「買主と設備のことで揉めてしまった。」
「大家さんの承諾が下りず、売却できなかった。」
居抜き売却は、原状回復費用を抑えられたり、設備を資産として売却できたりと、多くのメリットがあります。
しかし、通常の不動産売買とは異なり、設備・造作・賃貸借契約・貸主・買主の三者が関わる取引のため、事前準備が不足しているとトラブルにつながることも少なくありません。
この記事では、名古屋市を中心に店舗売却をサポートする居抜キング～INUKINGが、実際によくあるトラブルと、その対策について詳しく解説します。
トラブル① 貸主（大家さん）の承諾が得られない
居抜き売却で最も多いトラブルの一つが、貸主との調整です。
買主が決まっても、
- 新しい借主の審査
- 契約条件
- 業種変更
- 保証会社
などの理由で承諾が得られないケースがあります。
対策
買主を探す前に、貸主や管理会社へ居抜き売却の意向を伝え、必要な手続きや条件を確認しておきましょう。
トラブル② 造作譲渡の範囲が曖昧
「このエアコンは譲渡対象だと思っていた。」
「照明は含まれないと思っていた。」
このように、譲渡する設備の認識違いは非常に多いトラブルです。
対策
設備一覧を作成し、
- 譲渡するもの
- 譲渡しないもの
- リース品
を明確にして契約書へ記載しましょう。
トラブル③ リース設備を売却してしまった
店舗には、
- 製氷機
- POSレジ
- エスプレッソマシン
- コピー機
など、リース契約中の設備があることがあります。
これらは所有権がリース会社にあるため、勝手に譲渡できません。
対策
設備ごとの所有者を確認し、リース契約の内容を整理しておきましょう。
トラブル④ 設備の故障が見つかった
引渡し後、
「冷蔵庫が冷えない。」
「エアコンが故障していた。」
などのトラブルが発生することがあります。
対策
売却前に主要設備の動作確認を行い、不具合がある場合は事前に説明しておくことが大切です。
トラブル⑤ 原状回復義務の認識違い
居抜き売却が決まっても、
貸主から
「退去時には原状回復してください。」
と言われるケースがあります。
契約内容によっては、居抜き売却が成立しても原状回復義務が残る場合があります。
対策
賃貸借契約書を確認し、貸主とも事前に協議しておきましょう。
トラブル⑥ 引渡し日で揉める
売主は営業を続けたい。
買主は早く開業したい。
このように、引渡し日の調整で意見が合わないことがあります。
対策
契約前に、
- 最終営業日
- 引渡し日
- 工事期間
を具体的に決めておくことが重要です。
トラブル⑦ 価格交渉でもめる
査定後に、
「もっと安くならないか。」
という交渉は珍しくありません。
一方で、
「設備は新品同様だから値引きできない。」
と売主が考えるケースもあります。
対策
設備の年式や市場価値を踏まえた適正価格で募集することが、スムーズな成約につながります。
トラブル⑧ 営業許可を引き継げると思っていた
飲食店営業許可は店舗ではなく営業者に交付されます。
そのため、
売主の営業許可を買主がそのまま使用することはできません。
対策
買主が新たに営業許可を取得する必要があることを理解しておきましょう。
トラブル⑨ 従業員やお客様に知られてしまう
営業中に売却活動を行う場合、
「閉店するらしい。」
という噂が広がることがあります。
これにより、
- 売上減少
- 従業員の退職
- 取引先への影響
が生じるケースもあります。
対策
秘密厳守で売却活動を行い、情報公開の範囲を適切に管理することが重要です。
トラブル⑩ 専門会社へ相談せず自己判断した
最も多い失敗が、
「まだ早いと思って相談しなかった。」
というケースです。
設備を処分した後で、
「そのまま売却できたのに…」
となることも少なくありません。
対策
閉店を考え始めた段階で専門会社へ相談することが、最も大きなトラブル防止につながります。
トラブルを防ぐためのチェックリスト
居抜き売却を始める前に、次の項目を確認しておきましょう。
□ 賃貸借契約書を確認した
□ 設備の所有者を確認した
□ リース契約を確認した
□ 設備一覧を作成した
□ 動作確認を行った
□ 貸主へ相談した
□ 原状回復義務を確認した
□ 売却スケジュールを決めた
□ 売却価格を査定してもらった
□ 専門会社へ相談した
これらを事前に確認するだけでも、多くのトラブルを防ぐことができます。
居抜キング～INUKINGなら安心して売却できます
店舗売却は、単純な不動産取引ではありません。
設備・造作・貸主・買主・契約条件など、多くの調整が必要になります。
居抜キング～INUKINGでは、
- 居抜き売却
- 造作譲渡
- 貸主との調整
- 買主募集
- 契約サポート
- 引渡し
まで一貫してサポートしています。
また、名古屋市を中心に飲食店専門の売却実績を積み重ねてきた経験を活かし、オーナー様にとって最適なご提案を行っています。
まとめ
居抜き売却には、
- 原状回復費用を抑えられる
- 設備を資産として売却できる
- 買主も初期費用を抑えられる
といった大きなメリットがあります。
しかし一方で、
- 貸主との調整
- 設備の所有権
- 造作譲渡の範囲
- リース契約
- 引渡し条件
など、事前に確認しておかなければならないポイントも数多くあります。
トラブルの多くは、「知らなかった」「確認していなかった」ことが原因です。
早めに専門会社へ相談し、正しい手順で売却活動を進めることが、成功への近道になります。
居抜キング～INUKINGでは、名古屋市を中心に店舗売却・居抜き売却・造作譲渡を数多くサポートしています。
「まずは話だけ聞いてみたい。」
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そんなご相談も大歓迎です。
査定・ご相談は無料、秘密厳守。
店舗売却をご検討の際は、ぜひ居抜キング～INUKINGへお気軽にお問い合わせください。
