカフェを運営されている飲食企業様。
既存のカフェ内装や設備を評価していただき、
売却期間46日。
造作譲渡価格350万円
で居抜き売却が成立しました。
さらに、原状回復費として見込まれていた、
約650万円を削減。
解約期限まで余裕を残して、次のカフェ運営企業へ店舗を引き継ぐことができました。
今回は、名古屋市中区栄2丁目の55坪カフェをどのように居抜き売却したのか、また大型店舗や解約通知後の店舗売却で注意すべきポイントについて詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗の概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区栄2丁目
業種：カフェ
店舗面積：約55坪
所在階：飲食ビル3階
立地：御園座近く
営業期間：約2年
売却期間：46日
造作譲渡価格：350万円
譲渡先：約10店舗のカフェを運営する企業様
次店舗の業態：カフェ
原状回復費削減額：約650万円
解約通知：すでに貸主へ書面提出済み
退去までの期限：約3か月
※店舗名、ビル名、買主企業名、具体的な賃貸条件など、関係者を特定できる情報については一部非公開としています。
今回の案件では、
55坪・3階という売却上の難しさ
と、
原状回復費650万円・残り3か月という時間的な制約
がありました。
そのため、単純に高額売却だけを追求するのではなく、
期限内に確実性の高い買主と成約すること
を重視して売却活動を進めました。
栄2丁目・御園座近くという立地
今回の店舗があったのは、名古屋市中区栄2丁目です。
御園座にも近く、伏見駅や栄方面からアクセスしやすいエリアです。
周辺にはオフィス、ホテル、商業施設、飲食店などがあり、平日の会社員需要だけでなく、観劇や買い物などで訪れる方による飲食需要も期待できます。
立地としては十分検討できるエリアでした。
ただし、今回の店舗は1階路面店ではありません。
飲食ビルの3階
でした。
店舗売却において、この「3階」という条件が一つの課題になりました。
御園座近くでも3階は人目につきにくい
飲食店は、同じ場所にあっても何階にあるかによって集客条件が変わります。
1階路面店であれば、通行人が店の外観や看板、商品を直接見ることができます。
そのため、
「たまたま通りかかって入店する」
という集客を期待できます。
一方、ビル3階の店舗では、地上から店舗内部を見ることはできません。
大きな看板がなかったり、ビル入口の案内が分かりにくかったりすると、
その場所にカフェがあること自体に気付かれにくい
という問題があります。
今回の店舗も御園座近くという立地自体は悪くありませんでしたが、
「このエリアの3階で55坪のカフェを運営する」
という条件まで含めると、検討できる買主は限られてきます。
現在ではGoogleマップやInstagram、TikTokなどを見て目的来店するお客様も多いため、上層階店舗でも十分営業することは可能です。
しかし、1階路面店と比較すれば、
SNS・口コミ・ブランド力などによる集客力がより重要になる
と考えられます。
55坪という大型店舗も売却のハードルに
今回の店舗は約55坪。
カフェとしては比較的大型です。
広い店舗は、
多くの客席を確保できる
大型の厨房を作れる
ゆったりした空間を演出できる
などのメリットがあります。
しかし居抜き売却という観点では、
広いことが必ずしもプラスになるとは限りません。
店舗面積が大きくなれば、
・賃料総額
・保証金
・人件費
・光熱費
・内装費
・清掃費
・運転資金
なども増加しやすくなります。
55坪のカフェを経営するには、それに見合った売上を作らなければなりません。
そのため、個人で初めてカフェを開業したい方にとっては、かなり大きな店舗です。
今はコンパクトな飲食店舗を希望する方も多い
近年、独立開業者を中心に、
10坪から20坪台程度の比較的コンパクトな店舗
を希望する方も多くなっています。
理由は明確です。
店舗が小さければ、
・賃料を抑えやすい
・人件費を抑えやすい
・少人数で運営しやすい
・光熱費を抑えやすい
・内装工事費を抑えやすい
といったメリットがあります。
例えば12坪のカフェであれば、ご夫婦や少人数のスタッフでも運営できる可能性があります。
しかし55坪になると、ホールスタッフや厨房スタッフなど、一定の人員が必要になります。
そのため、店舗を探している方全体の中で、
55坪を検討できる人の割合は少なくなります。
今回の売却が小型店舗と比較して若干難航したのも、この店舗面積が一つの理由でした。
大きい店舗だから高く売れるとは限らない
居抜き売却で非常によくある誤解が、
「店舗が広いほど造作価格も高い」
という考え方です。
しかし、実際にはそうとは限りません。
55坪の店舗が350万円で売却される一方、
10坪台の店舗が400万円、500万円以上で売却されることもあります。
居抜き価格は、
坪数ではなく需要と供給
によって大きく変わります。
例えば、
1階
駅徒歩2分
15坪
家賃が抑えめ
設備が充実
という店舗であれば、個人から法人まで幅広い出店者が検討できます。
しかし、
3階
55坪
大型店舗
となると、検討できる事業者が限られます。
そのため今回も、55坪という面積そのものではなく、
既存カフェをどれだけ活用できるか
という点を評価してもらえる買主を探す必要がありました。
カフェからカフェへの居抜き売却
今回の成約で非常に大きかったのが、
次の買主もカフェ運営企業だった
という点です。
前店舗はカフェ。
そして次もカフェです。
これは居抜き売却では非常に相性の良い組み合わせです。
既存の、
・カウンター
・厨房設備
・給排水
・空調設備
・照明
・客席
・内装
・バックヤード
などを、そのまま、あるいは一部改装して使用できる可能性があります。
例えば今回の店舗を焼肉店が購入した場合には、焼肉用のロースター、ガス、ダクトなどの追加工事が必要になります。
既存のカフェ内装も大きく変更する可能性があります。
しかし、
カフェ→カフェ
であれば、設備転用率が高くなります。
そのため買主側にとって、居抜き店舗を取得するメリットが大きくなります。
買主は約10店舗のカフェを運営する企業様
今回の店舗を最終的に購入されたのは、
約10店舗のカフェを運営されている企業様
でした。
55坪という大型店舗は、個人の新規独立者にはハードルが高い場合があります。
一方、すでに複数店舗を運営している企業であれば、
店舗運営のノウハウ
スタッフ採用
仕入れ
店舗管理
ブランド運営
などの経験があります。
大型店舗でも事業計画を立てやすくなります。
また既存のカフェ設備を利用できれば、スケルトン状態から一から店舗を作るより、出店コストを抑えられる可能性があります。
今回の店舗と買主企業との相性は非常に良いものでした。
営業2年で内装や設備も比較的新しい
今回の店舗は営業期間約2年。
比較的新しい店舗でした。
55坪のカフェを一から作る場合、内装工事や空調、厨房設備、電気設備などにかなり大きな費用がかかる可能性があります。
それを営業2年で全部解体してしまうのは非常にもったいないことです。
売主様にとっては、
もう使わない店舗
ですが、
次のカフェ事業者にとっては、
まだ十分利用できる店舗設備
です。
居抜き売却では、この両者のニーズを結びつけることが重要です。
今回も、設備や内装が比較的新しかったことが買主企業から評価されました。
最大の問題は「すでに解約通知を出していた」こと
今回の案件で最も重要だったのが、
売主様がすでに貸主へ解約通知を提出していた
という点です。
店舗の賃貸借契約では、
「退去の3か月前までに書面で解約通知を行う」
「6か月前までに通知する」
など、解約予告期間が定められていることがあります。
今回の店舗では、すでに書面で解約通知を提出済み。
つまり、
退去日が確定していました。
売却活動に使える期間は、
約3か月。
この期限までに、
買主探し
↓
内覧
↓
造作条件の交渉
↓
貸主への申込み
↓
入居審査
↓
新しい賃貸借契約
↓
造作譲渡
まで完了させる必要がありました。
売れなければ原状回復費650万円
そして今回、期限までに居抜き売却できなかった場合に問題となるのが、
原状回復費約650万円
でした。
55坪という大型店舗。
さらに飲食ビルの3階です。
原状回復工事では、
・カウンター解体
・厨房設備撤去
・客席造作撤去
・壁、天井、床の解体
・空調関連工事
・給排水処理
・電気設備処理
・大量の廃材処分
などが必要になる可能性があります。
そして解体した資材は、
3階から1階へ搬出
しなければなりません。
大型店舗だけに廃材量も多くなります。
エレベーターや共用部分の養生、搬出人員、廃棄物処分費なども加わり、
約650万円
という高額な原状回復費が見込まれていました。
解約通知後の居抜き売却は「時間との勝負」
居抜き売却では、買主が見つかっただけでは成立しません。
買主が、
「350万円で買います」
と言ってくれたとしても、貸主の入居審査に通らなければ店舗を引き継ぐことはできません。
また法人の場合には、契約条件や工事内容などについて確認に時間がかかることもあります。
そのため、
退去期限まで残り3か月
というのは、決して長い期間ではありません。
もし買主探しに2か月半かかれば、その後の契約手続きを完了できない可能性があります。
そうなると、
「買いたい人はいるのに、時間がないため原状回復する」
という最悪のケースも考えられます。
今回の案件では、売却価格だけではなく、
スピード
が非常に重要でした。
46日で買主が決定
居抜キングで店舗の現地確認を行った後、
立地
店舗面積
階数
内装状態
厨房設備
賃貸条件
残りの売却期間
などを確認し、売却活動を開始しました。
55坪という店舗面積から、小型店舗ほど簡単に買主が決まる案件ではありませんでした。
それでも、カフェとして既存設備を活用できる企業を中心に情報を案内。
最終的に約10店舗のカフェを運営する企業様との話が具体化しました。
そして、
売却活動開始から46日で買主が決定。
解約期限まで十分な期間を残して、賃貸借契約や造作譲渡の手続きを進めることができました。
最終的な造作譲渡価格は350万円
今回の造作譲渡価格は、
350万円
です。
55坪という面積だけを見ると、
「もっと高く売れないの？」
と思われるかもしれません。
しかし居抜き価格は、
店舗の広さ＝価格
ではありません。
今回の店舗には、
3階
55坪
大型店舗
という売却上のハードルがありました。
さらに、すでに解約通知済みで売却期限が決まっています。
そのため、
「少しでも高く買う人が現れるまで半年待つ」
という選択肢はありません。
期限までに確実に契約できる買主を見つける必要があります。
その中で350万円という価格で条件がまとまりました。
350万円より「650万円を払わずに済んだ」ことも重要
今回の取引を見る際、
「55坪で350万円」
という数字だけを見てはいけません。
売主様にとって非常に大きかったのは、
約650万円の原状回復費を回避できた
ことです。
もし居抜き売却できなければ、
650万円を支払って店舗を解体する可能性がありました。
しかし今回は、
350万円で店舗を売却。
さらに、
650万円の原状回復費を削減。
単純比較すると、
350万円＋650万円＝最大約1,000万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん実際の手取り額は、仲介費用、残存リース、契約条件、その他の費用によって異なります。
それでも、
650万円を払って解体する
のと、
350万円で売却して650万円の支出を回避する
のでは、大きな違いがあります。
「造作を高く売る」だけが居抜き売却ではない
居抜き売却というと、
「造作を500万円、1,000万円で売る」
という部分だけに注目されることがあります。
しかし実務では、
原状回復費を払わないために居抜き売却する
という案件も非常に重要です。
特に、
40坪
50坪
100坪
といった大型店舗では、原状回復費が数百万円から場合によっては1,000万円以上になることもあります。
その場合、
造作譲渡価格が多少低くても、
原状回復費を回避できること自体に大きな価値
があります。
今回の店舗も、まさにそのケースでした。
解約通知を出す前に相談できればさらに有利
今回は結果として46日で買主が決まり、原状回復費650万円を回避することができました。
しかし、すべての大型店舗がこの期間で売却できるとは限りません。
55坪の店舗の場合、買主候補は小型店舗より限定されます。
もし今回、
解約通知を提出する前にご相談いただき、
半年程度の売却期間を確保できていれば、
さらに幅広い買主候補へ提案できた可能性もあります。
そのため居抜キングでは、
店舗売却を考え始めたら、解約通知を出す前に相談すること
をおすすめしています。
解約通知を提出すると、原則として退去までのカウントダウンが始まります。
期限が決まれば、売主側の交渉力も弱くなる可能性があります。
大型店舗こそ早めの売却活動を
今回のような55坪の店舗では、
「閉店1か月前に買主を探せばいい」
という考えは危険です。
大型店舗は、
・検討できる事業者が少ない
・社内決裁に時間がかかる
・貸主審査に時間がかかる
・改装計画に時間がかかる
などの理由から、成約まで時間が必要になる場合があります。
今回の買主様も約10店舗を運営する企業でした。
法人の場合、店舗を見てその場ですぐ契約するわけではありません。
売上予測、賃料、改装費、周辺市場などを確認したうえで出店判断を行います。
そのため大型店舗ほど、
余裕を持った売却期間
が重要です。
カフェからカフェへつなげたことが成功要因
今回の売却が成立した大きな理由の一つは、
既存店舗を高く評価できる買主を見つけたこと
です。
55坪のカフェを、まったく違う業態へ販売しようとすれば、既存内装の価値は低くなります。
一方、約10店舗のカフェを運営する企業であれば、
既存厨房
カウンター
客席
内装
空調
などを活用できます。
つまり、
売主にとって不要なカフェが、買主にとっては新しいカフェを出店するための資産になる
ということです。
居抜き売却で高く、そして早く売却するためには、
その店舗の価値を最も理解できる買主へ届けること
が非常に重要です。
名古屋市中区栄2丁目で大型カフェを売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区栄2丁目のカフェでは、
営業期間：約2年
店舗面積：約55坪
飲食ビル3階
御園座近く
解約通知提出済み・退去まで約3か月
という条件で、居抜き売却を行いました。
その結果、
売却期間46日
造作譲渡価格350万円
約10店舗のカフェを運営する企業様への売却成立
カフェからカフェへ引き継ぎ
そして、
原状回復費約650万円削減
という結果となりました。
今回の店舗は立地自体は悪くありませんでしたが、
3階で人目につきにくい
55坪と大きい
という理由から、売却は小型店舗ほど簡単ではありませんでした。
それでも、既存カフェを評価していただける適切な企業とのマッチングに成功し、解約期限までに売却することができました。
そして何より大きかったのが、
約650万円の原状回復工事を回避できたこと
です。
店舗売却では、
「いくらで売れたか」
だけを見るのではなく、
売却価格＋削減できる原状回復費＋削減できる空家賃
まで含めて判断することが大切です。
名古屋市中区栄2丁目をはじめ、伏見、錦、丸の内、大須、新栄、金山、名駅などで、
・カフェ
・喫茶店
・レストラン
・居酒屋
・大型飲食店
・その他店舗
の閉店・居抜き売却を検討されている方は、原状回復工事を発注する前に居抜キングへご相談ください。
「50坪以上の大型店舗を売却したい」
「すでに解約通知を提出してしまった」
「退去期限まで3か月しかない」
「原状回復費が500万円以上かかる」
「3階の店舗でも居抜きで売れる？」
「できるだけ早く買主を見つけたい」
このようなご相談にも対応しています。
特に今回のように、すでに解約通知を提出している場合には、
残された時間がそのまま売却できる可能性に影響します。
大型店舗は買主探しに時間がかかることがあります。
高額な原状回復工事を行う前に、その店舗を必要としている次の事業者がいないか、できるだけ早く確認することが重要です。
650万円を払って55坪のカフェを解体する前に、350万円で次のカフェ運営企業へ引き継ぐ。
今回の事例は、居抜き売却が単なる造作売買ではなく、
高額な撤退コストを回避するための重要な経営戦略
でもあることが分かるケースとなりました。
名古屋市でカフェ・飲食店・店舗の売却、居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
