名古屋市中区栄4丁目で焼肉店を経営されていた店主様から、閉店に伴う店舗売却についてご相談をいただきました。
今回の店舗は、名古屋市を代表する繁華街である栄エリアに位置していましたが、ビルの5階に入居している店舗でした。
焼肉店は、一般的な飲食店と比べて厨房設備、排気ダクト、ロースター、給排気設備、テーブル設備などが多く、原状回復工事が高額になりやすい業種です。
さらに今回のようなビルの5階にある店舗では、内装や厨房設備を解体するだけでなく、解体した造作物や廃材を1階まで運搬し、搬出しなければなりません。
そのため、解体費用に加えて人件費、養生費、搬出費、廃棄物処分費なども膨らみ、通常どおりスケルトン状態へ戻した場合には、約340万円の原状回復費用がかかると見込まれていました。
そこで店舗売却・居抜き売却専門の「居抜キング」では、内装や厨房設備、焼肉用ロースターなどを残したまま次の借主へ引き継ぐ、居抜き売却をご提案しました。
その結果、ご相談から35日で引継ぎ先が決定。
約340万円と見込まれていた原状回復費用についても削減することができました。
今回は、名古屋市中区栄4丁目にあるビル5階の焼肉店を、どのように居抜きで売却したのか、実際の成約事例として詳しくご紹介します。
今回の居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗の概要は、以下のとおりです。
所在地：名古屋市中区栄4丁目
業種：焼肉店
所在階：ビル5階
売却方法：居抜き売却
売却期間：35日
原状回復費削減額：約340万円
※店舗名、ビル名、売却価格など、店舗を特定できる情報については、店主様と関係者のプライバシー保護のため非公開としています。
名古屋市中区栄4丁目は、居酒屋、焼肉店、BAR、クラブ、スナック、ラーメン店など、多くの飲食店が集まるエリアです。
地下鉄栄駅や矢場町駅からもアクセスしやすく、昼間だけではなく、夜間の飲食需要も期待できる立地です。
店舗を探している飲食事業者からの人気もありますが、栄にある店舗であれば必ず簡単に売却できるわけではありません。
飲食店の居抜き売却では、立地だけでなく、ビルの階数、賃料、店舗面積、エレベーターの有無、視認性、看板の設置場所、営業時間の制限、厨房設備、排気能力など、さまざまな条件が影響します。
今回の店舗では、特に「ビルの5階にある焼肉店」という点が大きなポイントになりました。
焼肉店は原状回復費が高額になりやすい
焼肉店は、通常の居酒屋やカフェと比較して、店舗設備が多い業種です。
一般的な焼肉店には、次のような設備や造作があります。
・焼肉用ロースター
・各テーブルまで延びる排気ダクト
・厨房の排気設備
・給気設備
・業務用エアコン
・冷蔵庫、冷凍庫
・製氷機
・食器洗浄機
・シンク、作業台
・ガス設備
・グリストラップ
・カウンター
・固定式の客席や間仕切り
・照明、看板設備
焼肉店をスケルトン状態へ戻す場合、こうした設備や造作をすべて撤去しなければならない可能性があります。
特に費用がかかりやすいのが、各テーブルに設置されたロースターと、それに接続された排気ダクトです。
焼肉店では、煙や臭いを屋外へ排出するため、天井裏や壁面などに大規模なダクト設備が施工されているケースがあります。
原状回復の条件によっては、ロースターや見えている設備だけでなく、天井裏のダクト、配管、配線なども撤去しなければなりません。
さらに、床や壁に固定された造作を撤去した後は、床、壁、天井の補修が必要になることもあります。
そのため、焼肉店の原状回復工事は高額になりやすく、店舗の広さや設備内容によっては数百万円規模になることも珍しくありません。
ビル5階のため解体後の搬出作業も高額に
今回の店舗では、焼肉店特有の設備の多さに加えて、ビルの5階に店舗があることも原状回復費が高額になる原因でした。
原状回復工事は、内装や設備を解体すれば終わりではありません。
解体した木材、石こうボード、金属、厨房設備、テーブル、椅子、ロースター、ダクトなどを店舗の外へ運び出し、産業廃棄物として適切に処分する必要があります。
1階の路面店舗であれば、店舗の出入口からトラックまで比較的短い距離で搬出できる可能性があります。
しかし、ビルの5階にある店舗では、解体した造作物や廃材を、エレベーターまたは階段を使って1階まで下ろさなければなりません。
大型の厨房設備や長いダクト、固定式の造作物などは、そのままではエレベーターに入らないこともあります。
その場合は、搬出できる大きさまで細かく解体したうえで、何度も往復して運び出す必要があります。
また、ビルの共用部分を傷つけないように、エレベーター、廊下、床、壁などに養生を行わなければなりません。
ビルによっては、搬出作業を行える時間帯が指定されることや、他のテナントの営業に配慮して深夜や早朝に作業しなければならないこともあります。
こうした条件が重なると、作業日数や必要な人員が増え、原状回復工事の費用も高額になります。
今回の店舗でも、解体工事そのものだけではなく、5階からの搬出作業や共用部分の養生、廃材の運搬・処分に大きな費用がかかると見込まれていました。
原状回復費の見積額は、約340万円。
店主様にとって、閉店後に約340万円を支払わなければならないことは、非常に大きな負担でした。
原状回復工事を始める前に居抜キングへ相談
店主様からご相談をいただいた時点では、まだ原状回復工事は始まっていませんでした。
これは、居抜き売却を進めるうえで非常に重要なポイントです。
一度、厨房設備やロースター、ダクト、内装などを解体してしまうと、店舗としての価値は大きく下がってしまいます。
次に焼肉店や飲食店を開業したい事業者から見れば、既存の内装や設備は初期費用を抑えるための重要な資産です。
しかし、解体された後では、それらを引き継ぐことはできません。
原状回復工事の見積もりを取得した段階や、解体工事を発注する前の段階であれば、居抜き売却へ切り替えられる可能性があります。
今回も店主様から早い段階でご相談いただけたため、店舗の設備や造作を残したまま売却活動を開始することができました。
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居抜キングが焼肉店としての価値を確認
ご相談後、居抜キングが店舗を訪問し、内装や設備の状態を確認しました。
焼肉店の査定では、厨房機器の中古市場価格だけを見るわけではありません。
店舗全体を次の事業者が利用できるかどうかという視点で、総合的に価値を確認します。
今回の店舗についても、ロースター、排気ダクト、厨房設備、空調設備、客席、内装などの状態を確認しました。
焼肉店を新しく開業する場合、厨房設備だけでなく、ロースターや排気設備の工事にも多額の費用がかかります。
特に、各テーブルへ排気設備がすでに設置されている店舗は、新規出店者にとって大きなメリットになります。
設備自体が新品でなくても、修理や一部交換を行いながら継続利用できるのであれば、店舗全体として十分な価値が認められる場合があります。
売主様にとっては撤去費用のかかる設備でも、次の出店者にとっては開業費用を抑えられる設備です。
居抜き売却では、この売主と買主のメリットをうまく結びつけることが重要です。
焼肉店として引き継げる事業者を中心に募集
店舗の状態を確認した後、売却条件や引渡し時期を店主様と打ち合わせし、居抜き売却の募集を開始しました。
今回の店舗は焼肉店としての設備が整っていたため、焼肉店の出店希望者を中心に情報を案内しました。
もちろん、焼肉店以外の飲食店が引き継ぐことも可能ですが、業態が大きく異なると、既存設備の撤去や追加工事が必要になる可能性があります。
そのため、既存のロースターや排気設備をそのまま活用できる事業者の方が、店舗の価値を評価しやすくなります。
居抜き店舗を早く売却するためには、単に多くの人へ情報を公開するだけでは不十分です。
その店舗の設備や立地を必要としている事業者へ、適切に情報を届けることが重要です。
今回も、飲食店の出店を検討している事業者や店舗関係者へ案内を行い、複数の問い合わせや内覧につながりました。
ご相談から35日で引継ぎ先が決定
募集開始後、店舗の設備や契約条件を確認しながら、購入希望者との調整を進めました。
居抜き売却では、造作や設備についての条件だけでなく、新しい借主が貸主や管理会社の入居審査を通過できるかどうかも重要です。
造作譲渡の条件に合意しても、賃貸借契約が成立しなければ、店舗を引き継ぐことはできません。
そのため、購入希望者の業態、事業計画、資金計画、開業時期などを確認しながら、貸主・管理会社との調整を進める必要があります。
今回は各関係者との調整も比較的スムーズに進み、ご相談から35日で引継ぎ先が決定しました。
退去期限まで時間が限られている店舗売却では、35日という期間で次の借主が決まったことにより、店主様の家賃負担や閉店後の不安を抑えることができました。
約340万円の原状回復費を削減
今回の居抜き売却で最大の成果となったのが、約340万円と見込まれていた原状回復費用を削減できたことです。
通常どおり退去する場合には、内装、ロースター、厨房設備、排気ダクト、客席造作などを解体し、5階から1階まで運び出す必要がありました。
さらに、エレベーターや共用廊下の養生、廃材の運搬、産業廃棄物の処分、解体後の補修などにも費用がかかります。
しかし、次の借主が店舗の内装や設備を引き継ぐことになったため、これらの大規模な撤去工事を回避することができました。
結果として、
原状回復費約340万円を削減。
店主様の閉店時の負担を大きく抑えることにつながりました。
店舗の居抜き売却では、造作をいくらで売却できるかという点に注目が集まりがちです。
しかし、実際には造作の売却代金だけでなく、本来支払う予定だった原状回復費を削減できることも大きなメリットです。
例えば、造作を売却できたとしても、原状回復工事に数百万円かかれば、閉店時の手元資金は大きく減ってしまいます。
反対に、造作の売却価格が希望より低かったとしても、340万円の原状回復費を削減できるのであれば、全体として大きな経済的効果があります。
居抜き売却を検討する際は、売却金額だけではなく、
「売却代金＋削減できる原状回復費＋削減できる空家賃」
という総合的な視点で判断することが大切です。
貸主・管理会社の承諾なしに居抜き売却はできない
居抜き売却では、売主と購入希望者が合意すれば自動的に成立するわけではありません。
店舗が賃貸物件の場合、建物の所有者である貸主や管理会社の承諾が必要です。
賃貸借契約書にスケルトン返しや原状回復義務が定められている場合、現在の借主が勝手に設備を残して退去することはできません。
貸主側に対して、次の借主が店舗を引き継ぐこと、既存の設備や内装を残すこと、現在の借主の原状回復義務をどのように扱うのかなどを確認する必要があります。
また、新しい借主についても、業種や営業内容、保証会社、連帯保証人、財務状況などの審査が行われます。
特に焼肉店は、煙、臭い、ダクト、防火設備などの問題があるため、貸主や管理会社との事前調整が重要です。
居抜キングでは、造作の購入希望者を探すだけでなく、貸主・管理会社との調整や新しい賃貸借契約に向けた手続きもサポートしています。
高層階の店舗ほど早めの売却相談が重要
ビルの上層階にある店舗は、路面店と比べて原状回復工事の搬出費用が高くなりやすい傾向があります。
特に焼肉店、居酒屋、中華料理店など、設備や造作が多い店舗では、解体後の搬出作業が大きな負担になります。
エレベーターが小さい場合や、業務用エレベーターがない場合には、設備を細かく解体したり、階段で運び出したりする必要があります。
そのため、閉店日や退去日が近づいてから原状回復工事の見積もりを取得すると、予想以上に高額な費用が提示されることがあります。
退去期限直前になってから居抜き売却を開始しても、次の借主の内覧、条件交渉、貸主審査、契約手続きなどに必要な時間を確保できない可能性があります。
閉店を検討し始めた段階で相談すれば、営業を続けながら秘密裏に購入希望者を探すことも可能です。
「まだ閉店すると決めていない」
「売れるのであれば閉店したい」
「従業員にはまだ伝えていない」
という段階でも、早めに店舗の価値や売却可能性を確認することをおすすめします。
名古屋市中区栄で焼肉店を売却するなら居抜キングへ
今回の名古屋市中区栄4丁目の焼肉店では、ご相談から35日で引継ぎ先が決定しました。
また、ビル5階から解体物や厨房設備を運び出す必要があり、約340万円と見込まれていた原状回復費用についても、居抜き売却によって削減することができました。
今回の成約事例のポイントは、次のとおりです。
名古屋市中区栄4丁目の焼肉店
ビル5階のため解体物の搬出費が高額
通常退去では原状回復費約340万円の見込み
ご相談から35日で引継ぎ先が決定
居抜き売却により原状回復費約340万円を削減
飲食店を閉店する場合、必ずしも高額な費用を支払ってスケルトン状態へ戻す必要があるとは限りません。
内装、厨房設備、排気ダクト、ロースター、空調設備、客席などを次の事業者へ引き継ぐことができれば、解体費、搬出費、廃棄物処分費などを削減できる可能性があります。
特にビルの上層階にある店舗は、解体した造作物や設備の搬出費が高額になりやすいため、原状回復工事を発注する前に居抜き売却を検討することが重要です。
名古屋市中区栄、錦、新栄、大須、金山、伏見、丸の内、名駅などで、焼肉店、居酒屋、BAR、カフェ、ラーメン店、中華料理店などの店舗売却を検討されている方は、解体工事を始める前に居抜キングへご相談ください。
居抜キングでは、店舗の造作・厨房設備の査定、購入希望者探し、内覧対応、貸主・管理会社との調整、造作譲渡契約など、店舗売却に必要な手続きを総合的にサポートしています。
「ビルの上層階なので原状回復費が高い」
「焼肉店の設備をそのまま売却したい」
「閉店まで時間がない」
「営業しながら秘密裏に売却したい」
「原状回復工事を発注する前に売却できるか確認したい」
「ロースターや排気ダクトが古くても売れるのか知りたい」
このようなお悩みにも対応しています。
高額な費用をかけて店舗を解体する前に、内装や設備を必要としている次の事業者へ引き継ぐ方法を検討してみてください。
名古屋市で焼肉店・飲食店の店舗売却、居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の居抜キングへお気軽にご相談ください。
