名古屋市で店舗売却や飲食店の居抜き売却を検討している方に、ぜひ知っていただきたい成約事例をご紹介します。
今回、居抜キングが売却をお手伝いしたのは、名古屋市中区錦2丁目にあるビル2階の焼き鳥店です。
店舗面積は約21坪。営業期間は約3年。
錦2丁目という立地は、一見すると飲食店経営に適しているように感じられます。
周辺にはオフィスや飲食店が集まり、伏見・丸の内エリアにも近い場所です。
しかし、実際の店舗経営では、立地が良く見えるからといって、必ずしも売上が伸びるとは限りません。
今回の店舗も、売主様からは「売上が思うように伸びないため、店舗を売却したい」というご相談をいただきました。
その原因が、ビル2階という視認性の問題だったのか。
飲食店ポータルサイトやSNSを十分に活用できていなかったためなのか。
それとも別の経営上の要因があったのか。
売主様から明確な説明はなく、正確な原因は分かりません。
ただ、店舗を経営していく中で、売却という判断に至ったことは確かです。
そして、今回の売主様はとても優しい方でした。
私たちとしても、できるだけ高い金額で売却してあげたいという気持ちが強くありました。
当初の希望売却価格は400万円。
しかし、実際に募集を開始してみると、期待していたほどの問い合わせはありませんでした。
最終的には居酒屋の開業を希望されていた買主様と条件がまとまり、350万円で居抜き売却が成立しました。
売却期間は52日。
さらに、居抜き売却によって約260万円の原状回復費を削減することができました。
今回の成約事例は、名古屋で飲食店の閉店や店舗売却を考えている方にとって、非常に参考になる内容だと思います。
特に、ビル2階以上の飲食店を経営されている方、売上不振で閉店を検討されている方、希望価格で居抜き売却できるか不安な方には、ぜひ最後まで読んでいただきたい事例です。
第1章｜名古屋市中区錦2丁目・焼き鳥店の居抜き売却概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦2丁目 |
| 店舗業態 | 焼き鳥店 |
| 所在階 | ビル2階 |
| 店舗面積 | 約21坪 |
| 営業期間 | 約3年間 |
| 売却理由 | 売上不振による経営判断 |
| 当初希望価格 | 400万円 |
| 居抜き売却価格 | 350万円 |
| 売却期間 | 52日 |
| 原状回復費削減額 | 約260万円 |
| 買主の業態 | 居酒屋 |
| 業態変更 | 焼き鳥店から居酒屋へ |
| 売却サポート | 居抜キング |
今回の名古屋市中区錦2丁目の店舗売却では、当初の希望価格から50万円の調整が必要になりました。
しかし、売却できなかった場合に発生する予定だった原状回復費約260万円を削減できたことは、売主様にとって大きなメリットでした。
居抜き売却価格350万円と原状回復費削減額260万円を単純比較すると、最大約610万円の経済的な差が生じる可能性があります。
もちろん、これは610万円がそのまま利益になるという意味ではありません。
実際の手取り額は、仲介費用、保証金精算、リース残債、賃貸借契約の条件などによって変わります。
それでも、350万円で店舗を売却できた場合と、260万円を支払って原状回復する場合とでは、閉店時の経済的な負担に大きな違いがあります。
※本記事では、売主様や店舗を特定できる情報は公開していません。
第2章｜名古屋市中区錦2丁目は飲食店にとって良い立地なのか？
名古屋市中区錦2丁目は、伏見駅や丸の内駅の周辺に位置するオフィス街としての性格を持つエリアです。
周辺には企業の事務所、商業ビル、飲食店などが集まっています。
昼間はオフィスワーカーを中心としたランチ需要が考えられ、夜間は仕事帰りの食事や会食などの需要も期待できる地域です。
そのため、名古屋で飲食店の出店を検討している方にとって、錦2丁目は候補になり得るエリアの一つです。
しかし、同じ錦2丁目でも、すべての店舗が同じように集客できるわけではありません。
道路に面した1階店舗なのか。
ビルの奥にある店舗なのか。
2階以上の空中階なのか。
入口や看板が目立つ場所にあるのか。
こうした条件によって、お客様からの見つけられやすさは変わります。
今回の焼き鳥店は、ビル2階にありました。
錦2丁目という住所だけを見ると立地が良く感じられますが、道路を歩いている人の視界には入りにくいという特徴がありました。
立地が良いことと、店舗が目立つことは違う
飲食店の集客では、立地の良さと店舗の視認性を分けて考える必要があります。
例えば、同じ通り沿いにある焼き鳥店でも、1階で大きな看板が出ている店舗と、2階で入口が分かりにくい店舗では、お客様の来店動機が異なります。
1階路面店であれば、店頭を通りかかった人が店内の雰囲気を見て入店することがあります。
しかし2階店舗では、まず店舗の存在を知ってもらう必要があります。
そして、階段やエレベーターを利用して入店するという行動が必要になります。
この違いが、飲食店経営に影響することがあります。
ただし、今回の焼き鳥店の売上不振が2階という条件だけによるものだったとは断定できません。
売上には、料理、価格、サービス、営業時間、競合店、広告、固定客の獲得状況など、さまざまな要因が関係するためです。
名古屋で店舗売却を検討する際には、住所だけでなく、階数や視認性も含めて店舗の特徴を整理することが重要です。
第3章｜2階店舗の飲食店経営が難しい理由とは？
名古屋市内には、ビル2階以上で営業する居酒屋、焼き鳥店、焼肉店、バーなどが数多くあります。
空中階の店舗だからといって、経営が難しいと決まっているわけではありません。
実際、予約客や常連客を中心に営業する店舗であれば、2階以上でも十分に経営が成り立つ可能性があります。
しかし、通行人の自然流入を期待する店舗では、1階と2階で集客条件が異なります。
① 通行人から店内が見えない
1階店舗であれば、外から店内の雰囲気や混雑状況を確認できる場合があります。
一方、2階店舗では、外から店内が見えないことが多く、初めてのお客様にとっては入店への心理的なハードルが高くなることがあります。
② 看板の設置場所が重要になる
2階店舗では、建物入口や階段付近の案内表示が重要です。
しかし、看板の設置場所や大きさには、建物の規約や大家の承諾などによる制限がある場合もあります。
そのため、希望どおりの看板を設置できるとは限りません。
③ 目的来店を増やす必要がある
通行人から見つけてもらいにくい店舗では、事前にお店を知ってもらう取り組みが重要になります。
例えば、Googleマップ、飲食店ポータルサイト、Instagramなどを活用し、店舗の場所や料理、価格帯、雰囲気を伝える方法が考えられます。
④ 固定客の獲得が重要になる
2階店舗では、一度来店したお客様に再び利用してもらうことも大切です。
料理やサービスの満足度を高め、再来店につなげることで、通行人の自然流入だけに頼らない経営を目指せます。
ただし、これらは一般的な経営上の考え方であり、今回の店舗で実際にどの対策が不足していたかは確認できていません。
第4章｜SNSや飲食店ポータルを活用できていなかった可能性
今回の焼き鳥店について、売上不振の原因は明確ではありませんでした。
しかし、2階店舗という条件を考えると、SNSや飲食店ポータルサイトなどを活用した集客は重要な検討事項です。
例えば、Googleマップで「錦2丁目 焼き鳥」と検索したときに、店舗情報が分かりやすく表示されるか。
Instagramで料理や店内の雰囲気を発信しているか。
飲食店検索サイトに営業時間やメニュー、写真が掲載されているか。
こうした情報は、来店を検討するお客様の判断材料になります。
特に、初めて訪れる飲食店では、
「どんな料理があるのか」
「価格はいくらくらいなのか」
「店内はどんな雰囲気なのか」
「一人でも入りやすいのか」
といった情報を事前に確認する方もいます。
店舗が2階にある場合、インターネット上で店舗を知ってもらうことが、新規来店につながる可能性があります。
一方で、SNSを頻繁に更新すれば必ず繁盛するわけではありません。
料理の品質、接客、価格設定、リピート率なども重要です。
今回の焼き鳥店についても、SNSの運用状況だけで売上不振の原因を判断することはできません。
ただ、名古屋で飲食店を経営する際には、店舗の立地条件に合わせた集客方法を考える必要があると感じます。
第5章｜売上不振による閉店・店舗売却は珍しいことではない
飲食店の経営では、売上が伸びないからといって、すぐに閉店を決断できるわけではありません。
開業時には、内装工事費、厨房設備費、保証金、開業準備費など、多くの資金が必要になります。
店舗を開業した後も、家賃、人件費、食材費、水道光熱費などの固定費・変動費が発生します。
そのため、売上が思うように伸びなくても、
「もう少し頑張れば改善するかもしれない」
「常連客が増えれば状況が変わるかもしれない」
と考え、営業を続ける経営者の方も少なくありません。
しかし、売上不振が長期化すれば、資金繰りに影響する可能性があります。
今回の売主様も、営業を約3年間続けた上で、店舗売却を決断されました。
その判断が早かったのか、遅かったのかは、外部から簡単に評価できるものではありません。
ただ、閉店を検討する段階で居抜き売却の可能性を確認しておくことは、経済的な負担を抑えるうえで重要です。
名古屋で飲食店の閉店を考えている方は、原状回復工事を始める前に、居抜き売却という選択肢を検討することをおすすめします。
第6章｜優しい売主様のために、希望価格400万円で売りたかった
今回の売主様は、とても優しい方でした。
居抜き売却の仕事では、売主様それぞれに事情があります。
売上不振。
人手不足。
病気。
家庭の事情。
事業転換。
複数店舗の整理。
私たちは、単に店舗の内装や厨房設備を売却するだけでなく、こうした事情を抱える経営者の方と向き合っています。
今回の売主様についても、できるだけ希望に近い条件で売却を成立させたいと考えていました。
当初の希望売却価格は400万円。
21坪の焼き鳥店として使用されていた店舗を、次の経営者へ引き継ぐことを目指しました。
しかし、居抜き売却価格は売主様の希望だけでは決まりません。
買主様にも予算があります。
さらに、店舗を借りるための保証金や家賃、開業後の運転資金なども必要です。
居抜き価格が高すぎれば、買主様にとって出店の負担が大きくなります。
売主様にとっての希望価格と、買主様にとっての購入可能価格を一致させること。
これが、居抜き売却の難しいところです。
第7章｜400万円で募集したものの、問い合わせは想定以下
今回の店舗は、名古屋市中区錦2丁目という立地にありました。
そのため、一定の問い合わせが期待できるのではないかと考えていました。
しかし、実際に募集を開始してみると、反響は期待したほど多くありませんでした。
ここで重要なのが、居抜き店舗の売却価格と市場の反応の関係です。
例えば、同じ21坪の飲食店でも、1階路面店と2階店舗では、出店希望者が評価するポイントが異なります。
また、厨房設備や内装の状態、家賃、保証金、営業可能な業態などによっても、購入希望者の数は変わります。
希望価格400万円で募集していても、問い合わせが少なければ、その価格が市場で受け入れられているとは限りません。
ただし、問い合わせが少ない原因が必ず価格にあるわけでもありません。
募集時期や出店希望者の動向、物件の条件なども影響します。
そのため、居抜き売却では、募集開始後の反響を確認しながら、価格や募集方法を見直すことが大切です。
今回も、売主様の希望を尊重しながら、成約の可能性を考えていく必要がありました。
第8章｜焼き鳥店から居酒屋へ。業態変更でも居抜き売却はできる
最終的に購入を希望されたのは、居酒屋を開業する予定の買主様でした。
今回の業態変更は、
焼き鳥店 → 居酒屋
です。
居抜き売却というと、同じ業態の人にしか売れないと思われることがあります。
しかし、実際には異なる業態への転用を前提に購入されるケースもあります。
例えば、焼き鳥店の厨房や客席を活用して、居酒屋を開業することが考えられます。
既存のカウンターや客席、厨房設備などを利用できれば、新規開業時の工事費を抑えられる可能性があります。
ただし、すべての設備がそのまま使用できるとは限りません。
買主様が提供する料理や営業形態によっては、厨房設備の追加や改装が必要になる場合があります。
また、業態変更にあたっては、大家の承諾や新しい賃貸借契約の成立が必要です。
今回のように、焼き鳥店から居酒屋へ引き継がれることは、店舗の居抜き売却を考えるうえで参考になる事例です。
名古屋の店舗売却では、現在の業態とまったく同じ買主だけに限定せず、転用可能な業態まで視野を広げることが重要です。
第9章｜400万円から350万円へ。50万円の価格調整をどう考えるか
今回の居抜き売却価格は、最終的に350万円となりました。
当初希望価格400万円から、50万円の減額です。
売主様にとって50万円は大きな金額です。
できれば400万円で売却したかったという気持ちは、私たちにもありました。
しかし、居抜き売却では、希望価格を維持し続けることが必ずしも最善とは限りません。
例えば、希望価格400万円で募集を続けても、買主が現れなければ売却は成立しません。
その間も家賃や維持費が発生する可能性があります。
さらに、退去期限が迫れば、原状回復工事の準備も必要になります。
一方、350万円で購入を希望する買主様が現れた場合、売却を成立させることで原状回復費を削減できる可能性があります。
今回の店舗では、原状回復費として約260万円が見込まれていました。
この260万円を考えると、50万円の価格調整には大きな意味があります。
高く売ることと、売却を成立させること
居抜き売却では、できるだけ高く売ることが重要です。
しかし、価格だけにこだわりすぎると、売却の機会を逃す可能性があります。
特に、退去期限が決まっている店舗では、売却できる期間に限りがあります。
今回のように、希望価格400万円に対して350万円の購入希望者が現れた場合、売主様の事情や原状回復費を踏まえて判断することが重要です。
売却価格だけでなく、売却できなかった場合の費用まで含めて比較する。
これが、名古屋で店舗売却や居抜き売却を進める際の大切な考え方です。
第10章｜売却期間52日で居抜き売却成立
今回の売却期間は52日でした。
約2か月弱の期間を経て、350万円で売却が成立しました。
居抜き売却の期間は、店舗の立地、面積、業態、価格、賃貸条件、買主の資金計画などによって異なります。
数週間で成約する店舗もあれば、数か月かかる店舗もあります。
また、買主が見つかっても、大家の承諾や保証会社の審査、新しい賃貸借契約の締結などが必要になる場合があります。
そのため、居抜き売却を検討している方は、余裕を持って相談を始めることが重要です。
今回も、希望価格400万円で募集を開始したものの、反響は想定ほど多くありませんでした。
それでも、最終的には居酒屋の開業希望者と条件がまとまり、52日で売却することができました。
売却期間52日・売却価格350万円。
売主様の希望価格には届きませんでしたが、店舗を次の経営者へ引き継ぐことができました。
第11章｜原状回復費260万円を削減できたことの大きな意味
今回の居抜き売却で、もう一つ重要だったのが原状回復費です。
売却が成立しなかった場合、約260万円の原状回復費が見込まれていました。
飲食店の原状回復では、賃貸借契約の内容によって、厨房設備や客席造作の撤去、床・壁・天井の補修、設備の撤去などが必要になる場合があります。
特に焼き鳥店では、厨房や排気設備など、一般的な事務所とは異なる設備が設置されていることがあります。
ただし、実際にどこまで撤去する必要があるかは、賃貸借契約や貸主との合意内容によって異なります。
今回の店舗では、居抜き売却が成立したことで、約260万円の原状回復費を削減することができました。
居抜き売却と原状回復を比較すると
居抜き売却が成立した場合
売却代金350万円を確保
約260万円の原状回復費を削減
店舗の造作・設備を次の経営者へ引き継ぐ
売却できず原状回復した場合
居抜き売却代金は得られない
約260万円の原状回復費を負担
造作・設備の撤去が必要になる可能性がある
この違いは非常に大きいものです。
単純比較では、350万円と260万円を合わせた最大約610万円の経済的な差になります。
もちろん、実際の手取り額や損益は契約条件や諸費用によって異なります。
それでも、閉店を検討している売主様にとって、居抜き売却は経済的な負担を軽減できる可能性のある方法です。
第12章｜名古屋で店舗売却をするなら、解約通知の前に相談したい理由
名古屋市で飲食店の閉店を検討している方に、特にお伝えしたいことがあります。
それは、賃貸借契約の解約通知を出す前に、居抜き売却の可能性を確認していただきたいということです。
店舗の賃貸借契約では、解約予告期間が定められていることが一般的です。
例えば、解約予告期間が3か月の場合、解約通知を提出すると退去までの期間が限られます。
その間に買主を見つけ、大家の承諾を得て、契約を締結し、引渡しを完了させる必要があります。
買主が見つかっても、入居審査に時間がかかることがあります。
買主が融資を利用する場合には、さらに時間が必要になることもあります。
また、最終的に居抜き売却が成立しなければ、原状回復工事を行う必要が生じる可能性があります。
そのため、売却の相談を始めるタイミングは非常に重要です。
今回のように52日で成約した店舗でも、すべての店舗が同じ期間で売却できるわけではありません。
「閉店を決めてから売る」のではなく、「閉店を考え始めたら売却の可能性を調べる」ことが重要です。
第13章｜名古屋の2階店舗・空中階でも居抜き売却できる？
今回の成約事例は、ビル2階の焼き鳥店でした。
そのため、2階以上の店舗を経営されている方にとっても参考になると思います。
名古屋市内には、ビル2階、3階、4階、さらにはそれ以上の階数で営業する飲食店が数多くあります。
こうした店舗は、一般に空中階店舗と呼ばれることがあります。
空中階の店舗は、1階路面店と比較して視認性に課題がある場合があります。
しかし、居抜き売却ができないわけではありません。
例えば、居酒屋、バー、スナック、焼肉店などでは、予約客や固定客を中心とした営業が考えられます。
そのため、階数だけで売却の可能性を判断する必要はありません。
重要なのは、
立地と階数
店舗面積
家賃・保証金
内装・厨房設備の状態
次の業態への転用可能性
大家の承諾条件
希望売却価格
などを総合的に評価することです。
今回の焼き鳥店も、2階という条件がありながら、350万円で居抜き売却が成立しました。
名古屋で2階以上の飲食店を売却したい方も、原状回復を決める前に居抜き売却の可能性を確認する価値があります。
第14章｜売上不振の店舗でも居抜き売却できる理由
「売上が悪い店でも売れますか？」
これは、飲食店の売却相談でよくある質問です。
結論から言えば、売上不振の店舗でも、居抜き売却できる可能性はあります。
なぜなら、居抜き売却では、前の店舗の売上だけが評価対象になるわけではないからです。
例えば、売上が悪かった焼き鳥店でも、次の買主が居酒屋として利用する場合、メニューや価格設定、営業時間、集客方法が変わります。
また、経営者が変われば、店舗運営の方針も変わります。
そのため、前の店舗の売上不振が、そのまま次の店舗の経営結果を決めるわけではありません。
ただし、売上不振の原因が立地や賃貸条件などにある場合、次の買主にも影響する可能性があります。
そのため、居抜き売却では、店舗の良い部分だけでなく、注意すべき条件も正確に伝えることが重要です。
今回の店舗でも、売上不振の具体的な原因は分かりませんでした。
それでも、次の居酒屋開業希望者が店舗を評価し、350万円で購入することになりました。
これは、売上不振の店舗であっても、次の経営者にとって価値がある場合があることを示しています。
第15章｜名古屋の飲食店売却では、希望価格と成約価格の違いを理解する
居抜き売却を検討する際、売主様はできるだけ高い価格で売りたいと考えます。
それは当然のことです。
開業時に多額の費用をかけた店舗であれば、少しでも資金を回収したいという気持ちがあると思います。
しかし、居抜き売却価格は、過去にかけた内装工事費だけで決まるものではありません。
買主がその店舗を利用することで、どの程度の開業費用を抑えられるのか。
立地や賃貸条件に魅力があるのか。
既存設備を活用できるのか。
こうした点が重要になります。
今回の店舗では、売主様の希望価格は400万円でした。
しかし、市場の反響を踏まえ、最終的には350万円で成約しました。
希望価格と成約価格には50万円の差がありましたが、売却を成立させることで原状回復費約260万円を削減できました。
居抜き売却では、希望価格を守ることだけが成功ではありません。
売主様の事情、退去期限、原状回復費、買主の条件などを総合的に考え、最も良い結果を目指すことが重要です。
第16章｜名古屋で店舗売却・居抜き売却を検討している方へ
名古屋市で飲食店や店舗を売却したいと考えている方の中には、
「まだ営業中だけど売却できるのか」
「売上が悪くても買主が見つかるのか」
「2階店舗でも売却できるのか」
「原状回復費が高額で困っている」
「希望価格で売れる可能性を知りたい」
という悩みを抱えている方も多いと思います。
今回の錦2丁目の焼き鳥店も、売上不振による売却相談でした。
しかもビル2階という条件があり、募集開始後の反響も期待したほど多くありませんでした。
それでも、最終的には居酒屋の開業希望者が見つかり、350万円で居抜き売却が成立しました。
売却期間は52日。
原状回復費は約260万円削減できました。
このように、店舗売却では、立地や業態だけでなく、買主の希望と物件条件が合うかどうかが重要です。
居抜キングでは、名古屋市中区の錦・栄・伏見・丸の内をはじめ、名駅、金山、今池、大須など、名古屋市内の飲食店・店舗の居抜き売却についてご相談を承っています。
焼き鳥店、居酒屋、焼肉店、ラーメン店、カフェ、バーなど、さまざまな業態の店舗売却をご検討いただけます。
原状回復工事を発注する前に、まずは居抜き売却の可能性を確認してください。
まとめ｜錦2丁目の焼き鳥店を52日・350万円で居抜き売却
今回の名古屋市中区錦2丁目の焼き鳥店は、ビル2階・約21坪・営業3年の店舗でした。
錦2丁目という立地は悪くありませんでしたが、2階という条件から通行人の視界に入りにくいという特徴がありました。
売上不振の原因は明確ではありませんでしたが、売主様は今後の経営を考えて売却を決断されました。
当初の希望価格は400万円。
しかし、募集開始後の反響は期待したほど多くありませんでした。
最終的には居酒屋開業希望者と350万円で条件がまとまり、居抜き売却が成立しました。
売却期間：52日
居抜き売却価格：350万円
原状回復費削減額：約260万円
業態変更：焼き鳥店から居酒屋へ
売主様はとても優しい方でした。
私たちとしても、できれば400万円で売却してあげたかったという気持ちはあります。
しかし、350万円で売却できたことで、約260万円の原状回復費を削減することができました。
単純比較では、最大約610万円の経済的な差につながる可能性があります。
今回の事例は、名古屋で店舗売却や居抜き売却を検討する際、希望価格だけでなく、売却期間や原状回復費まで含めて判断することの重要性を教えてくれます。
そして、2階店舗であっても、売上不振の店舗であっても、次の経営者にとって価値があれば、居抜き売却が成立する可能性があります。
名古屋市で飲食店の閉店や店舗売却を検討されている方は、ぜひ早めにご相談ください。
