そもそも「居抜き売却」とは？

厨房設備・内装・什器備品を残したまま、次の借主へ引き継ぐ売却方法です。
造作（内装・設備）に対して「造作譲渡金」を受け取れるのが最大の特徴。

居抜きで売る【5つのメリット】

① 原状回復費がかからない（数百万円の差）

飲食店の原状回復費は

• 小規模店：100〜300万円

• 中規模店：300〜800万円

• 重飲食：1,000万円超
  になることも珍しくありません。

👉 居抜きなら原状回復費ほぼゼロで撤退可能。

② 造作譲渡金が入る（最後の売上）

厨房機器・内装・空調・ダクトなどを評価してもらえれば
数十万〜数百万円の現金化が可能。

「閉店＝赤字確定」ではなく、
**“最後に回収できるチャンス”**が居抜き売却です。

③ 閉店後の家賃負担を最小化

居抜きは

• 次の出店希望者が見つかりやすい

• 工事期間が短く、即開業できる

そのため空室期間が短くなり、家賃の二重払いリスクを抑えられます。

④ 次の借主が見つかりやすい

出店希望者から見た居抜き物件は

• 初期費用が安い

• すぐ営業できる

• 融資が通りやすい

＝需要が非常に高い。

特に

• 居酒屋

• 焼肉・焼鳥

• ラーメン

• 中華・アジア系
  は居抜き需要が強いです。

⑤ 円満退去になりやすい（貸主にもメリット）

居抜きは

• 次の借主が決まりやすい

• 建物価値を維持できる

ため、貸主（大家）にとってもメリットがあるケースが多く、
交渉がスムーズに進みやすいのも特徴。

居抜きで売る【デメリット・注意点】

① 貸主の承諾が必須

居抜き売却は必ず貸主の承諾が必要です。
勝手に進めるとトラブルの元。

✔ 承諾条件
✔ 原状回復免除範囲
✔ 新旧借主の責任区分

これらを書面で明確化することが重要。

② 売れるまで時間がかかる場合がある

立地・家賃・設備状態によっては
すぐに買い手がつかないケースもあります。

→ 早期売却には

• 適正な造作価格

• 業態マッチング

• 専門的な募集力
  が不可欠。

③ 設備不良・リース残債のトラブル

よくある失敗例

• 動かない機器が後で発覚

• リース契約が残っていた

• 所有権が自分にない設備を売却

👉 設備表・リース精算・現状有姿の明文化が必須。

居抜き売却が「向いている店・向いていない店」

◎ 向いている

• 営業年数3年以上

• 厨房・内装が比較的新しい

• 重飲食可能

• 駅近・繁華街・住宅密集地

△ 向いていない

• 設備が老朽化

• 特殊すぎる内装

• 家賃が相場より高い

• 借主制限が厳しい契約

※ただし、不向きでも“売り方次第”で成功するケースは多いです。

失敗しない居抜き売却【5つの鉄則】

1. 閉店を決めたらすぐ動く（時間＝価値）

2. 貸主への事前相談を最優先

3. 造作価格は“欲張らない”

4. 設備・契約内容を完全に洗い出す

5. 居抜き専門のプロに任せる

まとめ｜居抜きで売れるかどうかが“撤退の質”を決める

飲食店の撤退は、
**「いかに傷を浅く終わらせるか」ではなく、
「どこまで回収して次に進めるか」**が重要です。

居抜き売却は

• 原状回復費を抑え

• 造作譲渡金を得て

• 円満に次へバトンを渡せる

最も現実的で、賢い撤退方法。

閉店を考え始めた“その瞬間”が、
居抜き売却のベストタイミングです。

【名古屋エリア特化版】

大家さん向け説明資料｜飲食店は「居抜き」で引き継ぐべき理由

― 居抜キング目線で徹底解説 ―

名古屋市内（栄・名駅・金山・今池・大須 ほか）では、
飲食店の「居抜き承諾」をするか否かで、物件の収益性・空室期間・将来価値が大きく変わります。

本資料は、大家さん・貸主様向けに
「なぜ今、居抜きが有利なのか」
「業態ごとに居抜きがどう活きるのか」
を**居抜キング目線**で分かりやすくまとめたものです。

1. 名古屋の飲食店市況と貸主リスク

名古屋の特徴

• 出店・撤退サイクルが早い（特に栄・名駅）

• 重飲食ニーズが全国的にも強い

• 個人開業・2号店需要が多い

👉 原状回復前提の募集は、空室長期化リスクが年々上昇

2. 大家さんが「居抜き承諾」する3大メリット

① 空室期間の大幅短縮

居抜き物件は

• 内覧数が多い

• 即営業できる

• 初期費用が安い

＝ 次の借主が決まりやすい

▶ 名古屋市内では
スケルトン：6〜12か月空室
居抜き：1〜3か月で成約
というケースも珍しくありません。

② 原状回復トラブルの回避

原状回復を巡る

• 工事内容の揉め事

• 見積金額の紛争

• 工期遅延

👉 居抜き承諾によりトラブル自体を回避できます。

③ 建物価値・用途価値の維持

• ダクト

• グリストラップ

• 重飲食対応インフラ

これらが維持されることで
「飲食可」ではなく「即飲食可」物件として価値が上がる。

3. 【業態別】名古屋での居抜き相性一覧（大家さん向け）

■ 居酒屋（最も居抜き向き）

相性：★★★★★

• 対象エリア：栄／金山／今池／名駅

• 理由

  • 業態転用しやすい

  • 内装汎用性が高い

  • 出店希望者が多い

👉 居抜き承諾＝最短で次が決まる

■ 焼肉・焼鳥（高付加価値）

相性：★★★★☆

• 対象エリア：栄／金山／大須

• ポイント

  • 排気・ダクト設備が最大の資産

  • スケルトン化すると価値が消える

👉 居抜きで残す＝数百万円分の設備価値を維持

■ ラーメン（スピード重視）

相性：★★★★☆

• 対象エリア：名駅／今池／郊外ロードサイド

• 特徴

  • 即営業ニーズが強い

  • 小規模でも決まりやすい

👉 空室が長引くより早期再稼働が最優先

■ カフェ・バル

相性：★★★☆☆

• 内装の好みが分かれる

• ただし

  • 家賃調整

  • 業態変更前提
    で居抜き活用は十分可能

4. 大家さんが不安に思う点への回答

Q. 設備トラブルが起きたら？

👉 新借主が現状有姿で引き継ぐ契約により、
貸主責任は発生しません。

Q. 原状回復はどうなる？

👉

• 居抜き承諾時点で

• 「将来退去時はスケルトン返却」
  など、条件設定が可能。

Q. 勝手に譲渡されない？

👉

• 貸主承諾条項

• 借主変更審査
  を必ず入れます。

5. 居抜キングが大家さんに約束できること

• ✔ 借主の与信・業態チェック

• ✔ トラブル防止型契約書設計

• ✔ 設備・造作の整理

• ✔ 空室期間最短化

👉 「とりあえず居抜き」ではなく
「貸主利益を最大化する居抜き」

6. まとめ｜名古屋の大家さんこそ「居抜き」を味方に

名古屋では

• 原状回復に固執するより

• 次を早く・良い条件で決める

これが安定経営の近道です。

居抜き承諾は

• 空室リスクを減らし

• 建物価値を守り

• トラブルを減らす

貸主様にとっても“合理的な選択”。

名古屋の店舗売却・居抜き相談は

居抜キング目線で、大家さんにも借主にも“無理のない形”をご提案します。

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 公益社団法人全日本不動産協会　地方代議員

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