飲食店の退去では、最もモメるポイントが“原状回復”。
床の油染み、ダクトの錆、排水トラブル……。
しかし居抜き売却で次の入居者が設備をそのまま使う形になれば、
原状回復の範囲が最小限
退去立会いの手間が激減
工事業者との調整も不要
トラブルリスクがほぼゼロに
大家様が最も避けたい「退去トラブル」を未然に防ぐことができます。
名古屋で空室が3ヶ月続けば、その間の家賃収入はゼロ。
原状回復後にスケルトン状態だと、内装に数百万円必要なためテナントが決まりにくいのが現実です。
しかし居抜きなら…
初期投資が抑えられるため入居希望が増える
問い合わせが早い
スケルトンより決まりやすい
結果として、大家様の最大の損失である空室期間を最短に抑えられます。
名古屋で店舗を始める方の多くは、内装・設備費に大きな負担をかけたくありません。
居抜き店舗は
初期費用が抑えられる
すぐにオープンできる
リスクが低い
という理由から、経営面でも堅実なテナントが集まりやすい特性があります。
結果、
「長く続く良質な借主」→「大家の安定収入」
という好循環が生まれます。
閉店時の借主は、経営が厳しく資金が残っていないケースが多く、
原状回復費用を支払えない
分割や滞納が発生
保証金で補填しても足りない
という問題が名古屋でも非常に多いです。
しかし居抜き売却で次のテナントに譲渡されれば、
原状回復費用がほぼ不要
工事費滞納リスクが消える
大家様の金銭リスクが大幅に減ります。
スケルトンに戻すと、せっかく前テナントが投資した設備が全て廃材になります。
しかし居抜きは、
ダクト
給排水
厨房設備
空調
電気容量アップ
など、設備をそのまま次の価値として引き継げるため、物件としての魅力が格段に上がります。
居抜き譲渡は
退去と新規入居がほぼ同時
大家の手続きが最小限
調整をプロ（仲介/居抜き会社）が進める
管理負担が圧倒的に軽くなります。
名古屋の物件は回転が早いぶん、管理が煩雑になりがち。
居抜きで決まるとそのストレスが一気に減ります。
居抜きは借主だけでなく、実は“大家様が一番得をする選択”**
名古屋市の店舗物件では、
「居抜きで次テナントへバトンタッチする」
ことが、以下の理由で大家様に最適解となります。
原状回復トラブルの回避
空室期間の短縮
良質テナントの確保
工事費滞納のリスク回避
物件価値の維持
管理負担の軽減
結果として、大家様の収益と安全性を最大化する方法が“居抜き”なのです。
ただし、
貸主の同意の有無
造作の種類（建物に付加されているか）
契約書の特約（放棄条項があるか）
で結論が大きく変わる。
店舗で賃借人が自費で行った工事は、大きく2種類に分かれます。
例：
給排水・電気工事
カウンター造作
換気設備
間仕切り壁
造作棚
→ 所有権は賃借人にあるが、建物に付加されているため、退去時どう扱うかは法律と契約によって決まる。
例：椅子・テーブル・冷蔵庫・オーブン等
→ これは 100％賃借人の所有物。
法律はこう整理されます。
賃借人が
貸主の同意を得て
建物に付加した造作（内装）
については、退去時に貸主に「時価で買い取れ」と請求できる権利がある。
つまり、
→ だからこそ、
という仕組み。
店舗賃貸では、次の3つのパターンがあります。
貸主が工事を許可
造作も賃借人の所有
退去時は「原状回復」が原則
居抜き譲渡の場合は賃借人が次テナントに売却できる
→ 飲食店・美容院・物販で最も多いケース
近年のテナント契約書の多くにある特約です。
例：
「借地借家法33条の造作買取請求権は放棄する」
この条項があると、
どれだけ内装にお金をかけても
退去時に“買い取れ”とは言えない
→ 内装撤去（スケルトン）が必須
商業施設や新築物件でよくあるパターン。
例：
「給排水・空調・換気は貸主の設備とする」
→ 賃借人が工事しても「貸主設備」の扱いになることがある。
よく誤解されるポイント：
＝勝手に残して出て行ける、という意味ではない。
実務では、
→ スケルトンに戻す必要がある
→ ただし、貸主が「そのまま残していい」と言えば撤去免除
居抜き譲渡の仕組みはこう。
→ これが「居抜き売却できる理由」です。
→ もし内装が借主の所有物でなければ、そもそも売れません。
多くの裁判例で以下が確認されています：
賃借人が施工費を負担
貸主が工事を承諾
→ 造作の所有権は賃借人
だからこそ「買い取り請求」や「譲渡」が可能。
賃借人の所有物（造作・内装）である。
契約書で放棄している
貸主設備として扱われている
無断施工の場合は権利が否定されることもある
原則：所有権は借主
退去時：原状回復義務が優先
居抜き：借主が所有しているから売れる
法律：貸主同意がある造作は“買い取れ”と請求できる可能性
