通常、住宅ローンの返済が滞ると、最終的には金融機関が担保としている不動産を裁判所を通じて強制的に「競売」にかけ、回収を図ります。しかし、競売は売却価格が市場価格よりも大幅に低くなる傾向があり、債権者にとっても債務者にとってもデメリットが多くなります。
そこで、債権者（金融機関）と交渉して、まだ競売にかかる前の段階で、一般の不動産市場に出して売却する方法が「任意売却」です。任意売却では、債権者の合意が必要であり、売却代金はローン返済に充てられます。
競売に比べて、市場に近い価格で不動産を売却できる可能性が高いです。これは債務者にとって残債（借金の残り）を減らすことに繋がり、債権者にとっても回収額を増やすメリットがあります。
競売では公告が出され、近隣住民や知人に経済的な事情を知られてしまうことがあります。一方、任意売却は一般の不動産取引に近いため、比較的プライバシーが守られます。
任意売却では、売主と買主の交渉によって引渡し時期を調整できることが多く、次の住まいを探す時間を確保することができます。競売では、落札後すぐに立ち退きを求められるケースもあります。
債権者との交渉次第で、売却代金の中から引越し費用を捻出することができる場合があります（いわゆる「引越し代の捻出」）。
競売に比べて精神的・経済的な影響を軽減しやすく、家族や保証人への影響も比較的少なくすることができます。
住宅ローン以外にも抵当権や差押えが設定されている場合、それぞれの債権者全員の同意を得なければ売却できません。複数の債権者がいる場合、交渉が難航することもあります。
任意売却によって得られた売却代金でローンを完済できない場合、不足分（残債務）は引き続き返済義務が残ります。つまり、家は失っても借金は残るケースが多いのです。
任意売却はローンの返済が滞った結果の措置であるため、信用情報機関に金融事故として登録されます。これにより、以後数年間はクレジットカードや新たなローン契約が難しくなります。
債権者の同意、価格設定、買主探し、交渉などに時間を要するため、場合によっては競売よりも処理が遅くなることもあります。
自宅を手放すことは大きなストレスになります。また、売却までの交渉や手続きが煩雑で、精神的に疲弊してしまう人も少なくありません。
任意売却はすべての人に最適というわけではありませんが、以下のような状況にある人には有効な選択肢となります。
住宅ローンの返済が既に困難である
競売開始通知が届いたが、まだ競売は開始されていない
自宅の資産価値がローン残高を下回っている（オーバーローン）
債権者との交渉が可能な状況である
少しでも高い金額で売却して残債を減らしたい
任意売却は、競売という最も不利な選択肢を回避するための「次善の策」として非常に有効です。経済的に追い詰められた状況であっても、より良い再出発のために選ぶことができる現実的な方法です。
ただし、任意売却には専門知識や債権者との交渉力が必要なため、経験豊富な任意売却専門業者や弁護士、不動産会社に相談することが重要です。行動が早ければ早いほど選択肢も広がります。
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