はじめに｜そのお店、解体する前に売却できる可能性があります。
名古屋で飲食店や店舗の閉店を考えているオーナー様へ。
「お店を閉めたいけれど、厨房設備や内装がもったいない」
「開業時に多額の費用をかけた店舗を、できるだけ高く売りたい」
「毎月の家賃が負担なので、できるだけ早く買主を見つけたい」
「閉店時のスケルトン工事に数百万円かかると言われた」
「営業中なので、従業員や常連客には知られずに売却したい」
このようなお悩みはありませんか。
飲食店を開業するためには、多くの時間と費用が必要です。
物件探しから始まり、厨房設備の購入、内装工事、看板の設置、メニュー開発、従業員の採用。
ようやく開業してからも、日々の営業にはさまざまな苦労があります。
そんな大切なお店を閉店するとき、厨房設備や内装をすべて撤去しなければならないとしたら、経済的にも精神的にも大きな負担になるでしょう。
しかし、閉店する店舗には、もう一つの選択肢があります。
それが**「居抜き売却」**です。
居抜き売却とは、飲食店の厨房設備や内装、造作などを残したまま、次の出店希望者へ譲渡する方法です。
条件が整えば、オーナー様は造作売却代金を受け取ることができ、さらに原状回復費用を削減できる可能性があります。
一方、次の出店者にとっても、既存設備を活用することで開業費用を抑えられる場合があります。
つまり、居抜き売却は、店舗を手放す方と、新しくお店を始める方の双方にメリットが生まれる可能性のある方法なのです。
私たち**「居抜キング（INUKING）」**は、名古屋市を中心に愛知県内の飲食店・店舗売却をサポートしています。
目指しているのは、単に店舗を売ることではありません。
1円でも高く、1日でも早く。
そして、オーナー様の撤退費用を少しでも抑え、次のステージへ進むお手伝いをすることです。
今回は、名古屋で店舗や飲食店を居抜き売却したいオーナー様へ、売却前に知っておきたい重要なポイントを詳しく解説します。
第1章｜名古屋で飲食店を売却するなら「居抜き売却」という選択肢
1-1．居抜き売却とは何か？
居抜き売却とは、店舗内にある厨房設備や内装、造作などを次の出店者へ譲渡することです。
例えば、居酒屋であれば次のような設備が対象になる場合があります。
業務用冷蔵庫・冷凍庫
製氷機・食器洗浄機
ガスレンジ・フライヤー
厨房内のステンレス設備
カウンター・テーブル・椅子
空調設備・照明設備
排気ダクト・換気設備
店舗内装・間仕切り・造作棚
ただし、店舗に設置されている設備がすべて売主様の所有物とは限りません。
リース品や貸与品、建物所有者の設備などは、譲渡対象に含められるか確認が必要です。
また、居抜き売却では、造作の譲渡と店舗の賃貸借契約を区別することが重要です。
造作を購入する買主が現れても、貸主が新たな賃貸借契約を認めなければ、店舗を引き継げない場合があります。
居抜き売却を成功させるためには、買主探しだけでなく、貸主との条件調整も欠かせません。
1-2．スケルトン返却と居抜き売却は何が違う？
飲食店の賃貸借契約では、退去時に内装や設備を撤去し、スケルトン状態で返却する義務が定められている場合があります。
例えば、閉店する際に次のような工事が必要になるケースです。
厨房設備の撤去。
カウンターや客席の解体。
床や壁の撤去。
排気ダクトの撤去。
給排水設備の処理。
廃材の運搬・処分。
店舗の広さや工事内容によっては、原状回復費用が数百万円になることもあります。
一方、居抜き売却では、次の出店者が既存設備を利用するため、設備を残したまま引き渡せる可能性があります。
さらに、貸主が原状回復義務の免除に同意すれば、スケルトン工事費用を削減できる場合があります。
ただし、居抜き売却が成立しただけで、原状回復義務が自動的に消滅するわけではありません。
貸主との合意内容を明確にすることが重要です。
1-3．居抜き売却は閉店費用を減らす方法でもある
例えば、次のような店舗を想定してみましょう。
スケルトン工事費用が250万円。
厨房設備の撤去・処分費用が30万円。
合計280万円の撤退費用が必要だとします。
一方、居抜き売却によって造作代金300万円を受け取り、貸主との合意により原状回復費用が免除された場合はどうでしょうか。
単純な比較では、280万円の支出を回避しながら300万円の売却代金を受け取ることになります。
両者の差額は580万円です。
もちろん、これは仮定の試算です。
実際には、仲介手数料、税金、家賃、その他の精算費用なども考慮する必要があります。
それでも、居抜き売却によって撤退時の収支が大きく変わる可能性があることは、ご理解いただけるのではないでしょうか。
第2章｜名古屋で居抜き売却しやすい店舗には共通点がある
2-1．立地と賃料のバランスが重要
店舗売却で重要になるのが、立地と賃料です。
名古屋市内でも、エリアによって出店需要は異なります。
例えば、栄・錦エリアでは、居酒屋、BAR、飲食店などの出店需要が考えられます。
名駅周辺では、オフィスワーカーを対象とした飲食店や、仕事帰りの利用を見込む業態などが検討されます。
金山エリアでは、駅利用者や周辺住民を対象とした飲食店などが候補になります。
大須エリアでは、カフェや軽飲食、テイクアウトなど、店舗の立地や条件に応じた需要が考えられます。
今池・新栄などでも、居酒屋、ラーメン店、BARなど、さまざまな業態の出店が検討されます。
ただし、人気エリアだからといって、必ず高く売れるわけではありません。
例えば、立地が良くても家賃が高額であれば、買主の開業後の負担が大きくなります。
反対に、駅から少し離れていても、賃料が比較的抑えられ、厨房設備が整っていれば、買主にとって魅力的な場合があります。
居抜き売却では、立地の知名度だけでなく、賃料と出店条件のバランスが重要です。
2-2．厨房設備が充実している店舗
飲食店を新規開業する際、厨房設備の購入や設置には多額の費用が必要になることがあります。
そのため、既存設備を利用できる店舗は、出店希望者にとって魅力になる可能性があります。
例えば、ラーメン店であれば、ゆで麺機やスープレンジ、冷蔵設備など。
居酒屋であれば、ガスレンジ、フライヤー、製氷機、食器洗浄機など。
焼肉店であれば、排煙設備やロースターなど。
ただし、設備が充実していても、老朽化や故障があれば評価に影響します。
また、次の買主が異なる業態で開業する場合は、一部設備が不要になることもあります。
そのため、設備の数だけではなく、買主にとって利用価値があるかどうかが重要になります。
2-3．異なる業態への転用が可能な店舗
居抜き売却では、同じ業態の買主だけを探す必要はありません。
例えば、和風居酒屋の店舗を洋風居酒屋へ。
定食屋の店舗を弁当店へ。
喫茶店の店舗をカフェへ。
厨房設備や内装を活用できれば、異なる業態への転用が可能になる場合があります。
もちろん、用途変更に伴う工事や許認可、貸主の承諾などが必要になる場合もあります。
しかし、売却先を同じ業態だけに限定しないことで、買主候補の幅を広げられる可能性があります。
居抜キングでは、店舗の特徴に応じて、さまざまな出店希望者への情報提供を検討します。
第3章｜店舗の造作価格はいくら？高額売却を目指すための考え方
3-1．開業時の投資額と造作売却価格は違う
「開業時に1,500万円かけたから、少なくとも500万円では売りたい」
このように考えるオーナー様もいらっしゃるでしょう。
そのお気持ちは理解できます。
しかし、造作売却価格は、開業時の投資額だけで決まるものではありません。
例えば、高額な内装工事を行っていても、次の買主が大幅な改装を予定していれば、その内装を高く評価しない場合があります。
また、厨房設備が新しくても、賃料が高額であれば買主が見つかりにくいことがあります。
反対に、開業費用が比較的少ない店舗でも、賃料が適正で、次の出店者が利用しやすい設備が整っていれば、一定の評価を得られる可能性があります。
造作価格を考えるうえで重要なのは、売主様がいくら投資したかではなく、買主がどれだけの価値を感じるかという視点です。
3-2．高く売るためには、買主候補を増やすことが重要
店舗の売却価格は、買主の需要によって変わります。
例えば、同じ厨房設備でも、ある買主にとっては不要であり、別の買主にとっては開業費用を抑えるために重要な設備になる場合があります。
そのため、店舗の条件に合う買主候補へ情報を届けることが重要です。
居抜キングでは、不動産業務で培ってきた経験や人脈、WEBを活用し、店舗の売却活動に取り組んでいます。
WEBサイトによる情報発信には、営業時間外でも出店希望者へ情報を届けられるという利点があります。
一方、WEBに掲載するだけで高額売却できるわけではありません。
正確な物件情報。
魅力が伝わる写真。
適切な造作価格。
問い合わせへの対応。
貸主との条件調整。
こうした要素を組み合わせることが重要です。
3-3．高額売却を狙いながら、売却期間も考える
造作価格を高く設定すれば、必ず高額売却できるわけではありません。
例えば、希望価格500万円で募集したものの、買主が見つからず、半年が経過したとします。
月額家賃が30万円であれば、半年間の家賃だけで180万円になります。
さらに、営業を続けている場合は、人件費や光熱費なども発生します。
そのため、希望価格を維持することが、必ずしも最終的な利益につながるとは限りません。
居抜キングが大切にしているのは、1円でも高く、1日でも早く売却することを目指す姿勢です。
ただし、高額売却と早期売却の両方を必ず実現できるわけではありません。
売却価格、売却期間、撤退費用を比較しながら、オーナー様にとってより良い方法を検討することが重要です。
第4章｜赤字の飲食店でも居抜き売却できる可能性があります。
4-1．赤字経営と造作価値は必ずしも一致しない
飲食店を売却したいと考える理由の一つに、経営不振があります。
売上が減少している。
食材費が上昇している。
人件費の負担が大きい。
従業員が集まらない。
家賃の支払いが厳しい。
こうした事情によって、閉店を検討するオーナー様もいらっしゃいます。
しかし、赤字経営だからといって、厨房設備や内装の価値がなくなるわけではありません。
例えば、現在の業態では利益が出ていなくても、次の出店者が別の業態で営業したいと考える場合があります。
また、買主が既存設備を利用できれば、新規開業費用を抑えられる可能性があります。
そのため、赤字店舗でも居抜き売却を検討する価値があります。
ただし、赤字の原因が高額な賃料や立地条件にある場合は、買主にとっても同じ問題が生じる可能性があります。
売却の可否は、店舗の条件を総合的に判断する必要があります。
4-2．借入金が残っていても売却できる？
銀行融資や日本政策金融公庫からの借入金が残っていても、居抜き売却を検討することは可能です。
ただし、造作売却によって借入金が自動的になくなるわけではありません。
また、設備に担保が設定されている場合や、リース契約がある場合は、売却前に確認が必要です。
借入金の返済が難しい場合は、金融機関や弁護士などの専門家へ早めに相談することも重要です。
居抜き売却は、閉店に伴う負担を軽減するための選択肢の一つですが、すべての債務を解決する方法ではありません。
4-3．赤字店舗こそ、早めに売却の可能性を確認する
例えば、毎月20万円の赤字が続いている店舗を考えてみましょう。
3カ月営業を続ければ、単純計算で60万円の赤字が積み重なります。
6カ月であれば120万円です。
もちろん、実際の資金繰りは売上や支払時期などによって異なります。
しかし、赤字店舗では時間の経過が大きな負担になる可能性があります。
だからこそ、閉店を決断する前に、居抜き売却の可能性を確認することが重要です。
赤字だから売れないと諦める前に、まずは店舗の価値を確認していただきたいと考えています。
第5章｜居抜キングが大切にしている5つのこと
5-1．オーナー様の立場で考える
飲食店を閉店する理由は、人それぞれです。
赤字経営。
人手不足。
健康上の問題。
家庭の事情。
新しい事業への挑戦。
どのような理由であっても、私たちはオーナー様の決断を尊重したいと考えています。
店舗を手放すという大切な場面だからこそ、売却価格だけでなく、撤退に伴う不安や負担にも目を向けることが重要です。
5-2．高額売却を目指す
厨房設備や内装の価値を確認し、店舗の条件に合う買主を探すことで、少しでも良い条件での売却を目指します。
ただし、根拠のない高額査定によって期待を持たせることが、オーナー様のためになるとは考えていません。
市場の需要や物件条件を踏まえた提案が重要です。
5-3．早期売却を目指す
飲食店を閉店する際は、時間の経過とともに家賃などの負担が増える場合があります。
そのため、売却活動を計画的に進めることが重要です。
問い合わせへの対応や買主との条件調整を進め、早期売却の可能性を高めるよう努めます。
5-4．長年のキャリア・人脈・WEBを活かす
店舗の売却では、不動産に関する知識だけでなく、買主との出会いが重要になります。
居抜キングでは、不動産業務で培ってきた経験や人脈、WEBを活用した情報発信に取り組んでいます。
店舗の魅力を必要としている方へ届けることが、高額売却の可能性を広げると考えています。
5-5．人と人とのつながりを大切にする
私たちは、不動産の仕事は人と人とのつながりによって成り立っていると考えています。
店舗を手放すオーナー様。
新しいお店を開業する買主様。
建物を所有する貸主様。
管理会社の担当者様。
さまざまな方々のご縁によって、一つの居抜き売却が成立します。
だからこそ、契約条件だけでなく、相手の立場を理解し、誠実に向き合うことが重要です。
一つのお店を、次の出店者へ。
その橋渡しをすることが、居抜キングの仕事です。
前編まとめ｜名古屋で店舗を売りたいなら、解体する前に居抜き売却を検討してください。
飲食店や店舗を閉店する際、厨房設備や内装をすべて撤去することが、必ずしも唯一の選択肢ではありません。
居抜き売却が成立すれば、造作売却代金を受け取れる可能性があります。
また、貸主との合意によって、原状回復費用を削減できる場合もあります。
しかし、居抜き売却には、買主の需要、賃貸条件、貸主の承諾、入居審査など、さまざまな条件が関係します。
そのため、早い段階から売却の可能性を確認し、計画的に進めることが重要です。
居抜キングは、名古屋で飲食店や店舗を売却したいオーナー様のために、長年のキャリア、人脈、WEBを活かし、少しでも良い条件での売却を目指しています。
1円でも高く。
1日でも早く。
そして、最後まで誠実に。
店舗を閉店されるオーナー様の負担を、少しでも減らしたい。
その想いを大切に、私たちは日々取り組んでいます。
後編予告｜名古屋の実際の成約事例と、居抜き売却で失敗しないための重要ポイント
後編では、居抜キングが属するグループの実際の取扱事例も交えながら、さらに詳しく解説します。
第6章｜名古屋の居抜き売却成約事例
売却価格・売却期間・原状回復費用の削減額
第7章｜売却できなかった店舗の共通点
高すぎる希望価格・貸主の承諾・賃貸条件の問題
第8章｜営業中に秘密で店舗を売却する方法
従業員・常連客への配慮と情報管理
第9章｜大家・管理会社との交渉
居抜き承諾・原状回復義務・買主の入居審査
第10章｜造作譲渡契約から引渡しまで
契約・代金決済・設備の引継ぎ・トラブル防止
第11章｜居抜キングが大切にしている想い
店舗を手放すオーナー様と、新しい出店者をつなぐ仕事
名古屋で飲食店・店舗を居抜き売却したいオーナー様へ｜居抜キング INUKING
「名古屋で飲食店を売却したい」
「厨房設備や内装を高く売りたい」
「原状回復費用を抑えたい」
「営業中に秘密で買主を探したい」
「赤字店舗でも売却できるか知りたい」
「大家や管理会社との調整が不安」
そんなお悩みをお持ちのオーナー様は、**居抜キング（INUKING）**へご相談ください。
名古屋市を中心に愛知県全域で、飲食店・店舗の居抜き売却に関するご相談を承っています。
閉店を決めていない段階でも構いません。
厨房設備を処分する前に、店舗全体の価値を確認してみませんか。
大切なお店を、次の出店者へ。
1円でも高く、1日でも早く。
