① まず最重要：家主（オーナー）の承諾条件

居抜きは「勝手に売れる」わけではありません。

✅ 必ず確認すべきこと

• 譲渡承諾料はいくらか

• 賃料改定はあるか

• 保証金の増額はあるか

• 契約形態（普通借家 or 定期借家）

• 用途制限（重飲食OKか）

ここで条件が悪化すると、売却価格は一気に下がります。

👉 事前に家主と水面下で交渉できるかがプロの腕。

② 造作価格の決め方を間違えると売れない

「開業時に1,000万かかった」
→ それは関係ありません。

市場価値は

• 立地

• 業態の引継ぎやすさ

• 厨房の状態

• 営業年数

• 現在の家賃バランス

で決まります。

相場感

• 地方都市：0～300万が多い

• 好立地繁華街：300～800万

• 超一等地：1,000万超もあり

※名古屋中心部などは、エリア差が非常に大きい。

③ 契約書は“造作譲渡契約”を必ず分ける

売却の構造はこうなります。

• 家主 ⇄ 買主（賃貸借契約）

• 売主 ⇄ 買主（造作譲渡契約）

• 仲介業者（手数料）

ここで曖昧にすると危険なのが

• 瑕疵担保責任（設備不具合）

• 引渡し時の状態

• 残置物扱い

後からクレームが来る典型パターンです。

④ 原状回復義務の扱い

賃貸契約によっては

• 解約時スケルトン返却義務あり

• 厨房撤去必須

• ダクト撤去義務あり

これを放置して売却すると、

👉 「やっぱり原状回復して下さい」と言われ
数百万の損失になるケースも。

必ず契約書を精査すること。

⑤ 従業員・顧客情報の扱い

• 名簿譲渡は個人情報保護法に注意

• SNSアカウントの引継ぎ可否

• 口コミ評価の扱い

特にGoogleマップの店舗情報は、
営業権の一部になることも。

⑥ 税務処理を理解していないと損をする

造作譲渡は基本的に

• 消費税課税対象

• 固定資産の売却扱い

• 帳簿価額との差額は損益

決算タイミングによっては節税戦略が変わります。

必ず税理士と連携を。

⑦ 高く売るための実務ポイント

✔ 写真はプロレベルで撮る
✔ 清掃・メンテしてから出す
✔ 「撤退理由」は前向きに表現
✔ 水面下で先に買い手候補を探す
✔ 相場より少し高く出して調整する

⑧ こんな売主は失敗しやすい

❌ 家主に無断で募集
❌ 相場無視の高値設定
❌ 税務を理解していない
❌ 契約書を読んでいない
❌ 仲介を安さで選ぶ

居抜きは「不動産＋営業資産」の複合取引。
普通の賃貸仲介とは別物です。

⑨ 売却スケジュール目安

1ヶ月目：査定・家主確認
2ヶ月目：募集開始
3～4ヶ月目：申込・承諾
4～5ヶ月目：契約
5～6ヶ月目：引渡し

※好立地なら2～3ヶ月で決まることも。

まとめ：居抜き売却は“戦略”で価格が変わる

居抜きは

• 情報戦

• 交渉力

• 法律理解

• 税務理解

この4つで成否が決まります。

「ただ掲載する」だけでは
数百万円単位で損をする可能性があります。

📍 名古屋（日本）エリアの飲食店居抜き売却相場（2025〜2026年時点）
（※立地・業態・設備状態・店舗規模によって幅があります）

🔎 1. 相場の全体感（愛知・名古屋）

📌 平均的な売却額（造作譲渡価格）

• 平均的な売却額：約 300万円前後（複数事例の平均値）

• 売却までの平均期間：約 90〜100日程度（市場平均）

※これには、低規模〜中規模店舗が多く含まれるため、立地や設備が良いと大きく上振れる傾向があります。

📍 2. エリア別相場（目安）

🌆 栄・名駅（一等地・繁華街）

• 30坪前後の飲食店居抜き物件：500万円〜1,500万円程度もあり得る幅広い相場。

• 人気立地・業態がマッチすれば 高値成約 の可能性大。

👉 栄（中区）：夜・飲食集客力が強く、居酒屋系のニーズが高い。
👉 名駅（駅近）：ランチ・ディナー両方の需要があり、立地価値を高評価できる。

📍 大須・金山・今池（準繁華街・住宅近接）

• 30坪前後の造作譲渡相場：300万円〜800万円程度が一般例。

• 小〜中規模の業態に人気があり、回転率が高いエリア。

🏙 郊外・ロードサイド

• 小型店舗や特定業態：50万円〜300万円前後の例もある。

📊 3. 具体事例（名古屋）

以下のような実際の成約例があります：

※ 同じ名古屋市内でも立地や設備価値によって幅が出ます。

💡 4. 相場に影響するポイント（名古屋ならでは）

✅ 立地

• 駅近・人通りが多い地域ほど評価が高い。

✅ 業態の汎用性

• 居酒屋・ラーメンなど汎用性高い厨房設備 → 買い手がつきやすい。

✅ 設備・状態

• 高性能ダクト・グリストラップ・業務用冷蔵庫等が残っていると価格UP。

✅ 原状回復コスト

• 原状回復不要が明確 → 売却価値が上向き。

📌 ポイントまとめ

• 名古屋では300万円前後が一つの目安だが、好条件なら500〜1,500万円を狙える。

• 郊外や小規模店舗では**低めの相場（50〜300万円）**も存在する。

• 中区（栄）、名駅、大須、金山といったエリアは特に造作評価が伸びやすい。

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