名古屋市昭和区御器所通2丁目で営業されていた焼肉店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、御器所駅から近いマンション1階・約20坪の焼肉店です。
営業期間は約6年。
焼肉店として営業を続けてこられましたが、閉店に伴い、内装や設備をすべて撤去してスケルトン状態へ戻すのではなく、現在の焼肉設備を活かして次の事業者へ店舗を引き継ぐことができないかということで、店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」へご相談いただきました。
今回の店舗には、焼肉店にとって非常に重要な設備である床引きタイプの無煙ロースターが10台設置されていました。
焼肉店をスケルトン物件から新規開業する場合、無煙ロースター本体だけでなく、各テーブルから煙を排出するためのダクト設備、給排気設備、ガス設備、電気設備などにも大きな費用がかかります。
そのため、既存の焼肉設備をそのまま活用できる店舗には大きな価値があります。
今回、最終的に店舗を購入されたのは、焼肉店で長年修行され、独立開業を希望されていた方でした。
つまり、
焼肉店から焼肉店への居抜き売却
です。
買主様にとっては、長年身につけてきた焼肉店運営の経験を活かしながら、初期投資を抑えて独立できる店舗。
売主様にとっては、高額な原状回復費を支払って焼肉設備を撤去することなく、その設備を必要としている次の経営者へ引き継ぐことができる取引となりました。
結果として、
売却期間22日。
造作譲渡価格480万円。
さらに通常退去の場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約200万円を削減。
短期間かつ高額での居抜き売却に成功しました。
今回は、名古屋市昭和区御器所通2丁目の焼肉店を、なぜ22日という短期間で480万円で売却できたのか、詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗の概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市昭和区御器所通2丁目
業種：焼肉店
店舗面積：約20坪
所在階：マンション1階
最寄駅：御器所駅近く
営業期間：約6年
売却期間：22日
造作譲渡価格：480万円
譲渡先：焼肉店で長年修行された新規独立開業希望者
主な設備：床引き無煙ロースター10台
原状回復費削減額：約200万円
※店舗名、建物名、買主様の個人情報、具体的な契約条件等については、売主様・買主様および関係者への配慮から一部非公開としています。
今回の店舗が高く評価されたポイントは、一つではありません。
御器所駅近くという立地
マンション1階
約20坪という使いやすい店舗規模
床引き無煙ロースター10台
そして、
焼肉店から焼肉店への譲渡
という複数の好条件が重なりました。
御器所は焼肉店の競争が活発なエリア
今回の店舗があったのは、名古屋市昭和区御器所通2丁目です。
御器所駅は地下鉄鶴舞線と桜通線の2路線が利用でき、名古屋市中心部へのアクセスにも優れています。
周辺には住宅、マンション、オフィス、学校などがあり、平日・休日を問わず幅広い飲食需要を期待できるエリアです。
また、御器所周辺には焼肉店も多く、
焼肉店の競争が活発なエリア
でもあります。
競合店が多いということは、店舗経営者にとって競争が激しいという側面があります。
しかし居抜き売却という観点から見ると、
焼肉店を出店したい事業者が検討しやすい地域
でもあります。
焼肉店がまったくない地域より、
「この地域には焼肉を利用するお客様がいる」
と判断できる地域の方が、新規出店候補として検討される場合があります。
今回も御器所駅近くという立地と焼肉店舗としての設備が評価され、早期の問い合わせにつながりました。
マンション1階という店舗条件も高評価
今回の店舗は、マンションの1階部分に入居していました。
飲食店の居抜き売却では、
1階であること
は大きなメリットになる場合があります。
特に焼肉店の場合、
・店舗を見つけてもらいやすい
・お客様が入店しやすい
・食材や備品の搬入がしやすい
・厨房機器の搬入・交換がしやすい
・看板による認知を取りやすい
といった利点があります。
ビルの上層階と比較すると、1階は入店までの心理的ハードルも低くなります。
また、独立して初めて店舗を経営する方にとっても、
駅近＋1階
という条件は大きな安心材料になります。
今回の買主様も、店舗の立地や設備だけではなく、1階という使いやすさを含めて店舗を評価されました。
20坪は焼肉店として使いやすいサイズ
今回の店舗面積は約20坪です。
焼肉店としては比較的コンパクトな店舗です。
しかし、居抜き売却では、
大きい店舗ほど高く売れるとは限りません。
むしろ20坪前後の店舗は、個人の独立開業者や小規模法人でも検討しやすく、買主候補が広がる場合があります。
大型焼肉店の場合、
・毎月の賃料が高い
・保証金が大きくなる
・スタッフ数が必要
・光熱費が大きい
・設備投資額も増える
などの問題があります。
そのため、初めて独立する方にとって50坪、100坪の焼肉店は簡単に検討できる規模ではありません。
一方、20坪程度であれば、席数を確保しつつも少人数で運営しやすく、固定費も比較的コントロールしやすくなります。
今回の買主様も焼肉店で長年経験を積んだ方でしたが、初めて自分の店舗を持つにあたり、
20坪という店舗規模が事業計画に合っていた
ことが大きなポイントになりました。
床引き無煙ロースター10台が大きな価値に
今回の店舗で非常に大きな評価ポイントになったのが、
床引きタイプの無煙ロースター10台
です。
焼肉店を新規開業する場合、一般的な飲食店にはない設備が必要になります。
各テーブルで肉を焼くため、大量の煙、油、臭いが発生します。
そのため店舗には、
・無煙ロースター
・排気ダクト
・給気設備
・ガス配管
・電気設備
・防火対策
などを整備する必要があります。
特に床引きタイプの場合、床下を利用して排気設備を施工しているケースがあり、スケルトン物件から新しく作ろうとすると大掛かりな工事になることがあります。
今回の店舗にはすでに10台の無煙ロースターが設置され、焼肉店として営業していた実績がありました。
次の買主様も焼肉店を開業するため、
既存設備を利用できることによって、新規開業費用を大きく抑えられる可能性がありました。
これが480万円という居抜き価格を支える大きな要素となりました。
焼肉店から焼肉店への譲渡は相性が良い
居抜き売却では、
次の買主が何の業態をするか
が非常に重要です。
例えば今回の店舗を、カフェや物販店を開業する方が購入するのであれば、10台の無煙ロースターは必要ありません。
買主から見れば、
「価値ある設備」
ではなく、
「撤去しなければならない設備」
になる可能性があります。
しかし今回の買主様は、
焼肉店で長年修行し、自分の焼肉店を開業したい方。
売主様の店舗にあるロースターや焼肉設備を、そのまま活かせる可能性があります。
そのため買主様にとって、店舗全体の価値が非常に高くなりました。
同じ店舗でも、
カフェを開業する人が見る価格
と、
焼肉店を開業する人が見る価格
は異なります。
居抜き店舗を高く売却するためには、その店舗の設備を最も必要としている買主へ情報を届けることが重要です。
長年修行した方の独立開業店舗として引き継ぎ
今回の買主様は、これまで焼肉店で長年経験を積まれてきた方でした。
飲食店で長く修行をした後、
「いつか自分の店を持ちたい」
と考える方は少なくありません。
しかし独立開業する際に大きな問題になるのが、開業資金です。
特に焼肉店の場合、普通の飲食店と比べて設備投資が大きくなる傾向があります。
スケルトン店舗を借りて、
内装工事
厨房工事
無煙ロースター設置
排気ダクト工事
空調工事
ガス工事
電気工事
給排水工事
看板工事
まで行えば、かなりの資金が必要になります。
その点、今回の店舗はすでに焼肉店として営業していた店舗です。
設備を利用できる部分が多ければ、
開業資金を抑えながら、自分の焼肉店を持つことができる
というメリットがあります。
今回の居抜き売却は、売主様の閉店店舗を単に売却するだけではなく、次の方の独立開業につながる取引となりました。
営業6年でも480万円で売却
今回の店舗は営業約6年。
新築同然の店舗ではありません。
しかし480万円で売却することができました。
居抜き売却価格は、営業年数だけで決まるものではありません。
もちろん厨房設備やロースターの状態、年式などは重要です。
しかし、
御器所駅近く
1階
約20坪
床引き無煙ロースター10台
次の買主も焼肉店
という条件が揃うことで、営業6年でも高額な評価につながりました。
売主様自身が、
「6年も使った設備だから価値がないだろう」
と判断してしまうのは非常にもったいないケースがあります。
設備単体で中古買取に出した場合にはそれほど高値にならなくても、
焼肉店として営業できる店舗一式
として売却することで価値が高くなることがあります。
原状回復費約200万円を削減
もし今回、居抜きで次の借主へ引き継ぐことができなかった場合、賃貸借契約の条件に従い、店舗を原状回復する必要がありました。
見込まれていた原状回復費は、
約200万円。
焼肉店の原状回復では、
・無煙ロースター撤去
・排気設備撤去
・厨房機器撤去
・客席造作撤去
・内装解体
・配管、配線処理
・廃材処分
などが必要になる場合があります。
床引きタイプのロースター設備についても、契約条件によっては床下設備まで撤去が必要になる可能性があります。
つまり売主様から見ると、
価値のある10台のロースターにお金をかけて撤去する
ことになってしまいます。
今回は焼肉設備を必要としている次の買主が見つかったため、それらを撤去せず引き継ぐことができました。
結果として、
原状回復費約200万円を削減。
売主様の閉店時の負担を大きく抑えることができました。
480万円で売却＋200万円の原状回復費削減
今回の居抜き売却では、
造作譲渡価格480万円
で成約しました。
さらに、
原状回復費約200万円を削減。
単純比較すると、
480万円＋200万円＝最大約680万円
の経済的な差につながる可能性があります。
もちろん、実際の手取り額については仲介費用、リース残債、契約条件、その他の支出などによって異なります。
しかし、
200万円を支払って焼肉設備を撤去する場合と、
480万円で店舗を売却して、さらに200万円の撤去費を削減する場合では、
大きな違いがあります。
居抜き売却では、
「いくらで売れるか」だけでなく「いくら払わずに済むか」
を一緒に考えることが重要です。
22日という短期間で売却できた理由
今回の売却期間は、
22日。
比較的短期間で買主様が決まりました。
ただし、すべての焼肉店が20日前後で売却できるわけではありません。
今回の店舗には、
御器所駅近く
マンション1階
約20坪
焼肉店として使いやすい店舗規模
床引き無煙ロースター10台
既存の排気設備
焼肉店で独立したい買主
という複数の条件が揃っていました。
特に、
焼肉店を売りたい人と、焼肉店を開きたい人
がマッチングできたことが非常に大きかったといえます。
御器所の焼肉激戦区では設備だけで成功するわけではない
御器所周辺には焼肉店も複数あり、競争があるエリアです。
そのため、良い居抜き店舗を取得できたからといって、必ず店舗経営が成功するとは限りません。
特に焼肉業態では、
・肉の仕入れ
・品質
・メニュー構成
・価格
・接客
・店舗の雰囲気
・Googleマップ対策
・SNS
・リピート客の獲得
など、店舗運営の総合力が必要です。
今回の買主様は焼肉店で長年経験を積んでいたため、既存設備だけでなく、
これまで培った調理・店舗運営の経験を活かして独立できる
という点でも、店舗との相性が良い買主様でした。
原状回復する前に焼肉店舗としての価値を確認
焼肉店を閉店するとき、
「ロースターも古いし全部撤去しよう」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし、その設備を必要としている別の焼肉店が見つかれば、価値のある設備として売却できる可能性があります。
特に、
・駅近
・1階
・15坪から25坪程度
・ロースター設置済み
・排気設備あり
・店舗状態が良い
といった店舗は、独立希望者や焼肉企業から検討される可能性があります。
一度原状回復工事を行って設備を撤去してしまえば、その後に居抜き売却することはできません。
閉店が決まった時点ではなく、
閉店を考え始めた段階
で売却可能性を確認することをおすすめします。
名古屋市昭和区御器所で焼肉店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市昭和区御器所通2丁目の焼肉店では、
営業期間：約6年
店舗面積：約20坪
マンション1階
御器所駅近く
床引き無煙ロースター10台
という店舗について、居抜き売却を行いました。
その結果、
売却期間22日
造作譲渡価格480万円
焼肉店で長年修行した新規独立開業希望者への売却成立
さらに、
原状回復費約200万円削減
という結果となりました。
今回の高額・短期売却につながった大きな理由は、
御器所駅近くという立地
1階という使いやすさ
20坪という独立開業にも適した店舗規模
床引き無煙ロースター10台
そして、
焼肉店から焼肉店への譲渡
です。
居抜き店舗の価格は、店舗面積だけで決まるものではありません。
その店舗の立地、賃料、階数、設備、業態、買主需要などを総合的に判断する必要があります。
特に焼肉店の場合、無煙ロースターや排気設備を一から施工すると大きな費用が必要になるため、既存設備をそのまま利用できる店舗には高い価値が生まれる場合があります。
名古屋市昭和区御器所をはじめ、桜山、荒畑、川名、八事、鶴舞、金山、栄などで、
・焼肉店
・居酒屋
・焼き鳥店
・ラーメン店
・中華料理店
・カフェ
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を発注する前に一度居抜き売却をご検討ください。
「焼肉店をそのまま次の方へ売却したい」
「無煙ロースターに価値があるのか知りたい」
「営業年数が長くても売れる？」
「原状回復費を抑えたい」
「駅近の店舗をできるだけ高く売りたい」
「閉店まで時間がないので早く買主を探したい」
このようなご相談にも対応しています。
お金をかけて10台のロースターを撤去する前に、その設備を必要としている次の焼肉店を探す。
それが居抜き売却です。
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