名古屋で飲食店を経営していて、
「そろそろ店を閉めようと思っている」
「赤字が続いているので閉店したい」
「体力的に店を続けるのが難しくなってきた」
「別の事業へ集中したい」
「移転するので現在の店舗を退去したい」
「閉店すると、いくらくらい費用がかかるの？」
このように考えている飲食店オーナー様へ。
飲食店を閉店するとき、多くの方が最初に考えるのが、
厨房機器を処分する。
内装を解体する。
原状回復して店舗を返す。
という流れではないでしょうか。
しかし、その前に一度確認していただきたいことがあります。
それが、
「現在の店舗を居抜きで次の出店者へ引き継げないか？」
ということです。
飲食店には、
厨房。
冷蔵庫。
製氷機。
食器洗浄機。
フライヤー。
ガス設備。
ダクト。
空調。
カウンター。
テーブル。
椅子。
内装。
など、営業するために整えた設備が残っています。
現在のオーナー様にとって不要になる設備でも、これから飲食店を開業したい人にとっては価値があるかもしれません。
名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜キングが、飲食店を閉店するときに損をしないための進め方を解説します。
飲食店の閉店には意外とお金がかかる
飲食店は、
「営業をやめれば終わり」
ではありません。
賃貸店舗であれば、契約内容に応じて店舗を貸主へ返還する必要があります。
その過程で、
原状回復工事。
厨房設備撤去。
残置物処分。
看板撤去。
廃棄物処分。
退去までの家賃等。
などの負担が発生する場合があります。
さらに閉店時には、店舗の退去以外にも事業上必要となる各種手続きがあります。
つまり、
売上がなくなる一方で、閉店するための費用が必要になる
ということです。
だからこそ閉店を考え始めたら、できるだけ早い段階で、
「閉店するために何が必要で、どのくらいの負担が考えられるのか」
を整理することが重要です。
閉店費用で大きな負担になりやすい「原状回復」
飲食店の閉店で特に気になるのが原状回復です。
原状回復の範囲は、店舗の賃貸借契約や特約などによって異なります。
例えば契約上、
内装撤去。
厨房撤去。
設備撤去。
看板撤去。
スケルトン返却。
などが定められている場合があります。
飲食店は一般的な事務所などと比べても設備が多く、
厨房。
ダクト。
ガス。
給排水。
空調。
カウンター。
客席設備。
などが設置されています。
それらを撤去する必要があれば、相応の工事になる可能性があります。
だから閉店するときは、
「原状回復にいくらかかるのか」
を早い段階で確認しておくことが重要です。
「スケルトン返却」と書いてあったら全部壊すしかない？
賃貸借契約書に、
「退去時スケルトン返却」
などと記載されている場合があります。
この場合、契約内容を無視して勝手に設備を残して退去することはできません。
しかし、
「スケルトン返却と書いてある」
↓
「居抜きは絶対無理」
↓
「すぐ解体工事を発注する」
と、自分だけで判断するのも早い場合があります。
契約内容や貸主側の意向、次の借主候補などによっては、現在の造作を次の出店者へ引き継ぐことについて相談・調整できるケースもあります。
重要なのは、
契約を無視することではなく、契約を確認したうえで居抜きという選択肢がないか確認すること。
です。
閉店すると決めても厨房機器をすぐ処分しない
これは非常に重要です。
閉店を決めると、
「冷蔵庫を売ろう」
「製氷機を処分しよう」
「食器洗浄機を買取業者へ出そう」
と動きたくなるかもしれません。
しかし居抜き売却を考えるなら、
厨房機器を単体で売る前に、店舗全体として査定してください。
次の出店者から見れば、
冷蔵庫がある。
製氷機がある。
厨房が完成している。
ダクトがある。
空調がある。
客席がある。
という状態だからこそ、店舗に魅力を感じる可能性があります。
主要設備だけ先に売却してしまえば、
「そのまま使いやすい飲食店」
から、
「厨房設備を買い直さなければならない店舗」
へ変わってしまいます。
閉店前に知ってほしい「居抜き売却」
居抜き売却とは、現在の店舗内装や厨房設備などを残し、次の出店者へ引き継ぐ方法です。
賃貸店舗の場合、建物自体を売るのではなく、借主が所有する内装・厨房設備・家具などの造作を譲渡する形が中心となります。
例えば、
現在は居酒屋。
次の出店者も居酒屋。
というケースだけではありません。
居酒屋から焼鳥店。
居酒屋から韓国料理店。
定食屋から弁当店。
カフェから喫茶店。
など、既存設備を利用できる別業態へ引き継げる可能性もあります。
「今何屋なのか」だけではなく、「この店舗を次に何屋として使えるのか」
という視点が重要です。
居抜き売却には3つのメリットがある
飲食店を閉店する際、居抜き売却を検討する主なメリットは3つあります。
① 造作を売却できる可能性
現在の厨房設備や内装等に価値があれば、造作譲渡代金を受け取れる可能性があります。
② 原状回復等の負担を抑えられる可能性
貸主側との調整が整い、次の出店者が造作を引き継ぐことで、撤去・原状回復等の負担を抑えられる場合があります。
③ 閉店後の家賃負担を抑えられる可能性
営業中から次の出店者を探し、閉店時期と引渡し時期を近づけることができれば、閉店後の固定費負担を抑えられる可能性があります。
つまり居抜き売却は、
「店をいくらで売れるか」だけの話ではありません。
閉店全体の費用を考える方法なのです。
造作はいくらで売れる？
店主様から非常によく聞かれる質問です。
例えば、
「開業に1,500万円かけたから、500万円くらいで売れる？」
というご相談があります。
しかし、開業時に使った金額だけで造作価格は決まりません。
査定では、
立地。
家賃。
店舗面積。
階数。
視認性。
厨房設備。
設備年式。
設備状態。
ダクト。
空調。
内装。
業種。
他業種への転用性。
退去までの期間。
など、さまざまな条件を確認します。
開業費用＝現在の造作価値ではありません。
次の出店者が、
「この店舗なら、この金額を払ってでも引き継ぎたい」
と思えるかどうかが重要です。
閉店するなら営業中から売却活動を始める
居抜き売却で非常に重要なのが時間です。
閉店してから買主を探す場合、
閉店。
↓
募集。
↓
問い合わせ。
↓
内覧。
↓
価格交渉。
↓
貸主側との調整。
↓
入居審査。
↓
契約。
↓
引渡し。
という時間が必要になります。
その間も賃貸借契約が続いていれば、家賃等が発生する可能性があります。
そこで検討したいのが、
営業中から次の出店者を探すこと
です。
現在の店舗で営業しながら募集を進め、閉店後できるだけ早く引渡せれば、空白期間を短縮できる可能性があります。
従業員やお客様に知られず売却できる？
営業中に売却すると、
「従業員にバレない？」
「常連客に知られない？」
と心配される店主様もいます。
その場合は、公開する情報の範囲を考えながら募集する必要があります。
店舗名。
詳細住所。
外観写真。
店内写真。
営業時間。
など、情報の出し方を調整します。
また内覧についても、営業時間外などに行う方法があります。
飲食店の営業中売却では、
売却価格と同じくらい情報管理が重要
です。
赤字だから売れないとは限らない
現在赤字だから、
「こんな店は誰も買わない」
と思っている店主様もいます。
しかし、
現在の経営状態と店舗そのものの価値は別です。
例えば現在の店は赤字でも、
立地が良い。
家賃条件が良い。
厨房設備が揃っている。
内装状態が良い。
次の業態へ転用しやすい。
という店舗なら、次の出店者が魅力を感じる可能性があります。
次のオーナーは、現在の店舗をそのまま同じ経営方法で運営するとは限りません。
だから、
「赤字だから価値がない」と自分で決めないこと
が重要です。
閉店を急いでいる場合はどうする？
「退去まであと1カ月しかない」
「すでに閉店している」
という場合でも、まず現在の状況を確認します。
ただし居抜き売却では、残された時間が短いほど選択肢が減っていきます。
時間があれば、
募集する。
反応を見る。
写真を変更する。
対象業種を広げる。
価格を調整する。
買主と交渉する。
貸主側と調整する。
ということができます。
だから、
閉店を考え始めた時点で相談すること
が重要なのです。
大家さんにはいつ相談する？
これも閉店時によくある疑問です。
賃貸借契約の内容や現在の状況によって進め方は異なります。
そのため、まず契約書を確認することが重要です。
確認したいのは、
解約予告期間。
原状回復。
スケルトン返却。
造作。
転貸・譲渡等に関する条項。
その他の特約。
などです。
そして居抜き売却を検討する場合には、必要に応じて貸主・管理会社との調整を進めます。
買主を見つければ自動的に店舗を引き継げるわけではありません。
次の出店者の入居審査等が必要になる場合もあります。
買主が見つかったら造作譲渡契約を締結
居抜き売却では、買主を見つけるだけでは終わりません。
造作譲渡契約も重要です。
例えば、
何を譲渡するのか。
何を撤去するのか。
厨房設備の状態。
既知の不具合。
所有関係。
造作代金。
支払時期。
引渡し日。
解除条件。
引渡し後の責任範囲。
などを整理します。
なぜなら引渡し後、
「冷蔵庫が壊れた」
「この設備も付いてくると思っていた」
「これは撤去してくれると思っていた」
といったトラブルが起きる可能性があるからです。
売却後のトラブルをできるだけ防ぐためにも、契約内容は非常に重要です。
閉店費用は「造作価格」だけで判断しない
飲食店を閉店するときは、
最終的にいくら残るのか
で考えることが重要です。
仮の例として、
造作500万円で売却できても、決まるまで長期間かかり、その間に家賃等が発生した。
一方で、
造作350万円で早期に売却し、閉店後の固定費を抑えられた。
この場合、500万円で売った方が必ず得とは限りません。
さらに、
原状回復。
厨房撤去。
残置物処分。
などの費用も考える必要があります。
つまり、
「いくらで売れたか」ではなく「閉店後に最終的にいくら残ったか」
で考えることが重要です。
造作0円でもメリットが出る場合がある
例えば造作価格が0円。
一見すると、
「無料で店を渡すなら意味がない」
と思うでしょう。
しかし居抜きで引き継ぐことで、契約や貸主側との調整内容に応じて、
厨房撤去。
設備処分。
内装撤去。
原状回復。
などの負担を抑えられるのであれば、経済的なメリットが生まれる可能性があります。
居抜き売却では、
造作代金だけを見ない。
これが非常に重要です。
飲食店を閉店するときのおすすめの順番
閉店を考え始めたら、次のような流れで整理してみてください。
① 賃貸借契約書を確認する
まず解約予告・原状回復・返還条件等を確認します。
② 現在の店舗を居抜き査定する
厨房機器を処分する前に、店舗全体の価値を確認します。
③ 原状回復費を確認する
居抜きが成立しなかった場合の費用も把握します。
④ 居抜きとスケルトンを比較する
造作価格だけでなく最終的な負担を比較します。
⑤ 営業中から買主募集を検討する
閉店後の空白期間をできるだけ短くします。
⑥ 貸主・管理会社との調整を進める
契約内容や次の出店者について必要な調整を行います。
⑦ 造作譲渡契約・引渡し
設備や責任範囲を整理し、トラブルを防ぎながら引渡します。
そして重要なのが、
居抜きで決まらなかった場合の原状回復期限も同時に考えておくこと。
居抜き募集だけに時間を使い、最後に原状回復が間に合わなくなる事態は避けなければなりません。
閉店すると決める前でも相談できます
居抜キングでは、
「閉店決定済み」
でなければ相談できないわけではありません。
「最近売上が厳しい」
「あと半年続けるか迷っている」
「条件が良ければ売りたい」
「店が300万円以上で売れるなら閉店を考えたい」
「別事業に集中したい」
という段階でも構いません。
むしろ、
現在の店舗価値と閉店に必要な費用を確認してから、閉店するか判断する
という考え方もあります。
名古屋市の飲食店閉店・居抜き売却に対応
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で飲食店の居抜き売却をご相談いただけます。
名駅。
栄。
錦。
伏見。
金山。
大須。
新栄。
今池。
泉。
東桜。
覚王山。
藤が丘。
その他名古屋市内各エリア。
ラーメン店。
焼肉店。
居酒屋。
焼鳥店。
寿司店。
中華料理店。
韓国料理店。
カフェ。
喫茶店。
BAR。
定食店。
パン屋。
その他飲食店。
店舗の規模や業態を問わず、まず現在の状況を確認します。
名古屋で飲食店を閉店したい方へ｜最初に「壊さない・捨てない」
飲食店の閉店を考えたら、まず覚えておいていただきたいのが、
壊さない。
捨てない。
ギリギリまで待たない。
ということです。
厨房機器を売る前に。
内装を解体する前に。
原状回復工事を発注する前に。
現在の店舗を欲しい人がいないか確認してください。
長年営業してきた店舗には、
厨房。
ダクト。
空調。
内装。
カウンター。
家具。
そして、
「飲食店として営業できる状態」
そのものに価値が残っている可能性があります。
名古屋の飲食店閉店・居抜き売却なら「居抜キング」
居抜キングでは、名古屋市を中心に愛知県全域で、飲食店の閉店に伴う居抜き売却・店舗売却・造作譲渡をサポートしています。
「閉店費用がいくらかかるか不安。」
「原状回復費が高そう。」
「厨房機器を売りたい。」
「営業中に買主を探したい。」
「従業員にはまだ知られたくない。」
「スケルトン返却と言われている。」
「赤字だけど店舗を売れるか知りたい。」
「大家さんへどう相談すればいいか分からない。」
このような場合もご相談ください。
閉店とは、
今あるものをすべて壊して終わらせることだけではありません。
現在の店舗を必要としている次の出店者が見つかれば、
店を「閉める」だけではなく、次の人へ「つなぐ」ことができる可能性があります。
まだ閉店すると決めていなくても構いません。
「この店を閉めるといくらかかる？」
「居抜きならいくらで売れる？」
まずはこの2つを確認してください。
閉店費用と店舗価値。
両方を知ってから判断する。
それが、飲食店を閉店するときに損をしないための重要な第一歩です。
居抜キング~INUKING（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜きの達人）
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡・テナント募集までワンストップでサポートいたします。
