名古屋市中区錦2丁目で営業していた海鮮居酒屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、約48坪の大型飲食店。
ビルの4階にあり、約7年間にわたり大手飲食チェーンが海鮮居酒屋として営業していた店舗です。
そして今回の居抜き売却で特に特徴的だったのが、
「大手飲食チェーンが使用していた店舗を、別の大手飲食チェーンが居抜きで購入した」
という点です。
居抜き物件というと、
「独立する個人の方が、開業費用を抑えるために購入するもの」
というイメージを持たれる方もいるかもしれません。
しかし、実際には大手飲食企業も積極的に居抜き物件を探しています。
今回の買主様も複数の飲食店を展開する大手飲食チェーン。
既存の海鮮居酒屋を居抜きで取得し、店舗を改装したうえで焼肉店を開業する計画となりました。
最終的な売却条件は、
売却期間45日。
造作譲渡価格380万円。
さらに、通常どおりスケルトン状態へ戻して退去した場合に発生すると見込まれていた、
原状回復費約550万円も削減。
約48坪という大型店舗でしたが、造作譲渡価格は380万円。
これは、
「店舗面積が大きければ、居抜き価格も高くなる」
という単純なものではないことを示す事例でもあります。
今回は、名古屋市中区錦2丁目の大型海鮮居酒屋をどのように居抜き売却したのか、また、大型店舗の居抜き価格を考えるうえで重要なポイントについて詳しくご紹介します。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗の概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区錦2丁目
業種：海鮮居酒屋
店舗面積：約48坪
所在階：ビル4階
営業期間：約7年
売主：大手飲食チェーン
買主：別の大手飲食チェーン
売却期間：45日
造作譲渡価格：380万円
原状回復費削減額：約550万円
買主様の出店予定業態：焼肉店
※企業名、店舗名、ビル名、具体的な賃貸条件など、関係者を特定できる情報については非公開としています。
今回の事例を見ると、
「48坪もあるのに、売却価格が380万円なの？」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、居抜き売却価格は店舗面積だけでは決まりません。
立地、賃料、店舗の階数、内装の状態、厨房設備、空調、ダクト、既存設備を次の業態でどこまで利用できるか、そしてその店舗に出店したい事業者がどれだけいるかなど、さまざまな条件によって価格が決まります。
今回の事例は、まさにそのことがよく分かるケースでした。
名古屋市中区錦2丁目という好立地
今回の店舗があったのは、名古屋市中区錦2丁目です。
錦と聞くと、夜の繁華街として知られる錦3丁目をイメージする方も多いかもしれません。
一方、錦2丁目は伏見エリアにも近く、オフィスビル、ホテル、飲食店などが多いエリアです。
平日のビジネス需要や宴会需要などが期待でき、飲食店を出店する場所として魅力のあるエリアの一つです。
今回の店舗も、立地そのものについては買主企業から高く評価されました。
居抜き店舗の売却では、
「その場所へ出店したい企業がいるか」
という点が非常に重要です。
どれだけ豪華な内装が残っていても、立地や賃料条件が合わなければ、購入希望者を見つけるのは簡単ではありません。
反対に、内装や設備が多少古くても、出店需要の高い立地であれば、購入希望者が現れる可能性があります。
今回も、
錦2丁目という立地
が大きな評価ポイントとなりました。
約48坪の大型海鮮居酒屋
今回の店舗は約48坪。
飲食店としては比較的大きな店舗です。
海鮮居酒屋として営業していたため、
・大型厨房
・冷蔵設備
・冷凍設備
・製氷機
・シンク
・作業台
・食器洗浄機
・排気ダクト
・空調設備
・カウンター
・テーブル席
・個室造作
・照明
・看板設備
など、さまざまな設備や造作が設置されていました。
48坪の店舗をスケルトン状態から一から作れば、相当な内装工事費が必要になる可能性があります。
そのため、
「これだけ大きな店舗なら、居抜きでもかなり高く売れるのでは？」
と考えてしまいがちです。
しかし、必ずしもそうではありません。
「面積が大きい＝居抜き価格が高い」ではない
居抜き売却では、店舗面積と売却価格は単純に比例しません。
例えば、10坪の店舗が600万円で売れる一方で、50坪近い店舗が300万円台になることもあります。
重要なのは坪数ではなく、
「次の買主にとって、どれだけ価値があるか」
です。
大型店舗の場合、まず賃料総額が高くなりやすいという問題があります。
10坪から15坪程度の店舗であれば、個人経営者や初めて独立する方でも検討できる可能性があります。
しかし50坪近い店舗になると、
・毎月の賃料
・保証金
・人件費
・光熱費
・店舗運営費
なども大きくなります。
そのため、購入できる事業者が限られます。
結果として、
店舗が広くなるほど、買主候補が少なくなる場合もある
のです。
業態が変われば既存造作の評価も変わる
今回の店舗は海鮮居酒屋でした。
しかし購入された大手飲食チェーンが予定している業態は、
焼肉店。
同じ飲食店ではありますが、必要な店舗設備は異なります。
海鮮居酒屋で使用していた設備の一部はそのまま利用できますが、焼肉店を営業するためにはロースター、排気ダクト、給排気設備などを追加する必要があります。
内装についても、ブランドイメージに合わせて変更する部分があります。
つまり買主企業からすると、
「48坪分の造作をすべてそのまま使える」
わけではありません。
既存設備を利用できる部分と、
撤去・変更しなければならない部分があります。
このため、居抜き価格は、
前の店舗にいくら工事費をかけたか
だけでは決まりません。
次の買主が、
どれだけ既存設備を利用できるのか
によって評価が変わります。
1,000万円かけた内装が1,000万円で売れるわけではない
居抜き売却の査定でよくあるご質問が、
「内装工事に2,000万円かけたのですが、どのくらいで売れますか？」
というものです。
しかし、店舗にかけた工事費と居抜き売却価格は別物です。
例えば、
2,000万円かけて作った店舗であっても、
次の買主がその内装をほとんど使用しないのであれば、価値は低くなります。
反対に、それほど高額な工事をしていなくても、
立地が良く、
家賃条件も良く、
そのまま営業できる設備が整っていれば、
高額で売却できるケースがあります。
居抜き価格を考える場合は、
過去にいくらお金を使ったかではなく、今の市場でどれだけ需要があるか
を見る必要があります。
今回の48坪・380万円という成約価格も、そのような市場評価の結果です。
大手飲食チェーンも居抜き物件を探している
今回の成約で重要なのが、
買主も大手飲食チェーンだった
ということです。
居抜き物件は、資金の少ない個人事業主だけが探しているわけではありません。
全国や複数地域で店舗を展開する企業も、居抜き物件を積極的に検討します。
理由は非常にシンプルです。
スケルトン状態から店舗を作るより、
居抜き物件を利用した方が、出店コストと出店期間を圧縮できる可能性があるからです。
大手企業であっても、出店には投資回収を考えます。
例えば、
スケルトン物件を取得して、
設計
↓
内装工事
↓
厨房工事
↓
空調工事
↓
電気工事
↓
給排水工事
↓
消防工事
↓
看板工事
と進めれば、多額の費用と時間が必要になります。
既存設備を利用できる居抜き店舗なら、その一部を削減できます。
1店舗あたりの投資額を抑えられれば、企業全体として新規出店を増やしやすくなります。
そのため、
「大手だからスケルトン物件を好む」
とは限りません。
大手だからこそ、投資効率を考えて居抜き店舗を活用することもあります。
大手飲食チェーンから大手飲食チェーンへ
今回の売主様も大手飲食チェーンです。
つまり、
大手飲食チェーンが撤退する店舗を、別の大手飲食チェーンが購入する
という取引でした。
これは店舗不動産の世界では決して珍しいものではありません。
前の企業にとって採算が合わなかった店舗でも、別の企業にとっては魅力的な出店場所になることがあります。
ブランド力、商品、客単価、原価率、店舗オペレーション、人件費、集客力などが違えば、同じ場所でも収益性は変わります。
そのため、
「大手チェーンが撤退した物件だから悪い場所」
とは一概には言えません。
今回も買主企業は独自の出店判断を行い、焼肉店として十分に事業性があると判断しました。
スケルトン返しを避ける目的の居抜き売却
今回、売主企業にとって非常に大きな問題だったのが、
原状回復費です。
店舗は約48坪。
海鮮居酒屋として7年間営業していました。
賃貸借契約に従って通常退去する場合には、内装や厨房設備などを撤去し、スケルトン状態まで戻す必要がありました。
その原状回復工事費として見込まれていたのが、
約550万円。
閉店する店舗に550万円もの費用をかけて解体することは、企業にとっても大きな負担です。
特にすでに撤退が決まっている店舗に対しては、
「これ以上できるだけコストをかけたくない」
というのが経営上の本音ではないでしょうか。
そこで今回の売却では、
造作を高く売ることだけではなく、スケルトン返しを回避すること
も大きな目的となりました。
ビル4階だから搬出費も高額に
今回の店舗はビル4階です。
原状回復工事を行う場合、48坪分の内装を解体するだけでは終わりません。
解体した造作物や厨房設備を、4階から1階まで運び出す必要があります。
例えば、
・厨房機器
・木材
・石こうボード
・金属
・ダクト
・カウンター
・テーブル
・椅子
・個室の間仕切り
・照明設備
などです。
大型店舗であるため、廃材の量も多くなります。
ビルの共用廊下やエレベーターには養生が必要で、他のテナントの営業に配慮しながら作業しなければならない場合もあります。
搬出回数が増えれば、その分だけ人件費や作業時間も増加します。
つまり今回の550万円という原状回復費は、
48坪の解体費＋4階からの搬出費＋廃材処分費
などが積み重なった結果です。
380万円で売却して550万円の支出も削減
最終的に今回の店舗は、
380万円
で別の大手飲食チェーンへ居抜き売却されました。
さらに、
約550万円の原状回復費を削減。
売主企業から見ると、単に380万円で店舗を売却しただけではありません。
もし買主が見つからなければ、
550万円を支払って解体
する予定だった店舗です。
それが、
380万円で売却
できました。
単純比較すると、
380万円＋550万円で、
最大約930万円分の経済的な差
につながる可能性があります。
もちろん、実際には仲介費用、リース残債、その他の契約費用などがありますので、そのまま930万円が利益になるわけではありません。
しかし撤退時のキャッシュフローを考えれば、非常に大きな違いです。
居抜き売却は「売却価格」だけを見てはいけない
今回の事例は、居抜き売却を考えるうえで非常に分かりやすいケースです。
48坪で380万円。
価格だけを見ると、
「意外と安い」
と感じる方もいるでしょう。
しかし、
550万円の原状回復工事を回避できた
という点まで含めると評価は変わります。
店舗売却では、
いくらで売れたか
だけで判断するべきではありません。
重要なのは、
売却代金
＋
削減できる原状回復費
＋
短期間で決まることによって削減できる空家賃
などを総合的に考えることです。
例えば500万円で売却できたとしても、買主が決まるまで半年かかり、その間に毎月100万円の家賃を支払っていたら、必ずしも良い売却とは言えません。
一方、多少価格を調整してでも早く売却できれば、トータルでは売主に有利になることもあります。
大型店舗ほど「早期売却」が重要
大型店舗ほど、売却には時間が必要になる場合があります。
理由は買主候補が少なくなるからです。
48坪の飲食店を借りられる事業者は、10坪の店舗と比べれば限られます。
さらに、
賃料
保証金
人件費
内装工事費
運転資金
なども大きくなるため、購入希望者側も慎重になります。
そのため大型店舗を売却する場合には、
退去期限ギリギリになってから募集を始めないこと
が非常に重要です。
解約通知を出してから残り1か月という状況では、買主探しから貸主審査、契約まで完了できない可能性があります。
売却できる可能性のある店舗でも、時間がなければ最終的にスケルトン工事をしなければならないことがあります。
海鮮居酒屋から焼肉店へ｜同業態でなくても売却できる
居抜き売却というと、
「同じ業態の人を探さなければ売れない」
と思われる方もいます。
今回の店舗は海鮮居酒屋でしたが、次の店舗は焼肉店です。
完全に同じ業態ではありません。
それでも売却は成立しました。
飲食店同士であれば、
厨房
給排水
空調
電気
ガス
客席
トイレ
など、共通して利用できる部分があります。
もちろん焼肉店へ変更するため、ロースターや排気設備など追加工事は必要になります。
それでもスケルトン状態からすべて新設するより、既存設備を利用した方が合理的と判断されるケースがあります。
つまり居抜き売却は、
同業種への売却だけに限定する必要はありません。
大手企業でも「壊す前に売る」という選択
今回の事例で特にお伝えしたいのは、
居抜き売却は個人経営者だけのものではない
ということです。
大手飲食チェーンであっても、
閉店する店舗について、
「高額な原状回復費を支払って壊すより、次の事業者へ引き継げないか」
と考えます。
今回の売主企業も、約550万円を支払って店舗を解体するのではなく、居抜き売却を選択しました。
結果として380万円での売却が成立。
撤退コストを大幅に圧縮することができました。
複数店舗を展開する企業の場合、年間に何店舗か撤退するケースもあります。
仮に1店舗あたり500万円の原状回復費が発生すれば、5店舗で2,500万円です。
その一部でも居抜きで譲渡できれば、企業全体として大きなコスト削減になります。
店舗売却価格は「坪数」だけで判断できない
今回の店舗は48坪で380万円でした。
別の案件では10坪程度の店舗が500万円、600万円以上で成約することもあります。
これは矛盾ではありません。
店舗の価値は、
・エリア
・駅からの距離
・賃料
・階数
・視認性
・坪数
・設備
・造作状態
・営業年数
・業態
・入居条件
・買主需要
・残りの売却期間
など、多くの要素で決まります。
そのため、
「うちは50坪あるから高く売れる」
「10坪しかないから安い」
という判断はできません。
重要なのは、
今、その店舗を必要としている買主がいくらまで払えるか
です。
居抜キングでは店舗の坪数だけではなく、立地、設備、周辺需要などを総合的に判断して販売価格をご提案します。
名古屋市中区錦2丁目で飲食店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区錦2丁目の海鮮居酒屋では、
営業期間：約7年
店舗面積：約48坪
ビル4階
売主：大手飲食チェーン
という店舗について居抜き売却を行いました。
その結果、
売却期間45日
造作譲渡価格380万円
別の大手飲食チェーンへの売却成立
次店舗は焼肉店を予定
そして、
原状回復費約550万円削減
という結果となりました。
48坪という大型店舗でも、居抜き価格が必ず高額になるわけではありません。
店舗面積だけではなく、立地、賃料、階数、造作状態、次の買主が設備をどこまで利用できるかなど、さまざまな条件によって価格は変わります。
また今回のように、大手企業同士で居抜き店舗を売買するケースもあります。
店舗を複数展開する企業だからこそ、
出店コストを抑えたい買主
と、
撤退時のスケルトン費用を抑えたい売主
双方に居抜きのメリットがあります。
名古屋市中区錦2丁目、錦3丁目、栄、伏見、丸の内、名駅、金山、大須、新栄などで、
海鮮居酒屋、居酒屋、焼肉店、焼き鳥店、ラーメン店、中華料理店、レストランなどの店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に一度居抜き売却をご検討ください。
「大型店なので買主が見つかるか心配」
「大手チェーンの撤退店舗を売却したい」
「原状回復費が500万円以上かかる」
「スケルトン返しを避けたい」
「閉店を社外へ知られずに売却したい」
「次のテナントへ店舗を引き継ぎたい」
このようなご相談にも対応しています。
閉店する店舗に高額な費用をかけて解体する前に、その店舗を必要としている次の事業者がいないか確認することが大切です。
店舗を壊して550万円を支払うのか。
それとも、
380万円で売却して、550万円の原状回復費も削減するのか。
今回の事例は、居抜き売却が単なる「中古設備の売却」ではなく、企業にとって有効な撤退戦略の一つであることを示しています。
名古屋市で飲食店・店舗の売却、居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜キング」へお気軽にご相談ください。
