「お店を閉めることになったけど、原状回復っていくらかかるんだろう…」
「大家さんから『スケルトンに戻してください』と言われた。」
「できるだけ費用を抑えて退去したい。」
飲食店を閉店する際、多くのオーナー様が最も頭を悩ませるのが原状回復費用です。
契約時にはあまり意識していなかった「原状回復義務」が、退去時になって初めて大きな負担となるケースは少なくありません。店舗の規模や契約内容によっては、数百万円から1,000万円近い費用が発生することもあります。
しかし、すべてのケースで高額な工事が必要というわけではありません。契約内容を正しく理解し、退去前の準備や交渉、そして居抜き売却を上手に活用することで、費用を大幅に抑えられる可能性があります。
この記事では、名古屋を中心に飲食店・店舗売却をサポートする居抜キング～INUKINGが、原状回復費用の相場、工事内容、費用を安く抑えるポイントまで分かりやすく解説します。
原状回復とは？
原状回復とは、借りた店舗を契約で定められた状態に戻して貸主へ返還することです。
飲食店では、「入居時の状態」や「契約書で定めた状態」まで戻すことが一般的です。
たとえば、店舗を借りた当初は何もないスケルトン状態だった場合、退去時にも厨房設備やカウンター、床・壁・看板などを撤去し、スケルトンに戻すよう求められるケースがあります。
一方で、前の借主から居抜きで引き継いだ場合や、契約で「現況返し」と定められている場合は、すべてを撤去しなくてもよいケースもあります。
つまり、契約書の内容が最も重要です。
原状回復費用の相場はいくら？
原状回復費用は、店舗の広さや設備、契約条件によって大きく変わります。
一般的な目安は次のとおりです。
| 店舗面積 | 費用の目安 |
|---|---|
| 10～20坪 | 約50万～150万円 |
| 20～30坪 | 約100万～250万円 |
| 30～50坪 | 約200万～500万円 |
| 50～100坪 | 約300万～700万円 |
| 100坪以上 | 約500万～1,000万円以上 |
これはあくまで一般的な目安です。
焼肉店のようにダクト設備が多い店舗や、重飲食向けの大型厨房がある店舗では、さらに高額になることもあります。
原状回復費用の内訳
「何にそんなにお金がかかるの？」と思われる方も多いでしょう。
代表的な工事項目をご紹介します。
① 厨房設備の撤去
飲食店には、
- 冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- フライヤー
- ガスレンジ
- オーブン
- シンク
など、多くの設備があります。
大型機器は搬出にも専門業者が必要となり、撤去費・運搬費・処分費が発生します。
② カウンター・客席の解体
造作カウンターや客席、パーテーション、収納棚なども撤去対象になることがあります。
木工造作が多い店舗ほど費用が高くなる傾向があります。
③ ダクト・換気設備の撤去
飲食店特有の設備で、費用が高くなりやすいのがダクトです。
屋上までダクトが伸びている店舗では、高所作業車や足場が必要になる場合もあります。
④ エアコン・空調設備
天井埋込型エアコンや業務用エアコンの撤去にも費用がかかります。
リース契約中の設備であれば、リース会社との手続きも必要です。
⑤ 電気・ガス・給排水設備
増設した分電盤や配線、ガス配管、給排水設備なども契約内容によっては撤去対象です。
「見えない部分」の工事ほど、想定外の費用が発生しやすいので注意しましょう。
⑥ 内装解体
床材、壁材、天井材、照明器具、看板などを撤去し、契約で定められた状態に戻します。
ここが原状回復工事の中でも大きな割合を占めることが多いです。
原状回復費用が高くなるケース
次のような店舗は、工事費が高くなる傾向があります。
- 焼肉店（ダクト・排煙設備が多い）
- ラーメン店（大型厨房・グリストラップ）
- 大型居酒屋（造作が多い）
- 長年営業して設備が複雑になっている店舗
- 増築や改装を繰り返した店舗
「以前のオーナーが追加工事をしていた」というケースでは、思わぬ撤去費用が発生することもあります。
原状回復費用を安く抑える6つの方法
① 賃貸借契約書を確認する
まず確認すべきなのは契約書です。
「スケルトン返し」
「現況返し」
「居抜き返し可」
など、契約内容によって必要な工事は大きく変わります。
契約書を読まずに工事を進めるのは避けましょう。
② 大家さんへ早めに相談する
貸主も空室期間を短くしたいと考えています。
次の借主がすぐ決まるのであれば、
「一部設備は残してもいいですよ。」
と柔軟に対応してもらえるケースもあります。
交渉は早いほど有利です。
③ 相見積もりを取る
原状回復工事の見積金額は、業者によって大きく異なることがあります。
同じ工事内容でも数十万円以上の差が出ることも珍しくありません。
内容まで比較して判断することが大切です。
④ 厨房機器を処分せず活用する
まだ使用できる厨房機器は、
- 中古厨房業者へ売却
- 次の借主へ譲渡
- 居抜き売却で評価してもらう
など、処分以外の選択肢があります。
「処分費がかかる」と思っていた設備が、思わぬ価値を持つこともあります。
⑤ 営業中から準備を始める
閉店してから慌てると、
- 家賃が発生し続ける
- 原状回復期限が迫る
- 焦って不利な条件を受け入れてしまう
という悪循環に陥りがちです。
営業中から計画的に準備を進めることで、選択肢が広がります。
⑥ 居抜き売却を検討する
原状回復費用を抑える最も有効な方法の一つが居抜き売却です。
次の借主が厨房設備や内装をそのまま利用する場合、
- 厨房設備の撤去
- カウンターの解体
- ダクトの撤去
- 看板の撤去
などが不要になるケースがあります。
さらに、設備や内装を造作譲渡できれば、原状回復費用を抑えるだけでなく、譲渡代金を受け取れる可能性もあります。
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原状回復と居抜き、どちらが得？
一概にどちらが得とは言えません。
しかし、次のような店舗では居抜き売却が有利になることがあります。
- 人気エリアにある
- 家賃が相場内
- 厨房設備の状態が良い
- 内装デザインが魅力的
- 同業種で使いやすいレイアウト
一方で、設備が著しく老朽化している場合や、契約上どうしてもスケルトン返却が必要な場合は、原状回復を前提に進める方が適していることもあります。
だからこそ、専門家に相談しながら判断することが重要です。
原状回復でよくある質問
Q. 契約書に「原状回復」と書いてあれば必ずスケルトン返却ですか？
必ずしもそうではありません。
契約書の文言や貸主との合意内容によって異なります。「原状回復」の範囲がどこまでなのかを確認することが大切です。
Q. 大家さんが居抜きを認めてくれたら原状回復は不要ですか？
不要になる工事もありますが、すべてが免除されるわけではありません。
残置設備や修繕が必要な箇所については、個別に確認しましょう。
Q. 工事業者は大家さん指定でなければいけませんか？
契約によります。
指定業者しか利用できないケースもありますが、借主側で業者を選べる場合もあります。
まとめ
飲食店の原状回復費用は、契約内容や店舗の状態によって大きく異なります。
何も知らずに退去を進めると、数百万円もの費用負担になることもありますが、事前の準備や交渉、そして居抜き売却という選択肢を検討することで、その負担を大きく軽減できる可能性があります。
「原状回復しか方法がない」と思い込まず、まずは現在の状況を整理し、最適な方法を検討することが大切です。
居抜キング～INUKINGでは、名古屋市を中心に飲食店・カフェ・居酒屋・焼肉店・ラーメン店・BARなど、さまざまな店舗の居抜き売却をサポートしています。
「原状回復にいくらかかるのか知りたい」「居抜きで売却できるか相談したい」「できるだけ費用を抑えて退去したい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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