🍽️ 1. 居抜き売却とは？基本を押さえる

居抜き売却とは、内装・厨房設備・什器などをそのままの状態で次のオーナーに引き継ぐ売却方法のことです。
通常の撤退（原状回復 → スケルトン返却）に比べて、撤去費用が不要になり、買い手にとっての開業コストが下がるため需要が高い方法です。

メリット

• 原状回復工事費・撤去費を抑えられる

• 買い手の初期費用が大幅に低減される

• 出店希望者が付きやすく、売却スピードが早い

注意点

• 設備の老朽化や状態によって評価が下がる可能性

• 貸主の承諾が必要な場合がある

• 関係者の所有権（設備・造作）が明確でないとトラブルに

🧠 2. 売却前の準備（基本ステップ）

✅ ① 現状把握・評価査定をする

内装・厨房機器・什器・設備の一覧を作成し、状態・年式・保証書・取扱説明書などをまとめましょう。
これは査定・交渉での評価材料になり、価格アップにつながります。

✅ ② 賃貸借契約書の確認

• 原状回復義務の範囲

• 造作譲渡（居抜き）に関する貸主の承諾条件

• 貸主が要求する撤去・補修条件

を必ず確認してください。貸主に相談し、可能であれば承諾書を文書化しておくと安心です。

✅ ③ 造作譲渡の範囲を明確にする

売却の対象としない設備も含めて、什器・設備リストと譲渡条件を明確にしましょう。
曖昧だと買い手とのトラブルの原因になります。

📈 3. 居抜き売却で高く売るためのコツ

🔹 ① 設備・内装をできるだけ良好な状態に

• 掃除・簡単な補修・整備をしておく

• 動作確認や清掃履歴・保証書があれば提示

買い手は「すぐ営業できる・修理不要」という安心感に価値を感じ、価格が上がる可能性があります。

🔹 ② 写真・資料をプロ並みに用意

• 店内・外観・厨房設備の高画質写真

• 売却対象リスト

• 周辺情報（立地の優位性・競合状況）

• 収支シミュレーション（家賃・人件費など）

これらを資料化して提示すると、買い手の理解が深まり、価格交渉で有利に働きます。

🔹 ③ 数社に査定を依頼する

複数の不動産・居抜き売却専門会社に査定を依頼すると、査定額や買い手候補が広がり、競争が生まれて価格アップにつながる可能性があります。

🔹 ④ 売るタイミングを考える

• 年末〜春は開業希望者が増える傾向がある（求人数が増える季節）

• 人通りの多い繁華街・駅近立地は需要が高い

こうしたタイミングは、内覧・問い合わせが増えやすく、高値成約につながる要素です。

🔹 ⑤ 売却理由を明確に伝える

買い手は理由を気にします。
ポジティブな理由（業態転換、次の出店準備など）を整理して伝えると、信頼度が上がり交渉が有利です。

📍 4. 名古屋で売れやすいエリア・業態（実例）

名古屋では以下エリアが居抜き需要が強いとされています：

• 栄（中区）

• 名古屋駅（名駅）周辺

• 大須・上前津エリア

• 金山駅周辺

• 今池・千種エリア

買い手の関心が高い業態

• 居酒屋・大衆酒場

• ラーメン・中華

• カフェ・軽飲食（テイクアウト含む）

• バー・ダイニングバー

• 和食・専門系（設備良好な場合）

📝 5. 売却手続きの一般的な流れ

1. 現状把握・査定

2. 賃貸契約内容・貸主条件の確認

3. 内装・設備の整備・資料作成

4. 仲介会社選定・情報掲載

5. 内覧・交渉

6. 契約・造作譲渡・引き渡し

7. 精算・名義変更など処理完了

📌 補足：原状回復について

原状回復義務がある場合、一部工事が必要になる可能性があります。貸主と事前に交渉し、「居抜きの承諾」を得られる条件を明文化しておくことが価格・交渉力向上につながる重要ポイントです。

🏁 まとめ：高く・スムーズに売るポイント

✔ 状態の良い設備・内装を整える
✔ 売れるタイミング・人気エリアを意識する
✔ 複数社査定で売却条件を比較・競争させる
✔ 買い手目線で資料・説明を用意する
✔ 貸主との承諾条件を明確化する

――こうした準備を進めることで、単なる撤退ではなく、店舗資産として最大限の価値回収を図ることができます。

🥇 圧倒的に強いエリア（即反響ゾーン）

① 栄（中区）

名古屋No.1の居抜き需要エリア

• 業態：居酒屋／バー／ダイニング／小箱飲食

• 強み

  • 人通りが安定

  • 2号店・3号店狙いの法人が多い

  • 深夜営業可物件は特に強い

• ポイント
  👉 8〜20坪の箱は特に高値が付きやすい

② 名駅（名古屋駅）周辺

法人需要がエグい

• 業態：居酒屋・バル・ランチ対応店

• 強み

  • サラリーマン×観光×出張需要

  • 内装がキレイだと即決されやすい

• 注意

  • 家賃が高い →
    👉「初期費用を抑えたい＝居抜き需要が強い」

🥈 かなり売りやすいエリア

③ 金山

実はプロが狙う穴場

• 業態：居酒屋／大衆酒場／焼鳥

• 強み

  • 乗換駅で人が途切れない

  • 家賃が栄・名駅より抑えめ

• 特徴
  👉 居抜き価格と回転のバランスが一番良い

④ 今池・千種

個人開業組が強い

• 業態：ラーメン／カレー／居酒屋／バル

• 強み

  • 独立開業者が多い

  • 小資本スタートが多い

• ポイント
  👉 厨房設備が充実していると刺さる

🥉 特定条件で強いエリア

⑤ 大須・上前津

業態がハマれば爆速

• 業態：カフェ／軽飲食／テイクアウト

• 強み

  • 若年層・観光客

  • SNS映え内装が超重要

• 注意

  • 業態ズレると動きが鈍い

⚠️ 売れにくくなりがちなエリア（正直ゾーン）

• 郊外ロードサイド

• 住宅地ど真ん中

• 駅徒歩15分以上
  👉 居抜きよりスケルトン前提で見られがち

💡 居抜きが「高く・早く」売れる条件（エリア問わず）

✔ 駅徒歩5分以内
✔ 10〜30坪
✔ 排気・ダクト・グリストあり
✔ 家賃が相場内
✔ 原状回復免除 or 緩い

この条件が揃うと、
「エリア×居抜き」で一気に価値が跳ねる。

🏁 まとめ（超重要）

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