飲食店を経営していると、
「居抜きで売りませんか？」
「居抜き物件を探しています。」
「造作譲渡できますか？」
といった言葉を耳にする機会が増えてきます。
しかし、実際には
「居抜きって何？」
「スケルトンとの違いは？」
「本当にお金になるの？」
と疑問を持つ方も少なくありません。
実際、居抜きを知らなかったために、数百万円相当の厨房設備を無料で引き渡してしまったり、高額な原状回復費用を支払って退去してしまうケースもあります。
そこで今回は、名古屋を中心に店舗売却・飲食店売却を数多くサポートしている居抜キング～INUKINGが、「居抜き」の基本から、居抜きで飲食店を売却する際によくある質問まで、分かりやすく解説します。
Q1．そもそも「居抜き」とは？
「居抜き」とは、
店舗の内装や厨房設備、空調設備などを残したまま、次の借主へ引き継ぐことをいいます。
具体的には、
- カウンター
- テーブル・椅子
- 厨房機器
- 冷蔵庫・冷凍庫
- 製氷機
- 食器洗浄機
- エアコン
- ダクト
- 換気設備
- 給排水設備
- グリストラップ
- 看板
- 照明器具
などを残したまま引き渡します。
つまり、新しいオーナーはゼロから内装工事をする必要がなく、比較的短期間・低コストで開業できるのが特徴です。
Q2．スケルトンとの違いは？
「スケルトン」とは、店舗内をほぼ何もない状態まで解体し、貸主へ返却することです。
居抜き
・設備を残せる
・造作譲渡代金が期待できる
・原状回復費用を抑えられる
・次の借主が開業しやすい
スケルトン
・設備をすべて撤去する
・解体工事が必要
・高額な原状回復費用が発生する
・次の借主は一から工事を行う
特に50坪前後の飲食店では、スケルトン工事だけで300万円～700万円以上かかることも珍しくありません。
Q3．居抜き売却とは？
居抜き売却とは、
店舗設備や内装を次の借主へ有償で譲渡することです。
この譲渡代金を
「造作譲渡代金」
と呼びます。
例えば、
厨房設備が300万円相当
内装が500万円相当
だったとしても、
中古市場では100万円～300万円程度で取引されるケースが多くあります。
それでも、本来処分費用が掛かる設備がお金になるのは大きなメリットです。
Q4．なぜ居抜きが人気なの？
近年、飲食店の開業費用は年々高騰しています。
新規で店舗を造る場合、
- 内装工事
- 厨房工事
- ダクト工事
- 電気工事
- ガス工事
- 空調工事
を含めると、
1,000万円以上かかるケースも珍しくありません。
一方、居抜き物件なら、その多くが既に整っているため、初期投資を大幅に抑えられます。
そのため、開業希望者から高い人気があります。
Q5．売主にはどんなメリットがありますか？
最大のメリットは、
「お金を払って退去する」から「お金を受け取って退去できる可能性がある」ことです。
例えば、
原状回復費用300万円
厨房処分費100万円
合計400万円の負担予定だったとしても、
居抜き売却が成功すれば、
造作譲渡100万円
原状回復不要
となるケースもあります。
結果として500万円近い差になることもあります。
Q6．買主にはどんなメリットがありますか？
買主側のメリットは非常に大きく、
- 開業資金を抑えられる
- オープンまでが早い
- 人気店のレイアウトを活かせる
- 厨房設備をそのまま使える
という点が挙げられます。
開業資金を抑えられることから、居抜き物件を専門に探している方も数多くいます。
Q7．どんな設備が売れるの？
代表的なのは、
- ホシザキ製冷蔵庫
- 製氷機
- コールドテーブル
- フライヤー
- ガスレンジ
- スチームコンベクションオーブン
- シンク
- 作業台
- 食器洗浄機
- エアコン
などです。
また、ダクトやグリストラップ、給排水設備などは新設すると高額になるため、買主にとって大きな魅力になります。
Q8．古い設備でも価値がありますか？
あります。
もちろん年式や状態によりますが、
人気メーカーで正常に稼働する設備であれば、十分評価されます。
特にホシザキ、マルゼン、タニコー、フクシマガリレイなどは中古市場でも需要があります。
Q9．リース中の設備は売れますか？
注意が必要です。
リース契約中の設備は、所有者がリース会社です。
そのため、
- 残債を一括返済する
- リース契約を引き継ぐ
- リース会社の承諾を得る
などの手続きが必要になります。
勝手に譲渡することはできません。
Q10．大家さんの承諾は必要ですか？
はい。
基本的に必要です。
新しい借主と貸主が賃貸借契約を締結するため、貸主の承諾なしでは進められません。
また、造作譲渡を認めるかどうかは契約内容によって異なるため、事前確認が重要です。
Q11．営業中でも売却できますか？
もちろん可能です。
むしろ営業中の方が、
- 売上イメージが伝わる
- 設備が正常に動いていることを確認できる
- 店舗の雰囲気が分かる
というメリットがあり、成約率が高くなる傾向があります。
Q12．閉店してから相談しても間に合いますか？
間に合う場合もありますが、おすすめはできません。
閉店後は、
- 家賃だけが発生する
- 設備が劣化する
- 原状回復期限が迫る
- 買主の印象が悪くなる
など、不利になることが多いためです。
売却を考え始めた段階で相談するのが理想です。
Q13．秘密で売却できますか？
はい。
居抜キング～INUKINGでは、
- 店名を伏せた募集
- 会員限定での紹介
- 営業時間外の内覧
- 従業員や取引先への配慮
など、秘密厳守で対応しています。
「まだ閉店を公表したくない」というご相談も多くいただいています。
Q14．居抜きでも売れない店舗はありますか？
あります。
例えば、
- 家賃が相場より高い
- 老朽化が著しい
- 特殊すぎる設備構成
- 建物に法令上の問題がある
- 立地条件が極端に悪い
などは、買い手が見つかりにくいことがあります。
ただし、募集条件や業種を見直すことで成約につながるケースも少なくありません。
Q15．造作譲渡代金はどう決まりますか？
「設備の購入価格」ではなく、
市場で欲しいと思う人がいるかどうかが重要です。
評価されるポイントは、
- 立地
- 家賃とのバランス
- 設備の状態
- 人気業態への転用しやすさ
- 営業年数
- 店舗デザイン
などを総合的に判断して決まります。
Q16．居抜き売却で成功するコツは？
成功している店舗には共通点があります。
- 閉店前から準備する
- 清掃・整理整頓をして内覧に備える
- 適正な造作譲渡価格を設定する
- 大家さんと早めに相談する
- 居抜き専門会社へ依頼する
特に「高く売りたい」と考えて相場を大きく超える価格設定をすると、買い手が見つからず、結果として値下げやスケルトン返却になることもあります。
Q17．居抜き専門会社へ依頼するメリットは？
居抜き売却は、不動産仲介だけでは完結しません。
- 造作設備の査定
- 厨房機器の評価
- 大家さんとの調整
- 買主との条件交渉
- 契約書の作成
- 引渡しまでのスケジュール管理
など、専門的な知識と経験が必要です。
居抜き専門会社であれば、飲食店開業希望者とのネットワークも豊富なため、よりスムーズな成約が期待できます。
まとめ
「居抜き」とは、店舗の設備や内装を活かして次の事業者へ引き継ぐ、売主・買主の双方にメリットがある仕組みです。
売主にとっては、原状回復費用の削減や造作譲渡による収益化が期待でき、買主にとっては開業コストや工期を大幅に抑えられるという大きな利点があります。
一方で、リース契約や賃貸借契約、貸主との調整など、専門知識が必要となる場面も少なくありません。だからこそ、居抜き売却は経験豊富な専門会社へ相談することが成功への近道です。
居抜キング～INUKINGでは、名古屋市を中心に、飲食店・カフェ・居酒屋・焼肉店・ラーメン店・BARなど、さまざまな業種の居抜き売却をサポートしています。
「閉店を考えている」「まずは造作の価値だけ知りたい」「できるだけ高く売却したい」という方も、お気軽にご相談ください。
査定無料・秘密厳守で、お客様の大切なお店の価値を最大限に活かすお手伝いをいたします。
