① 大家（貸主）の承諾は“最重要”

居抜き売却は造作譲渡＋賃貸借の引継ぎ。
名古屋では以下が特に重要です。

• 造作譲渡の事前承諾（書面）

• 新賃料・条件変更の有無

• 業態制限（焼肉・重飲食NG等）

• 原状回復免除の範囲

👉 口頭OKは危険。必ず書面化。

② 造作譲渡価格の“相場ズレ”に注意

名古屋はエリア差が極端です。

• 栄・名駅：立地×業態で価格が大きく変動

• 郊外：設備が良くても価格が伸びにくい

❌ 感情価格（思い入れ）
⭕ 市場価格（次の借主が回収できる金額）

👉 高すぎ＝売れない／安すぎ＝損。
相場を知らないと失敗します。

③ リース・残債・保証金の整理

よくあるトラブルがここ。

• リース残債があるのに未告知

• 厨房機器の所有権が自分にない

• 保証金返還の扱いが曖昧

👉 **「誰が・いくら・いつ払うか」**を契約書に明記。

④ 契約書が“甘い”と揉める

ネットの雛形は危険です。

最低限入れるべき条項：

• 造作の現状有姿・免責

• 引渡し後の設備トラブル責任

• 開業不可時の解除条件

• 手付金・違約金の明確化

👉 名古屋は開業直前キャンセルが多いエリア。
条文が命です。

⑤ 買主の「資金力・実行力」を見抜く

• 自己資金はあるか

• 融資の進捗は？

• 内装・業態は現実的か

❌ 口だけ買主
⭕ 即動ける買主

👉 「誰に売るか」で成功率が激変します。

⑥ 原状回復との“二重払い”に注意

居抜き不可になった場合、

• 造作撤去

• 原状回復工事

• 違約金

👉 最悪3重コストになることも。
事前に「居抜き不可時の撤退ライン」を決めておく。

まとめ｜名古屋の店舗売却は“順番”がすべて

1. 大家承諾

2. 正しい価格設定

3. 契約書の精度

4. 買主の見極め

この順番を間違えると、売れない・揉める・損をする。

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【エリア別】居抜き売却の特徴

■ 栄エリア

（錦・住吉・女子大・栄駅周辺）

売れやすさ：★★★★★

• 夜業態・重飲食の需要が非常に強い

• 居酒屋・焼肉は即決多い

• 造作価格が乗りやすいエリア

注意点

• 大家の審査が厳しい（業態制限・反社チェック）

• 同時募集物件が多く、価格設定ミス＝埋もれる

向いている業態

• 居酒屋 ◎

• 焼肉 ◎

• ラーメン △（深夜型なら可）

■ 名駅エリア

（名駅3〜5丁目・柳橋・国際センター）

売れやすさ：★★★★☆

• 昼夜両立業態が強い

• 法人・多店舗展開の買主が多い

注意点

• 賃料が高く、利回りが合わないと即NG

• 内装が古いと評価が一気に下がる

向いている業態

• 居酒屋 ◎

• 焼肉 ○

• ラーメン ○（回転率重視）

■ 金山エリア

（金山駅南北・正木・尾頭橋寄り）

売れやすさ：★★★★☆

• 住宅×オフィス×繁華街のバランス型

• 個人開業層が多い

注意点

• 立地差が激しい（南北で別世界）

• 大通り裏は説明力が必要

向いている業態

• 居酒屋 ◎

• 焼肉 ○

• ラーメン ◎

■ 今池エリア

（今池駅・千種・内山）

売れやすさ：★★★☆☆

• 固定客型・個性派向け

• 家賃が抑えめで独立層に人気

注意点

• “ハマる人にしか刺さらない”

• 汎用性の低い内装は売却に時間

向いている業態

• 居酒屋 ○

• 焼肉 △

• ラーメン ◎

■ 大須エリア

（大須商店街・上前津）

売れやすさ：★★★☆☆

• 若年層・インバウンド向け

• 小箱・軽飲食が中心

注意点

• 重飲食NG物件が多い

• 深夜営業不可が多い

向いている業態

• 居酒屋 △

• 焼肉 ×

• ラーメン ○（観光動線）

【業態別】居抜き売却のリアル

■ 居酒屋

売れやすさ：★★★★★（名古屋最強）

• 汎用性が高く買主が多い

• 内装を活かしやすい

価格のポイント

• カウンター＋小上がり → 高評価

• 厨房動線が命

注意点

• 「居酒屋専用すぎ」は逆効果

■ 焼肉

売れやすさ：★★★★☆

• 初期投資が大きいため居抜き需要大

• ダクト・排煙が価値

価格のポイント

• 無煙ロースターは武器

• グリストラップ・ガス容量必須

注意点

• 大家の業態制限で白紙になること多い

■ ラーメン

売れやすさ：★★★☆☆

• 個人独立層に人気

• 立地×家賃が全て

価格のポイント

• スープ釜・給排水が命

• カウンターのみは評価割れ

注意点

• 「ラーメン専用内装」は転用不可

【居抜キング的 結論】

✔ 売れる順
居酒屋 ＞ 焼肉 ＞ ラーメン

✔ エリア適性

• 栄・名駅：価格勝負

• 金山：バランス型

• 今池・大須：説明力勝負

✔ 失敗パターン

• エリアと業態が噛み合っていない

• 価格設定が感情ベース

• 大家承諾を後回し

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